資金縱流入 樓市暫難受惠

近日港匯轉強，反映資金流入，港股也見回升。過去股市上升一般會利好樓市氣氛，但現階段即使有更多資金流入香港，對樓市的推動作用亦遠不及數年前。

我們一直認為「近年樓價波動是貨幣現象」， 1997年金融風暴後，市場認為港元偏高，但港元匯率不變，資產價格便下跌。相反，近年美匯指數偏軟，港元資產價格便上升。

市場上對此自然有不同的觀點，其中一種質疑是：「某一貨幣的匯價如果長期看跌，以此貨幣計價的資產，對持有其他貨幣人士來說，也不會有吸引力。」此 項質疑100%正確，如果港元兌外幣持續貶值，現時匯率低，持有外幣買家入場購買資產看似有折扣，但數年後買家售樓套現，獲得的港元再兌回外幣時，可能得 不償失。

但「匯率因素左右港元資產價格」此一理論，後面有一個重要前提：港元內在價值是否偏離實際匯價。現時7.8港元兌1美元的匯價是幾十年前定下的，97年港元被衝擊，重要的背景是大鱷認為港元匯價偏高。

現時情況其實與97年類似，只是方向有別：不少資金認為現時港元匯價偏低，港元一旦與美元脫勾，港元匯價理應升值。持有外幣購入本地物業的買家，現時可在匯價上享有一定折扣，未來港元如果與美元脫勾而且升值，買家便在匯價、樓價上雙重獲利。

以近年港元匯價長期偏向強方兌換保證價(即7.75港元兌1美元)，表明資金是淨流入香港；似乎多數的估計都認為，聯繫匯率一旦改變，港元匯價上升的可能性高於下跌。換言之，市場上應該沒有太多人估計港元會持續下跌，上文提及的質疑，並不成立。

遏市措施抵銷資金流入效力
不過，必須留意，由於額外印花稅、買家印花稅及雙倍印花稅的陸續推出；加上主要收入並非來自香港的按揭申請人按揭成數受限等措施，都抵銷了港元匯價偏低對持有外幣買家的吸引力；人民幣兌港元匯價即使進一步上升，對樓價的直接刺激作用亦不會如過去直接。

另外，近期地產界別要求政府檢討遏抑樓市措施的聲音愈來愈強。原則上，我們同意，很多遏市措施是非常時期的非常辦法，本身不應長期化；在政府理順供應後，大部分遏市措施應該收回，以免對樓市形成太多人為干預。不過，部分遏市措施，卻是值得永久保留的。

中港經濟交流日益頻繁，國內人來港亦較過去容易，加上本地產權保障較完善；香港地產市場對內地投資者有一定吸引力，數年前不少人便說，1997年後，香港地產市場的潛在買家，已擴及全中國。

如果香港對內地人來港置業完全不作規限，只要少量內地買家來港置業，本地樓市有可能出現類似數月前本地市場奶粉被搶購，本地買家難以購買的情況。

比起奶粉，樓市的問題可能更為嚴重-----至少奶粉的入口量可以擴大，但新樓供應不可能短時間增加。要令本地樓市穩定發展，政府既然不可能無限量增加供應，自然要避免大量境外需求湧入市場。

因此，上文提及，抵銷匯率利好因素的遏市措施，包括「非本地人按揭成數受限」、買家印花稅等，即使樓價趨向平穩，亦不宜全部取消。

尤其是按揭方面的限制，本地銀行向境外借款人貸出大額貸款，如果物業成為負資產，借款人又斷供，本地銀行恐怕欠缺追收欠款的經驗及途徑。為了保護本地銀行體系，此類限制有長期維持的需要。

原文刊於信報網站 2013年5月11日

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