供平過租的迷思

不少樓市分析會將同類單位的供款及市值租金比較，供款低於市值租金愈多，被視為「愈抵買」，評分愈高。但有關標準其實大可斟酌。

一般來說，「供平過租」，供款的計算標準是「7成按揭，20年供款、現行按息(2.15厘)」。以一個市值300萬元物業為例，在此標準下，月供是10,773元。如果供款較同屋苑同類單位市值租金為低，便是「供平過租」，便是「抵買」了。

的確，對用家來說；如果要在同一屋苑，同類單位之間，作出租或買的決定；單位的供款及市值租金無疑是一個簡單直接的參考標準。但必須留意，供平過租並不是唯一的標準，視乎持有物業目標的不同，此一標準的參考作用亦會有所變化。

以市值300萬元物業，月供10,773為例，如「租金=供款」，年租金約為12.9萬元，換算成回報率，即回報率要4.3厘。要求在「7成按 揭，20年供款、現行按息(2.15厘)」的標準下出現「供平過租」，即要求單位的租金回報率高於4.3厘。(附帶一提，如將供款年期延長至25年，在按 息為2.15厘的情況下，單位的租金回報率高於3.62%，便是供平過租。)

租金回報率在物業市場的參考作用，有如股票的「派息率」或「市盈率」。它當然是一個重要的參考指標；但此一標準不宜「絕對化」。

高租金回報屋苑  升值潛力或欠佳
樓市一如股市，一些升值潛力被廣泛看好的屋苑，會出現租金回報率較低的情況。投資者看好某類型物業升值潛力，不介意租金回報率較低。過去多年，大型單位的升幅一直高於中小型單位，而此類物業的租金回報率一般亦較低。

根據差餉物業估價署樓價指數，以1999年為100；2012年底，E類單位(面積160平方米以上)的售價指數升至260；而A類單位(面積40 平方米以下)至2012年底，售價指數為217.6，升幅低於E類單位。而由1999年至今，E類單位按年租金回報率均低於A類單位。以去年為例，E類單 位回報率為2.2厘，而A類單位為3.5厘。

以過去的經驗而言，部分優質物業租金回報率偏低，原因正正在於準買家看好其升值潛力，願意支付較高溢價。如果置業人士希望持有物業一段時間後，物業升值，可套回一定資金，則「供平過租」並不是一個最好的參考指標。

需要強調的是，我們不是認為供款與同類單位租金支出的比較不重要，我們更不是主張，某類單位供貴過租就值得追價購入；但由歷史數據看來，強調某一單 位「供平過租」，因此「抵買」是過於片面的觀點。當然，如果買家購入單位，並不在意資產升值，只看重置業後的供款支出與租樓支出的差幅，則供平過租(或供 款與租金的差幅)便是一個較重要的參考數據。

原文刊於信報網站 2013年5月18日

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