長命債 長命還 冇著數

 樓價高企，市民置業時的按揭借款自然隨之增加；為了減少每月供款，又或單純為了通過壓力測試，不少置業人士會選擇延長供款年期。值得留意的是，按揭還款期愈長，未來按息一旦回升，借款人受影響的程度亦愈高。
近幾年新批按揭還款年期有愈來愈長的趨勢，2013年3月，新批按揭平均還款期是302個月；2008年3月時，數字是256個月。2003年3月時，數字是203個月。十年間，平均按揭年期延長了8年3個月。
新批按揭年期愈來愈長，有兩大原因，其一是樓價在十年來反覆上升，升幅高於一般家庭收入。置業人士為了減少每月供款，惟有將還款期延長。另一個原因是按息 在近年，尤其是2008年金融海嘯後處於極度偏低水平，甚至較通脹率為低，環境對借款人有利，促使更多人選用較長年期按揭。
還款期愈長 加息影響愈大
由財政司司長、金管局總裁以至一般地產分析員，都指出現時樓市的主要風險，是低息環境一旦改變，供款將會急升；但較少人會注意到，還款期愈長，他日利息回升時，每月供款增加的比率亦愈高。
以一筆100萬元按揭貸款為例：假設現行利率為2.15厘，按揭期20年，月供為$5,130.若按揭期30年，月供則為$3,772.在借款額及按揭利率相同的情況下，按揭年期愈長，每月還款額愈低，亦較易通過壓力測試。
不過，還款年期愈長的按揭，在利率上升時，每月還款的增幅亦愈大。如果借款人最初是為了通過壓力測試而選用長年期供款，當遇上利率上升時，如果收入未見未顯上升，每月供款佔入息比重亦會大幅增加。
以上文提及，貸款額100萬元，按息2.15厘，還款期20年為例。現時每月還款$5,130，如按息升至5厘，此筆按揭的每月供款會升至$6,600，升幅28.7%。
相對而言，100萬元按揭貸款：現行利率為2.15厘，按揭期30年，月供為$3,772；如按息升至5厘，按揭月供升至$5,368，升幅42.3%。
對於那些本身有能力應付每月更高還款額，但因按息低，而決定採用長年期供款的人士來說；萬一利率回升，令按息高於通脹率，長還款期不再有利，他們大可與銀行商討，縮減還款期，甚至是進行部分還款，令利息開支降低。
但對於本身因入息限制，而必須採用長年期供款的人士來說，按息上升的影響便較為直接。如果他們的入息未有明顯增加，又不能善用時機增加現金儲備，一旦按息回升，便只好承受按揭月供急升幾成的壓力。
當然，由於金管局設有壓力測試，如果借款人收入沒有減少，即使按息上升3厘，每月供款仍會在月入6成以內，參考過去經驗，一般置業人士供款支出佔月入6成，應該不會出現大規模斷供。
雖然壓力測試為銀行體系的穩定設下一定的緩衝，但置業人士必須緊記，按息一旦回升至正常水平，借款人將直接承受供款增加的衝擊。現時樓價高企，不少買家傾 向以較長年期按揭供樓，以減少每月按揭供款，未來一旦按息回升，而借款人收入又未有明顯增長，還款期愈長，借款人所受的影響亦愈大。置業人士宜小心衡量， 未來按息一旦回升至歷年平均水平，會對自己的財務有何影響。

原文刊於經濟日報網站 2013年5月8日


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