連租約物業按揭有何竅妙？

金管局連串的按揭指引中，除限制600萬元以上物業的按揭成數外，另外一個對市場影響較大的指引，是「非自住物業按揭成數為樓價5成」。

過去未有上述指引的年代，置業人士在申請按揭時，銀行一般都會要求買家申報是否自住。通常「申報自住」的按揭申請，會比非自住的，獲批略佳的按揭條件；而過去多數按揭申請人，即使自己擁有多個物業，亦例必申報物業是自用。

除了按揭申請人自己申報外，銀行現時會根據申請人仍有多少未供滿的按揭及物業是否連租約轉讓，判定物業是否用於自用。以後者來說，買家如購入一個連租約單位，除非能向銀行證明，租期會在合理時間內完結，並能提供與租客簽訂之退租協議書, 之後買家會收回單位自用。

否則，銀行很可能以非自用條件批出按揭，不但按揭利率可能較自用物業的按揭略高，更重要的是根據指引，按揭成數只達估值5成。如果買家遇上連租約的放盤，在作出入市決定前，宜先衡量按揭獲批的機會。

原文刊於信報網站 2012年1月29日