修改按揭指引 較修改SSD更簡單

踏入2012年以來，二手市場成交依然淡靜。地產代理業界仍在爭取政府提早檢討額外印花稅；另一方面，金管局已放風，表示或會考慮檢討按揭指引。其實在政治層面考慮，檢討按揭指引，遠較檢討額外印花稅來得容易。

2012年過了不足一個月，由於今年農曆新年來得早，最初數星期的樓市氣氛亦特別淡靜。但即使是展望農曆新年後的表現，似乎多數分析都估計後市仍然偏淡。 往年樓市氣氛即使稍差，也會有所謂「小陽春」的出現；亦即因節日因素被遏抑的購買力在過年後一次過湧現。但筆者擔心的是，2月起正是歐債到期高峰，外圍因 素稍有風吹草動，都足以影響本地樓市氣氛；因此今年樓市亦未必有甚麼「小陽春」。

歐債到期高峰大概在2至4月，除非有甚麼較為明朗的發展，否則今年第一季樓市都是偏淡；成交量低之餘，成交價亦可能在上半年出現較明顯調整。早在去年下半年，物業代理已眾口一辭，建議政府盡早撤銷額外印花稅（SSD），或放寬按揭指引。

眾多遏抑樓市措施是在近兩年徇眾要求推出的，但我們估計，如年內樓市持續淡靜，而樓價出現顯著下調，輿論壓力將轉向，要求政府取消遏抑樓市措施。而在政治 上，修改按揭指引遠較取消SSD簡單：金管局放寬指引，不必立法會同意，只要一紙公文即可生效。但SSD是法律條文，檢討或修訂都要經過立法會。而放寬 SSD會予部分選民「議員投靠地產霸權」的印象，在9月立法會選舉前難以實現。基於上述原因，如樓價下跌超過一般預期，令當局要放寬遏抑措施，當局較大可 能是先放寬按揭指引。

不可借足七成 影響換樓活動

物業代理朋友的意見似乎傾向認為，SSD對樓市的殺傷力較金管局收緊按揭指引更大。但筆者一直認為，市場上始終是用家多於炒家，SSD對有意在短期內轉讓 物業的投資者當然有阻嚇力，但應該不足以阻礙用家入市。相反，按揭指引一直收緊，$600萬以上物業已不可借足樓價七成，足以影響一般換樓用家的入市決 定。可以說，按揭指引已干擾了換樓鏈/置業階梯的操作。

如果當局在年內放寬按揭指引，可望刺激$600萬以上物業成交，令整條換樓鏈恢復。在風險控制的角度來說，如果當局是在樓市出現一定跌幅後放寬指引，其時新造按揭物業的成交價亦理應下跌，屆時放寬按揭指引，對銀行來說，出現負資產的風險亦已減少。

至於一眾物業代理建議提早檢討SSD；我們維持過去的預測，由於立法會換屆的因素，最早也要在今年底才可能檢討。我們亦估計，所謂「檢討」，恐怕亦難以整 個收回。較可能的發展，其一是調整SSD，只針對「有錢賺」的短期轉讓個案，收取額外印花稅。另一個可能的調整，是在年期及稅率上作微調，例如半年內轉 讓，將現時徵收的稅率15%下調等。但筆者估計，除非樓市暴跌，否則現屆政府或來屆政府，都難以完全取消SSD。

原文刊於置業家居 2012年1月28日