貧富懸殊與樓市泡沫

 滙豐控股早前公布業績，其集團行政總裁歐智華認為香港樓市未受外圍熱錢影響，港府控制得好，樓市未見泡沫。大致上我們同意歐智華先生的意見，現時樓市沒有明顯的泡沫，房屋問題的核心不是樓價高，而是供應不足。
啤酒有沒有泡，可以一眼看到。但樓市有沒有泡沫，卻沒有完全客觀的標準。在此，我們先為「樓市泡沫」作出一個定義，樓市泡沫一如啤酒泡，浮在啤酒面，特性 是看起來很多，但其實沒有實質支持，一吹就散。樓市泡沫也有類似性質：欠缺實質支持。近年坊間不少意見認為樓價偏高，欠缺實質支持，因此樓價有泡沫。
根據差餉物業估價署數字，2000年，香港私人住宅的總存量是1,025,913伙；最新的官方數字是2011年底，私人住宅總存量是1,110,561 伙。另外，去年估計有8,870個私人住宅落成，假設全年拆卸量為零，2012年底，私人住宅總存量最多為1,119,431伙，即12年間，私人住宅淨 增加93,518伙。
私樓總存量 12年只增加9萬伙
而根據統計處數字，2000年，家庭總戶數是208.3萬戶；最新數字是2012年，數目是238.3萬戶；即12年間，家庭數目增加了30萬戶。當然， 香港有公屋、居屋，增加了30萬個家庭，並不代表對私人住宅需求有同等增加，但數字的落差，某程度上反映了供不應求的嚴重程度。
其次要留意的是，現時不同收入家庭的分布。不少看淡後市的分析認為，家庭收入中位數增幅比樓價同期升幅低，反映樓價偏高，有泡沫成分。的確，2000年 時，整體家庭收入中位數是18,000元，2012年底是22,000元。如果只計居於私樓家庭，2000年時的收入中位數是20,600元，2012年 底是29,000元。以私樓家庭計，月入中位數只上升40.7%，而同期樓價升幅已逾一倍。
中高收入家庭 12年增22萬戶
不過，分析時別忘了另一個人盡皆知的事實：貧富兩極化。中位數只反映中間收入家庭情況。但現實是：中高收入的家庭在近年大量增加。2000年中時，月入高 於4萬元的家庭，有32.8萬戶，佔家庭總數15.7%.2012年底，月入高於4萬元的家庭，則有54.7萬戶，佔戶數23%，即12年內，月入4萬以 上的家庭數目，增加了21.9萬戶。新增的中高收入家庭，原則上不合資格申請資助房屋，只好在私人市場中租樓或置業，而同期私人住宅存量只增加了9萬個。 數字反映了私人住宅供應跟不上需求的增幅。撇開近年內地買家增加、按息偏低等因素，單單是中高收入家庭與私樓存量的差幅，已足以推動樓價上升。所以，我們 認為，現階段樓市未見泡沫，至少可以說，泡沫化的情況並不嚴重。
不過，上述數據隱藏了另一個問題：私樓存量增幅低於中高收入家庭增長；2002年起港府一度終止居屋計劃，其後只有15.6萬個公屋單位落成。換言之，近 10年來，公私營單位供應追不上家庭數目增長。結果，低收入家庭輪候公屋的時間拖長，中高收入家庭要以偏高價格入市；而中等收入家庭既不合資格申請公屋， 又難以負擔私樓樓價，惟有以高昂租金租住私樓。
近兩年港府以增加印花稅的方式壓下置業需求，但歸根究底，問題核心仍是供應不足。增加印花稅，最多可以趕絕炒家，但卻不能改善居住問題。那些輪候公屋、在 市場上支付高昂租金的家庭，怨氣不會因為炒家少了而減少。政府看來也明白此中厲害關係，但能否理順供應，卻仍有待觀察。

原文刊於經濟日報網站 2013年5月15日

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