市場參與者的真實負擔

政府持續推出多項遏抑樓市措施，其中一個理由，是樓價高企，港人供款負擔偏高，一旦按息回升，供款負擔會急升，不論對借款人、對銀行，都構成威脅。香港絕大多數人採用浮息按揭，市場利率上升，業主供款負擔自然增加，但必須指出，財政司司長多次提及的數據，並非反映市場參與者真實的供款負擔；現實中一般業主的供款負擔較政府數據為低。

財政司司長最新一次提及供樓負擔，是在4月底的立法會會議；司長表示：「市民的供款負擔比率，在去年第四季升至百分之五十二，超越一九九二至二零一一年期間百分之四十九的長期平均水平。只要利率回升三個百分點至較正常的水平，供款負擔比率將會急升至百分之六十八。」

必須說明的是，「供款負擔52%」是一個「計算」出來的數字。即「如果」一個中等收入家庭以現行按息購買一個一般單位的供款負擔。新批按揭供款負擔不可能超逾5成。
眾所周知，現時銀行批出按揭，要為客戶進行壓力測試，即「現行按息+3厘，供款不逾月入60%。」以還款期25年計，要通過壓測，在現行按息下，供款開支會被限制在5成以下。
以月入1萬元為例，現行按息2.4厘，供款25年，要通過壓測，借款上限是98.6萬元。在此條件下，現行按息加3厘後，供款便是$5,996，剛好為月入6成；而在現行按息下，供款為$4,378，即供款負擔為43.8%。供款如果佔月入5成，根本不可能成功取用按揭。

事實上，金管局每月都會向立法會提交簡報，最新在4月底提交的簡報便提到，2013年3月份，新造按揭平均「平均供款與入息比率」為36%，遠低於曾司長提及的52%。
金管局數據與政府的分別，是前者是「統計」數字，後者是模擬計算數字。金管局數據代表在3月份新批按揭中，實際上的平均供款負擔；政府數字是代表：如果一個中等收入家庭購買一個一般物業的供樓負擔。

中等收入以上家庭撐起樓市
綜合金管局的數據，3月份新批按揭的平均貸款額是288萬元，還款年期是302個月，佔總數7成以上的按揭，利率介於2厘至2.25厘之間。以平均 新造利率為2.15厘計，即3月新批按揭，平均每月還款為12,356元。以金管局向立法會提交，平均供款與入息比率為36%計，即3月份按揭借款家庭平 均月入為34,322元。此數字較全港所有住戶的入息中位數2.1萬元，或居於私人住宅家庭的月入中位數3萬元都高，可以說是近期入市買家的真正供樓負 擔。即使按息上升3厘，此等家庭的供款負擔仍會在50%以下。

我們不是認為政府時常提及，逾50%的「供款負擔比率偏高」是造數；政府的計算有其意義，反映樓價已偏離中等收入家庭水平(中等收入家庭難以擔不了 現時的樓價)。我們更不是主張，現時實際供款負擔偏低，市民應該入市。但現時一般供款負擔的確遠低於1997年，即使外圍有風吹草動，本地金融體系亦有足 夠的緩衝。此個緩衝，全賴金管局及政府近年先發制人(Preemptive)式的風險管理措施所至。

金管局的數據更顯示，主要的市場參與者，或者說現實中的買家，其實是收入偏高的一群。即使在2、3月樓價最高位入市，按揭供款負擔仍然偏低。甚至未來利率急升，亦未必可「震走」此批實力較強的業主。此是現時樓市與過去一個重大差別，觀察後市時對此一因素不能忽視。

原文刊於信報網站 2013年5月4日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站