按息計劃五花八門 各有利弊

 由3月至今，銀行新造按息加加減減，部分銀行P按利率由2.15厘升至2.4厘後，再度回落至2.15厘；中間更有銀行推出定息按揭，力圖爭奪市場。按揭市場似乎令人眼花繚亂，究竟置業人士在選用按揭產品時，要如何選擇？
先說市場上較為主流的P按與H按，現時開價最相宜的P按，已觸及金管局指引的底綫，以最優惠利率5.25厘的銀行而言，最相宜的P按，利率為P-3.1厘，即2.15厘，一般亦設有上限為貸款額1%的現金回贈。此計劃可視為其他按揭產品比較的基準。
P按之外是H按，現時部分銀行提供低至H+1.7厘的拆息按揭，設有等同於P按的現金回贈。由於現時一個月同業拆息低至0.21厘水平，H按的實際按息低 至1.91厘，較最相宜的P按，有0.24厘的折讓。理論上如果拆息及最優惠利率的息差一直維持於現水平，置業人士又獲批H+1.7厘條件，自然是H按較 為有利。
當然，現實中拆息比起最優惠利率，會有較大波動，在考慮是否選用H按時，置業人士必須留意H按產品的鎖息上限（Cap Rate）。多數銀行的H按產品，都設有以最優惠利率為準的鎖息機制，例如是P-2.8厘。當拆息一旦急升，令當月供款利率高於鎖息上限時，按揭供款便改 以鎖息上限計算。對借款人來說，最理想的H按產品，當然是H+的息差愈少愈好、鎖息上限下的P-息差愈大愈好。
較為複雜的是「定息按揭」，在某些國家，銀行提供的是全期利率固定的按揭計劃，借款人供款不受市場利率波動影響（在市場利率下跌時，借款人更可透過轉按減 少利息支出）。但在香港，現時多家銀行提供的定息按揭產品，主流定息期只是3年，最長亦只有7年，嚴格來說，此類定息期較短的計劃，對於減少供款波動的作 用不大。
主婦買菜與定息按揭
部分銀行的定息按揭，其定息期的利率較現行H按，甚至P按的利率要高，我們估計此類產品較難普及。情況有如街市菜心現價十元一斤，即使市場擔心菜價上升；又有菜檔提出為期2年，每天十二元一斤的必買必賣菜心合約，也不會成為菜市場主流。
另外，有銀行卻反其道而行，推出定息初期利率較一般P按，甚至H按為低的安排。置業人士宜詳細比較，定息期後的按息計算標準，及回贈安排；並仔細計算此類產品，對節省利息支出會有多大幫助。
更有趣的是，定息按揭雖然名為「定息」，但一樣要進行壓力測試。同樣地，定息按揭如在不同階段有不同的計息標準，「現行按息」亦一律以利率較高的階段為準。置業人士萬勿以為申請的是「定息按揭」，就不必進行壓力測試！

原文刊於經濟日報 2013年5月27日

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