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2013年5月27日 星期一
買樓必勝的「核心價值」
財政司司長早前說他了解中產,因為自己也是中產,惹來大量回響。中產定義,向來人言人殊,但近年來,不少在過去較一致的概念,近年開始變得模糊。例如,什麼是上車盤?
短短數年前,「上車盤」指的是成交價在200萬元以下的物業,而且此定義某程度上有「官方認可」:在2007年,政府為鼓勵初次置業人士入市,將樓價200萬元以下物業的印花稅,由原先的0.75%,調整至100元。
2007年4月,價格在200萬元以下的成交,佔總成交量55%。數年下來,樓價輾轉上升,2013年4月,成交價在200萬元以下的物業有292宗,佔當月註冊量8.5%。
200萬元以下物業買少見少,物業代理在宣傳時亦將「上車盤」的定義慢慢修改,現時地產代理舖頭門外看到的「上車筍盤」,價格大概在400萬元左右。
其中一個例子,是去年3月,有代理以「窮人恩物」形容荃灣一個建築面積753方呎,實用面積538方呎的放盤;當時單位的放盤價是410萬元。
2012年底,香港所有家庭月入中位數是2.1萬元;只計算居於私樓的家庭(包括居於自置物業人士及租戶),月入中位數是3萬元。一個月入3萬元的 「中等收入家庭」,在現行的壓力測試標準下,以最長的30年還款期計,可借用的按揭貸款上限是329.5萬元,多借1萬元也會超出壓力測試要求。
換言之,不計印花稅、佣金、律師費等雜費,要購置一個400萬元的「上車盤」,他們必須先籌措逾70萬元的首期,相當於2年的淨收入。
簡單來說,在物業代理眼中是「窮人恩物」的放盤,對香港中等收入家庭來說,亦只是僅僅可以負擔。尤有甚者,在去年被標註為「窮人恩物」的放盤,同屋苑同樣間隔單位本年有幾宗成交,成交價由535萬至602萬元;應該已超逾政府統計的中等家庭收入負擔能力。
一個中等收入家庭,如果去年有70多萬元的儲蓄,處於租樓或買樓的選擇之間,最終決定繼續租樓。一年下來,他們會發現去年的窮人恩物樓價又上升一截。
今年如下定決心入市,負擔得起的樓價仍是400萬元左右,但可選擇的物業,位置將偏遠一點、面積再細少一點。相反,如果他們作出入市決定,雖然購入的是「窮人恩物」,而且按揭月供達月入四成多,但持有資產帳面升值了百多萬元,可以說自己已經「脫貧」!
當然,去年入市,今年「脫貧」,只是紙上富貴。但本地樓價狂升暴跌,早已扭曲了一般人對物業的觀點,置業時,對升值潛力的考慮,可能比實際需要更甚。最後的結果,便是「上車盤」的界線上移、有沒有物業,決定一個人是否「窮人」的重要指標。
最近有代理以「收租好過打劫」作為二手放盤的宣傳用語。由「窮人恩物」到「好過打劫」,其實是反映同一套的「核心價值」,即置業是脫貧置富的不二法門,有樓收租便是最佳投資。
此種想法絕對不局限於物業代理,而是深入華人,特別是香港人的腦海。當然,必須留意,此套想法,其實是伴隨樓價升值而日漸強化;在樓價處於下跌周期時,此類想法便沒有市場。
政府近月以增加交易成本、降低按揭槓桿等方式,「管理」市場需求。暫時來說,成交量已大幅下跌;但樓價未見明顯調整。至於中長線而言,官方以壓需求的方式調控樓價能否扭轉「買樓必勝」的核心價值,仍有待觀察。
原文刊於信報網站 2013年5月25日
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