未來樓價走勢預測

  物業代理統計的樓價指數連續5周回落，累積跌幅逾4%，由於官方種種遏市措施在未來數月都不可能收回，樓價指數在短期內似乎難再挑戰3月中高位。事實上， 只要樓價在現水平再輕微下調3%左右，2013年首季的升幅便將完全被蒸發。估計年內樓價易跌難升，不過，我們並不預期樓價會大幅下調。
樓價難在現水平大跌，有幾個原因：
- 近年樓價升幅相對上一周期平穩
- 炒家幾乎絕迹
- 按揭借款人實際負擔偏低

近年樓價持續上升，幾年前已有專業人士投訴負擔不起當時的樓價，數年下來，一般人收入未見大升，而樓價持續上升；現時說「樓價升幅平穩」可能會被人質疑。但相對於上一個高峰期，近年的樓價升幅甚為「平緩」。
以今年3月樓價高位與一年前數據比較，樓價升幅24.69%，與2年前比較，累積升幅更只有27.3%。相對而言，1997年高峰期樓價指數在一年內上升逾48%。雖然不少人的主觀感覺認為近幾年樓價升幅過急，但數據顯示，樓價升幅實際上未如上一個高峰期般急遽。

1997年樓價在短期內累積巨大升幅，當外圍因素突然轉差時，樓價便在短期內暴跌，一個月下跌15%，一年下跌53%。反觀近2年，樓價升幅「有 限」，部分原因是政府早早出招，以限制按揭成數、加收多種印花稅等方式控制需求，樓市未見嚴重超買。即使外圍出現嚴重利淡因素，跌幅亦難及97年。

SSD 副作用：樓價高企難回
政府在2010年底起，推出額外印花稅，大幅增加物業短線買賣成本，令市場上的炒家幾乎絕跡，此點又是與1997年的情況完 全不同。炒家入市純粹為了謀利，當市況逆轉時，炒家為減少損失，往往選擇止蝕離場。但2010年後，樓價雖然持續上升，但主要由用家、長線投資者推動，市 場欠缺炒家活動。加上近2、3年入市的買家，如在現時出貨，要支付5至20%的額外印花稅；即使市況轉差，亦沒有大量急於離場的放盤，樓價雖然下跌，但欠 缺「人踩人」的條件，跌幅有限。
最後一個支持樓價在高位橫行的因素是持貨者的實際供款付擔偏低。政府在2月出招前曾表現，現時「平均供樓負擔」逾5成，但此數據是「計算」出來的。 即計算「中等入息家庭以一般按揭條件購買一定面積單位」的供樓開支。但現實是，自2010年金管局推出壓力測試後，事實上已將新入市家庭的供樓開支限制在 4成多水平。

實質供樓負擔僅36%
根據金管局4月份向立法會提供的「統計」數據，3月份，新造樓按平均供款與入息比率為36%。即實際上於3月批出的按揭中，供款支出平均只為申請人月入36%。除非外圍因素急遽惡化，令置業人士收入大減，否則如此低的負擔比率，不足以引發樓價暴跌。
綜合而言，我們估計，樓價在短期內仍有下調壓力，但由於市場由用家主導、近2、3年入市的用家供款負擔偏低，現時出貨要承擔額外印花稅，都會減少他們出貨意欲，市場欠缺走佬盤、跳樓貨，價格難大跌。
真正影響後市的，將是現時難以估計的「黑天鵝」，例如亞太區出現武裝衝突（中日、南北韓都有擦槍走火的風險）、中國出現嚴重地方債務危機、日本量寬 救市失敗等，都可能在將來為大市帶來較大幅度調整。另一個可能性，是外圍無重大危機，市場唯有以較長的時間，消化近數年的升幅，如此，樓價便可能在現水平 徘徊一段較長時間。

原文刊於經濟日報網站 2013年5月1日

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