美國6月未有加息,至於聯儲局要在9月抑或年底才展開加息步伐,一眾專家仍是人言人殊;不過,加息只是或早或晚的問題,利率遲加一時,亦只是為供樓業主節省丁點利息多幾個月。如果置業人士同意,利率或早或晚會上升,便應該早作部署。
當然,考慮作出對應部署前,宜先了解自己的處境。情況不同人,也應該有不同的部署。
入市多年買家 可轉按慳息
對於已入市數年,按揭供款佔月入比重偏高人士。撇開個人收入變化的影響,如果幾年下來,供款佔月入比重仍然偏高,有兩個可能,其一是借款人當初因種種原
因,取得的按揭利率相對較高;其二是借款人購買的可能是一手單位,並選用了設有供款假期/初期低息的二按安排,而有關二按的優惠期已完,開始以正常按息
(例如最優惠利率)供二按。
此類買家對應未來加息的策略相當明確,可能的話,為現有按揭尋找較低息的代替品,簡單來說,就是以轉按慳息。先決條件是手持物業的市值有一定升幅,以便以
一個新造的一按,取代舊有的較高息的一、二按組合─過去數年樓價持續上升,大部分物業應有一定升幅,加上原有按揭已償還部分本金,此條件算是較易達成。
剛入市業主 以部分還款減少供款
至於剛入市的業主,按揭應該未過罰息期,可以部署應對利息上升的空間不會太多─舊按提早還款要罰息,轉按亦未必獲得更佳按揭條件。其中一個可以考慮的方
案,是增加儲蓄/穩定投資的比例,甚至進行穩健的投資(如購買政府債券),未來息口回升時,以部分還款方式,減少供款負擔。當然,在具體的執行上,以上方
案有不少細節需要留意,例如銀行對於部分還款收取的手續費等等,需要詳細計算,才可作出最有效的還款方案。
至於尚未入市的準買家,對他們來說,即使決定入市,亦必須詳細計算未來息口上升的影響(通過壓力測試,只是最基本的要求);除了計算按息不同程度上升對每月供款的影響外,亦應留意,不同銀行的罰息期、部分還款手續費的限制(當然是愈短、愈少愈好)。
美國何時加息,加息的幅度、速度會如何,可能連聯儲局中人都不太肯定-稍為確定的,是美息往後只有回升一途,而不論未來部署如何,借款人準期償還既有按揭,維持一個良好的信貸紀錄,都會是日後任何部署的先決條件。
原文刊於經濟日報網站2015年6月24日
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