市場普遍看淡2012年的樓市，過去市場看好樓市的幾個主要因素，大部分都在消失或削弱之中。其中一個漸漸削弱的利好樓市因素，是租值。在眾多新盤入伙的情況下，各區租值更見明顯回落。
太古城千呎單位回報率跌穿3厘
其中一個見報的例子是太古城，一個1,137呎低層海景單位，上手租約完結後，業主收回單位翻新後放租，但放租多時未曾租出。最終單位近日以月租2.65萬元租出，呎租23元，較去年同類單位呎租30元，下跌23%。
報道未有詳細提及樓層，筆者把有關大廈2個不同層數單位交予估價公司估價；按樓層不同，估值分別為1,333萬元及1,433萬元。以單位月租2.65萬元計，回報率己由 去年的3.07% 跌至2.2%及2.4%。
以筆者理解，類似此個單位的情況並不罕見。由於多個新盤入伙，加上特別印花稅的推出，大量投資者將單位出租，帶動租金下跌。租值下跌的情況如持續，將為樓價帶來更大壓力。
以上文提及的單位為例，租金回報率（未扣除業主支付差餉、管理費）僅為2.2至2.4%。以投資市場的傳統智慧來說，此回報已低於一些「無風險」，如政府公債的回報率。除非投資者認為物業價值本身有較高的上升潛力，現時本地物業的風險及回報已不成正比。
銀行估值已落後大市
我們暫且視美國30年期國債為「無風險回報」（Risk-Free Premium）的基準，利率為2.98厘。如不追求樓價上升，物業「合理」的租金回報率如要達到2.98厘，以月租2.65萬元計，其「合理」價格為 1067.11萬元。如果未來一段時間，住宅租值未見回升，樓價返回「合理」水平，以現時估值1,333萬元計，將有20%的跌幅。若現有的租值不變，又 要求將現有的回報保持去年的3.07%，物業估值還是要下調 22.3%，即1,036萬。如果讀者相信租金是樓價領先指標，現時銀行估值已落後大市。
可能有人會說：本地樓市長期處於非理性狀態，差餉物業估價署統計的D、E類單位，租金回報率長期低於30年美債利率，但歷年來卻是價格升幅卻較高。 但D、E類單位或豪宅 租金回報低但升幅大，反映的正是風險溢價（投資者為了價格上較高的潛在回報，寧可接受較低的租金）；一旦氣氛逆轉，市場認為價格升幅有限，低回報率終將拖 累價格。
磚頭仍然可靠？
另外一些地產界的朋友可能會說，今時今日，已不可視國債為無風險。國家也會拖債，債主可能被迫剃頭。相比之下，磚頭總比現金及國債更可靠。
我們認為，現時或可不再視國家公債為無風險投資；但對於「物業比國債安全」的觀點卻有保留。一旦歐美主權風險擴大，惡化至上世紀30年代大蕭條的情 況，世上根本沒有安全資產，尤以有形資產的「不可動性」（immobility）為甚。暫時來說，仍然沒有其他投資項目可代替國債「無風險利率」的地位。 看看本地銀行定存利率接近2厘，而在跌市中買樓收租，是否化算？相信這投資者不得不考慮的因素。
總結來說，對長線投資者來說，租金回報始終是決定是否持貨或加碼的重要考慮因素；近期租金下跌，反映樓價將有更大的調整壓力。
原文刊於經濟日報網站 2012年1月11日
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