近日幾個大型新盤熱賣，幾乎都是開售首天便沽清，它們都有一個共通點：都被形容為貼市價開盤，意思是比起鄰近二手屋苑，新盤開價未見明顯的溢價。現在大家認為此情況十分正常，但幾年前情況絕非如此。
逆市蝕讓的一手樓盤
報載西貢一宗洋房轉讓，新近以6200萬元成交，原業主於2006年初以7480.5萬元購入，單位9年貶值1280.5萬元。如果說洋房市場較小 眾，另一個大圍新盤，4、5年前開售，幾年間大市持續上升，此屋苑去年卻出現單月十多宗蝕讓個案，直至樓價再度上升，近月成交才見輕微獲利。
明明在大牛市入市，持貨數年仍要蝕讓，原因何在？翻查剪報，2005年後，新盤開價不乏高出二手市價幾成的情況，幾乎成為一手市場常態，直至近年，新盤溢價才減少。其中的發展值得深入討論。
以整體樓市較2006年上升170%，上述洋房新近成交價6200萬元運算，2006年時，有關洋房「合理價」應該是3647萬元左右；而事實上發展商以7480.5萬售出，當時溢價竟高達105%。
在物業發展商立場，新盤溢價當然愈高愈好，旁邊二手呎價8000元，新盤開價2萬元，又賣過滿堂紅，便認真「叻仔」。但理論上，開價不可亂來，第一個意思自然是有人肯高價接貨；第二重意思是，超高的溢價如何通過估價及銀行這一關？
估價制約的失效
有人接貨，便是市價，發展商透過包裝，某程度上可為新盤創造更高價值，例如豪裝、豪華會所或管家服務等；只要買家受落，願意支付溢價購買此類人無我有的設施或服務，樓價自然提高。
不過，有人肯高價接貨，也不一定代表賣方就可順利開高價。一般人可能以為，自由市場有買家肯承價便是市價，惟買樓十居其九涉及按揭，為了保障貸款人 (銀行)利益，就算買賣雙方就成交價達成共識，仍需由獨立估價公司對抵押品(物業)作出估價，避免抵押品成交價偏離市值，為貸款人帶來額外風險。而估價公 司衡量物業的市值，在香港是以參考同類(comparable)單位的新近成交價，又或租值。
新盤，尤其是樓花自然沒有租值，只好參考同區或同級數物業成交價。10多年前，銀行或者說估價公司獨立估價的制度，一定程度上制約了發展商，開價根 本不可能過份進取；然而，筆者估計，數年前市場出現新購買力，一批內地買家進入香港樓市，他們購買力高，甚至不必申請按揭，這令銀行及估價的制約失效。
內地買家對高溢價的內涵不了解。對發展商來說，便有幾層厚利的意義 :
整體需求上升、內地買家容易接受高溢價(例如以豪宅價在非傳統豪宅區購入豪裝新盤單位)，以及部分外來買家毋須按揭，便少了銀行及估價公司的制約； 更「完美」的是，當少量單位獲高價(遠高於同區二手價)成交，同一項目的其他單位的估價、成交價突然便有了新指標讓估價公司去批出估價報告。
近幾年政府推出雙倍印花稅、買家印花稅；金管局又限制非本地收入人士的按揭成數，也許還要加上內地打貪。內地買家來港置業的規模較前稍減，新盤開售，再度要瞄準本地購買力，定價便只好返回現實──以較貼近二手的價格開盤。
此情況對本地用家來說，似是好事──有機會以較合理價格購買新盤。對大市而言，也表示目前樓價以本地用家承接為主，基礎遠較有大量外來投資者的時候穩固。
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事
原文刊於信報網站2015年6月30日
逆市蝕讓的一手樓盤
報載西貢一宗洋房轉讓，新近以6200萬元成交，原業主於2006年初以7480.5萬元購入，單位9年貶值1280.5萬元。如果說洋房市場較小 眾，另一個大圍新盤，4、5年前開售，幾年間大市持續上升，此屋苑去年卻出現單月十多宗蝕讓個案，直至樓價再度上升，近月成交才見輕微獲利。
明明在大牛市入市，持貨數年仍要蝕讓，原因何在？翻查剪報，2005年後，新盤開價不乏高出二手市價幾成的情況，幾乎成為一手市場常態，直至近年，新盤溢價才減少。其中的發展值得深入討論。
以整體樓市較2006年上升170%，上述洋房新近成交價6200萬元運算，2006年時，有關洋房「合理價」應該是3647萬元左右；而事實上發展商以7480.5萬售出，當時溢價竟高達105%。
在物業發展商立場，新盤溢價當然愈高愈好，旁邊二手呎價8000元，新盤開價2萬元，又賣過滿堂紅，便認真「叻仔」。但理論上，開價不可亂來，第一個意思自然是有人肯高價接貨；第二重意思是，超高的溢價如何通過估價及銀行這一關？
估價制約的失效
有人接貨，便是市價，發展商透過包裝，某程度上可為新盤創造更高價值，例如豪裝、豪華會所或管家服務等；只要買家受落，願意支付溢價購買此類人無我有的設施或服務，樓價自然提高。
不過，有人肯高價接貨，也不一定代表賣方就可順利開高價。一般人可能以為，自由市場有買家肯承價便是市價，惟買樓十居其九涉及按揭，為了保障貸款人 (銀行)利益，就算買賣雙方就成交價達成共識，仍需由獨立估價公司對抵押品(物業)作出估價，避免抵押品成交價偏離市值，為貸款人帶來額外風險。而估價公 司衡量物業的市值，在香港是以參考同類(comparable)單位的新近成交價，又或租值。
新盤，尤其是樓花自然沒有租值，只好參考同區或同級數物業成交價。10多年前，銀行或者說估價公司獨立估價的制度，一定程度上制約了發展商，開價根 本不可能過份進取；然而，筆者估計，數年前市場出現新購買力，一批內地買家進入香港樓市，他們購買力高，甚至不必申請按揭，這令銀行及估價的制約失效。
內地買家對高溢價的內涵不了解。對發展商來說，便有幾層厚利的意義 :
整體需求上升、內地買家容易接受高溢價(例如以豪宅價在非傳統豪宅區購入豪裝新盤單位)，以及部分外來買家毋須按揭，便少了銀行及估價公司的制約； 更「完美」的是，當少量單位獲高價(遠高於同區二手價)成交，同一項目的其他單位的估價、成交價突然便有了新指標讓估價公司去批出估價報告。
近幾年政府推出雙倍印花稅、買家印花稅；金管局又限制非本地收入人士的按揭成數，也許還要加上內地打貪。內地買家來港置業的規模較前稍減，新盤開售，再度要瞄準本地購買力，定價便只好返回現實──以較貼近二手的價格開盤。
此情況對本地用家來說，似是好事──有機會以較合理價格購買新盤。對大市而言，也表示目前樓價以本地用家承接為主，基礎遠較有大量外來投資者的時候穩固。
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事
原文刊於信報網站2015年6月30日
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