「收水」不會令樓價大跌

 上周聯儲局主席再次展示，幾句說話如何令國際金融市場大起大落。當市場認為聯儲局不會提前收水時，股市上升；當市場判斷聯儲局可能提早收水時，股市暴跌。
本來「量化寬鬆」有如食藥，經濟如沒有大問題，根本不用量寬。在此意義下，聯儲局收水，代表經濟底子好轉，本來是好消息。不過，現時美國/環球市場明顯已習慣了依賴藥物，聯儲局放風可能收水，反而被視為壞消息，股市應聲回落。
與股市類似，近幾年本地樓價急升，無疑與環球量寬，利息急跌有關。但我們估計，即使聯儲局真的收水，對本地樓價也不會有太負面的影響。
當然，上述估計有一定假設：首先，收水是指聯儲局縮減購買國債的規模，而不是反過來每月定額出售債券。其次，美息或會逐步調整至近21世紀首十年的較高水 平，即2006年的5.25厘左右，而不會再有明顯上升。考慮到美國經濟底子，此是在未來逐步收水時較可能發生的情況。
量寬如食藥 減藥是好事
如果此情況發生，代表資金成本上升，「平錢」環境不再，理論上資產價格會有大幅調整。不過，香港物業市場的情況可能較為特殊---樓價升值的壓力將大減，但樓價未必有太大的調整空間。
量寬有如食藥，正常身體根本不應該長期依賴藥物。如果有客觀條件令聯儲局加息，代表美國經濟好轉。當然，原本依賴藥物，突然要戒掉，身體或會有不良反應。 但左看右看，伯南克都不似庸醫，即使要收水，也不會突然全面停止買債，又或極速將美息上調，較可能的情況是一切慢慢來。而利率即使回升，也不一定會令樓價 回落。
不少人認為利率上升，不利樓價，但由歷數數據看來，兩者關係不大：按息上升非樓市最大風險
息升樓價跌的情況，曾發生在1997年金融風暴時出現，當時最優惠利率曾由8.75厘，升至1998年1月的10.25厘，樓價亦在數月內下跌近3成。類 似情況在1999年中至2000年中再次出現，當時最優惠利率由8.25厘升至9.5厘，樓價在期內再跌逾2成。但兩段時間之外，其他日子再沒有出現息升 樓價大跌的情況。
「按息升 樓價跌」有獨特背景
上述2次利率上升，樓價大跌，有一個重要背景：香港經濟在收縮期。如果香港有獨立利率政策，應該以減息刺激經濟；但由於港元利率要跟美元，美國因當地需要 加息，香港只好死跟。息口應減反加，結果便是資產價格大跌。2003年之後香港經濟恢復增長，利率（指按息）有幾段時間回升，都未有令樓價下跌。
此外，即使美息在未來數年上升5厘，港息照跟，考慮到過去港息未有跟足美息下調，港息合理的上升空間約3厘左右，即一般按揭利率仍在會5厘水平，仍算是低息，利息成本上升的影響不嚴重，可能會令借錢買樓的吸引力下跌，但不足以大幅推低樓價。
更重要的是，如果聯儲局加息，代表美國經濟好轉，一般情況下，有利中港對美貿易。香港較可能出現的是「利率上升，經濟增長」。如果情況如此發展，資產價格，特別是樓價，短期或有波動，但由歷史數據看來，卻不宜因為利率將回升，而看淡中、長綫樓價走勢。

原文刊於經濟日報網站 2013年5月29日

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