2012按揭市場展望

傳統觀點認為，每年年初，銀行按揭銷售部門有了新年度的貸款目標，為了避免市況波動(例如下半年樓市轉靜)等影響，會傾向在年初以較優惠的條件批出按揭, 以爭取市場佔有率；結果每年年初的按揭利率往往較為優惠，甚至會有傳媒形容為按揭戰。

踏入2012年，雖然的確有個別銀行將新造按揭利率下調，但整體而言，筆者未觀察到銀行有較強烈爭取按揭市佔率的意願。事實上，在部分銀行下調新造按息之時，亦有部分銀行輕微上調按息，暫時看不到明顯的按揭戰趨勢。

筆者認為本地新造按揭息口已走出谷底，整體趨勢是緩慢向上調升，即使個別銀行因一時需要，以較優惠的利率推出按揭產品，整體新造按息下調的現象應該難以出現。

其中一個原因是，目前為止，內地企業融資仍然緊張，此方面的貸款需求料會持續，銀行似沒有必要在按揭業務上採取太進取的訂價。如無意外，2012年按揭市場會有以下表現：新造按揭利率持續緩慢上升。

展望未來，筆者認為較大的變數是當局會不會放寬按揭指引。回顧近2年眾多遏抑樓市措施，效力最大的應該是2010年底推出的特別印花稅，及持續收緊的按揭指引。前者令短炒炒家絕跡市場，後者令600萬以上物業的按揭槓桿比率下跌，影響及於長線投資及正常的樓換樓用家。

展望2012年，筆者估計，如果樓價出現明顯下調，將觸發政府檢討遏抑樓市措施。而兩大殺著中，由於特別印花稅是法律，修改程序較複雜，特別是需要立法會通過，由於今年是立法會選舉年，尋求連任的議員極可能避免在選舉前處理此類充滿爭議，社會矛盾較大的議題。即使行政部門希望修改特別印花稅條例，立法會都未必配合，難以即時因應市況調整。但「按揭指引」不涉及立法程序，只要官方一紙公文，可即時生效。筆者相信如樓價確認回落，當局可能會先放寬按揭指引。

當然，按揭指引即使放寬，也不一定代表成交量及牽動的按揭金額回升。筆者甚至認為，即使按揭指引在年內放寬，在市場看淡後市的大前題下，2012年的按揭取用金額，仍然會較2011年為低。

原文刊於 iMoney 2012年1月21日