買樓必勝的「核心價值」

財政司司長早前說他了解中產，因為自己也是中產，惹來大量回響。中產定義，向來人言人殊，但近年來，不少在過去較一致的概念，近年開始變得模糊。例如，什麼是上車盤？
短短數年前，「上車盤」指的是成交價在200萬元以下的物業，而且此定義某程度上有「官方認可」：在2007年，政府為鼓勵初次置業人士入市，將樓價200萬元以下物業的印花稅，由原先的0.75%，調整至100元。

2007年4月，價格在200萬元以下的成交，佔總成交量55%。數年下來，樓價輾轉上升，2013年4月，成交價在200萬元以下的物業有292宗，佔當月註冊量8.5%。
200萬元以下物業買少見少，物業代理在宣傳時亦將「上車盤」的定義慢慢修改，現時地產代理舖頭門外看到的「上車筍盤」，價格大概在400萬元左右。
其中一個例子，是去年3月，有代理以「窮人恩物」形容荃灣一個建築面積753方呎，實用面積538方呎的放盤；當時單位的放盤價是410萬元。

2012年底，香港所有家庭月入中位數是2.1萬元；只計算居於私樓的家庭(包括居於自置物業人士及租戶)，月入中位數是3萬元。一個月入3萬元的 「中等收入家庭」，在現行的壓力測試標準下，以最長的30年還款期計，可借用的按揭貸款上限是329.5萬元，多借1萬元也會超出壓力測試要求。
換言之，不計印花稅、佣金、律師費等雜費，要購置一個400萬元的「上車盤」，他們必須先籌措逾70萬元的首期，相當於2年的淨收入。

簡單來說，在物業代理眼中是「窮人恩物」的放盤，對香港中等收入家庭來說，亦只是僅僅可以負擔。尤有甚者，在去年被標註為「窮人恩物」的放盤，同屋苑同樣間隔單位本年有幾宗成交，成交價由535萬至602萬元；應該已超逾政府統計的中等家庭收入負擔能力。
一個中等收入家庭，如果去年有70多萬元的儲蓄，處於租樓或買樓的選擇之間，最終決定繼續租樓。一年下來，他們會發現去年的窮人恩物樓價又上升一截。

今年如下定決心入市，負擔得起的樓價仍是400萬元左右，但可選擇的物業，位置將偏遠一點、面積再細少一點。相反，如果他們作出入市決定，雖然購入的是「窮人恩物」，而且按揭月供達月入四成多，但持有資產帳面升值了百多萬元，可以說自己已經「脫貧」！
當然，去年入市，今年「脫貧」，只是紙上富貴。但本地樓價狂升暴跌，早已扭曲了一般人對物業的觀點，置業時，對升值潛力的考慮，可能比實際需要更甚。最後的結果，便是「上車盤」的界線上移、有沒有物業，決定一個人是否「窮人」的重要指標。

最近有代理以「收租好過打劫」作為二手放盤的宣傳用語。由「窮人恩物」到「好過打劫」，其實是反映同一套的「核心價值」，即置業是脫貧置富的不二法門，有樓收租便是最佳投資。

此種想法絕對不局限於物業代理，而是深入華人，特別是香港人的腦海。當然，必須留意，此套想法，其實是伴隨樓價升值而日漸強化；在樓價處於下跌周期時，此類想法便沒有市場。

政府近月以增加交易成本、降低按揭槓桿等方式，「管理」市場需求。暫時來說，成交量已大幅下跌；但樓價未見明顯調整。至於中長線而言，官方以壓需求的方式調控樓價能否扭轉「買樓必勝」的核心價值，仍有待觀察。

原文刊於信報網站 2013年5月25日

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