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2013年5月2日 星期四
未來樓價走勢預測
物業代理統計的樓價指數連續5周回落,累積跌幅逾4%,由於官方種種遏市措施在未來數月都不可能收回,樓價指數在短期內似乎難再挑戰3月中高位。事實上, 只要樓價在現水平再輕微下調3%左右,2013年首季的升幅便將完全被蒸發。估計年內樓價易跌難升,不過,我們並不預期樓價會大幅下調。
樓價難在現水平大跌,有幾個原因:
- 近年樓價升幅相對上一周期平穩
- 炒家幾乎絕迹
- 按揭借款人實際負擔偏低
近年樓價持續上升,幾年前已有專業人士投訴負擔不起當時的樓價,數年下來,一般人收入未見大升,而樓價持續上升;現時說「樓價升幅平穩」可能會被人質疑。但相對於上一個高峰期,近年的樓價升幅甚為「平緩」。
以今年3月樓價高位與一年前數據比較,樓價升幅24.69%,與2年前比較,累積升幅更只有27.3%。相對而言,1997年高峰期樓價指數在一年內上升逾48%。雖然不少人的主觀感覺認為近幾年樓價升幅過急,但數據顯示,樓價升幅實際上未如上一個高峰期般急遽。
1997年樓價在短期內累積巨大升幅,當外圍因素突然轉差時,樓價便在短期內暴跌,一個月下跌15%,一年下跌53%。反觀近2年,樓價升幅「有 限」,部分原因是政府早早出招,以限制按揭成數、加收多種印花稅等方式控制需求,樓市未見嚴重超買。即使外圍出現嚴重利淡因素,跌幅亦難及97年。
SSD 副作用:樓價高企難回
政府在2010年底起,推出額外印花稅,大幅增加物業短線買賣成本,令市場上的炒家幾乎絕跡,此點又是與1997年的情況完 全不同。炒家入市純粹為了謀利,當市況逆轉時,炒家為減少損失,往往選擇止蝕離場。但2010年後,樓價雖然持續上升,但主要由用家、長線投資者推動,市 場欠缺炒家活動。加上近2、3年入市的買家,如在現時出貨,要支付5至20%的額外印花稅;即使市況轉差,亦沒有大量急於離場的放盤,樓價雖然下跌,但欠 缺「人踩人」的條件,跌幅有限。
最後一個支持樓價在高位橫行的因素是持貨者的實際供款付擔偏低。政府在2月出招前曾表現,現時「平均供樓負擔」逾5成,但此數據是「計算」出來的。 即計算「中等入息家庭以一般按揭條件購買一定面積單位」的供樓開支。但現實是,自2010年金管局推出壓力測試後,事實上已將新入市家庭的供樓開支限制在 4成多水平。
實質供樓負擔僅36%
根據金管局4月份向立法會提供的「統計」數據,3月份,新造樓按平均供款與入息比率為36%。即實際上於3月批出的按揭中,供款支出平均只為申請人月入36%。除非外圍因素急遽惡化,令置業人士收入大減,否則如此低的負擔比率,不足以引發樓價暴跌。
綜合而言,我們估計,樓價在短期內仍有下調壓力,但由於市場由用家主導、近2、3年入市的用家供款負擔偏低,現時出貨要承擔額外印花稅,都會減少他們出貨意欲,市場欠缺走佬盤、跳樓貨,價格難大跌。
真正影響後市的,將是現時難以估計的「黑天鵝」,例如亞太區出現武裝衝突(中日、南北韓都有擦槍走火的風險)、中國出現嚴重地方債務危機、日本量寬 救市失敗等,都可能在將來為大市帶來較大幅度調整。另一個可能性,是外圍無重大危機,市場唯有以較長的時間,消化近數年的升幅,如此,樓價便可能在現水平 徘徊一段較長時間。
原文刊於經濟日報網站 2013年5月1日
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