樓市調整訊號

踏入新一年，少不免要作些樓市前瞻；暫時看來，2012年似乎不利樓 市；歐美債務危機未解決、土地供應增加、港府及金管局未有放寬各類壓抑樓市措施，都為樓市帶來陰影。筆者看到的各類分析，大都看淡今年樓市。樓市在今年的 問題，似乎不是升抑或跌，而是「跌多少？」、「會不會轉勢進入跌浪？」

樓市步入熊市的兩個啟示

我們不打算估計樓市會跌多少，又或會不會轉勢進入熊市；但大致上認同樓市有壓力的主流意見：樓市難免調整，至於會不會進入熊市，則有待觀察。

值得留意的是，即使樓市進入熊市（價格長期下跌，一浪低於一浪），往往亦要一段時間才可確認。地產市場的傳統智慧認為：當出現多個新盤「高佣金」作促銷手法、當數個一手盤開價低於同區二手盤時，有相當大機會，預示跌市長期化在形成中。

如果現時二手膠著的情況持續，置業人士欠缺入市興趣，一手盤開價難免面對更大壓力。面對銷情欠理想，發展商往往先以「高佣金」方式，鼓勵代理推介樓 盤。表面上，高佣金的作用，是「重賞之下，必有勇夫」，以高於正常的佣金，鼓勵代理落力推薦樓盤。事實上，發展商大鑼大鼓宣佈「高佣金」，令人人知悉，在 近年高透明度，而且買家懂得向代理要求回贈的情況下，「高佣金」中有相當比例，是以「代理回贈」的方式，由買家取得。換言之，「高佣金」其實是變相減價— 扣除代理佣金回贈，買家付出的成本減少，但新盤的表面訂價不變。此一個現象，近期已經出現。

另一個值得留意的訊號是：會否出現多個新盤以低於二手價發售。情況一旦出現，便代表發展商普遍看淡後市。更重要的是：發展商比起一般業主，有更大的持貨成本及沽貨壓力。一般小業主看淡後市，沽貨離場，不會引起太多注意，但新盤開價低於二手，卻是一個明確訊號。

也許有部分年輕買家會懷疑，發展商為什麼要平價賣樓？一手樓的折舊少、設備較完善，為什麼要以低於二手價發售？

事實上，由於不少一手項目是樓花，在樓花期內未有使用／出租價值，撇開大升市不計，一手項目很多時開價會貼近，甚至低於二手。

借鏡1997金融風暴後

1997年金融風暴後，樓市一浪低於一浪，發展商推盤，訂價往往較同區同級二手屋苑更低，以保證銷量，避免坐貨（樓市持續下跌，樓盤散貨慢，損失更 大）。2003年後樓市回升，發展商銷售策略開始改變，一手開價高於二手，近一兩年更見進取，新盤開價往往較同區二手指標屋苑高出三、四成。近月樓市成交 量下跌，才見數個新盤開價返回現實；但開價仍普遍高於同區二手屋苑二、三成。

以本地幾個主要發展商一向「貨如輪轉」的銷售策略來說，其實減價，甚至低於二手，仍有生存空間。樓花或現貨價平了，官地地價、轉換用途的補地價金額亦會自然下調。只要發展商保持一定銷量、快手快腳賣平樓、買平地，發展商是可以維持盈利的。

換言之，「一手盤開價平於二手」，並不是一個想像，而是已發生的歷史事實。問題只是：在2012年，此一事實會不會再次出現？

在二手市場，由於近2年批出的按揭利率偏低，業主持貨成本亦極低。加上特別印花稅推出後，市場幾無短炒投資者，一般業主看來沒有太大減價離場的壓 力；部分意見認為即使樓價下調，跌幅亦不大。但值得留意的是：一旦一手市場出現「平過二手」的開價，對二手市場又會帶來新的壓力---任何有售樓需要（包 括換樓、套現等）的業主，都再難長期持貨，待價而沽。

原文刊於 經濟日報網站 2012年1月4日