槓桿效應減 投資者絕迹樓市

地產代理統計，以公司名義，或疑似內地人購買本地住宅的買賣登記持續減少。多數分析認為，買家印花稅及雙倍印花稅令此類買家交易成本大幅上升；其實，上述情況除了是印花稅的效果外，亦與金管局的按揭指引有關。
一般自住買家未必會留意到，透過按揭貸款置業，其實涉及投資槓桿。按揭成數愈高，首期愈低，槓桿效應愈大。假設以一成首期入市，而樓價在一年內上升10％，不計利息支出及交易費用，升幅相對於首期，足足上升100％。在低息環境下，投資者更會以槓桿操作，放大資金回報。
但 在連串按揭指引下，現時公司名義買家，如已經持有多於一個未完全償還按揭的物業，按揭成數上限已低至30％（幾年前一般可借七成按揭），槓桿效應大幅收 窄。如果買家購買的是豪宅，須支付最高8.5％的雙倍印花稅、15％的買家印花稅，即時的稅費支出已達樓價23.5％，按揭貸款只有樓價30％，扣除稅費 支出，實質只佔樓價6.5％，槓桿作用似有若無。
在交易成本上升及按揭槓桿收窄的雙重打擊下，結果便是涉及公司名義買家、境外買家的數字大量減少。

原文刊於晴報 2013年5月21日

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