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2013年5月30日 星期四
「收水」不會令樓價大跌
上周聯儲局主席再次展示,幾句說話如何令國際金融市場大起大落。當市場認為聯儲局不會提前收水時,股市上升;當市場判斷聯儲局可能提早收水時,股市暴跌。
本來「量化寬鬆」有如食藥,經濟如沒有大問題,根本不用量寬。在此意義下,聯儲局收水,代表經濟底子好轉,本來是好消息。不過,現時美國/環球市場明顯已習慣了依賴藥物,聯儲局放風可能收水,反而被視為壞消息,股市應聲回落。
與股市類似,近幾年本地樓價急升,無疑與環球量寬,利息急跌有關。但我們估計,即使聯儲局真的收水,對本地樓價也不會有太負面的影響。
當然,上述估計有一定假設:首先,收水是指聯儲局縮減購買國債的規模,而不是反過來每月定額出售債券。其次,美息或會逐步調整至近21世紀首十年的較高水 平,即2006年的5.25厘左右,而不會再有明顯上升。考慮到美國經濟底子,此是在未來逐步收水時較可能發生的情況。
量寬如食藥 減藥是好事
如果此情況發生,代表資金成本上升,「平錢」環境不再,理論上資產價格會有大幅調整。不過,香港物業市場的情況可能較為特殊---樓價升值的壓力將大減,但樓價未必有太大的調整空間。
量寬有如食藥,正常身體根本不應該長期依賴藥物。如果有客觀條件令聯儲局加息,代表美國經濟好轉。當然,原本依賴藥物,突然要戒掉,身體或會有不良反應。 但左看右看,伯南克都不似庸醫,即使要收水,也不會突然全面停止買債,又或極速將美息上調,較可能的情況是一切慢慢來。而利率即使回升,也不一定會令樓價 回落。
不少人認為利率上升,不利樓價,但由歷數數據看來,兩者關係不大:按息上升非樓市最大風險
息升樓價跌的情況,曾發生在1997年金融風暴時出現,當時最優惠利率曾由8.75厘,升至1998年1月的10.25厘,樓價亦在數月內下跌近3成。類 似情況在1999年中至2000年中再次出現,當時最優惠利率由8.25厘升至9.5厘,樓價在期內再跌逾2成。但兩段時間之外,其他日子再沒有出現息升 樓價大跌的情況。
「按息升 樓價跌」有獨特背景
上述2次利率上升,樓價大跌,有一個重要背景:香港經濟在收縮期。如果香港有獨立利率政策,應該以減息刺激經濟;但由於港元利率要跟美元,美國因當地需要 加息,香港只好死跟。息口應減反加,結果便是資產價格大跌。2003年之後香港經濟恢復增長,利率(指按息)有幾段時間回升,都未有令樓價下跌。
此外,即使美息在未來數年上升5厘,港息照跟,考慮到過去港息未有跟足美息下調,港息合理的上升空間約3厘左右,即一般按揭利率仍在會5厘水平,仍算是低息,利息成本上升的影響不嚴重,可能會令借錢買樓的吸引力下跌,但不足以大幅推低樓價。
更重要的是,如果聯儲局加息,代表美國經濟好轉,一般情況下,有利中港對美貿易。香港較可能出現的是「利率上升,經濟增長」。如果情況如此發展,資產價格,特別是樓價,短期或有波動,但由歷史數據看來,卻不宜因為利率將回升,而看淡中、長綫樓價走勢。
原文刊於經濟日報網站 2013年5月29日
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