月平息的計算

讀者在瀏覽報章地產版時，或會留意一些按揭廣告，會以「月平息」為計算標準，乍看而言，「低至零點幾厘」的月平息，似乎不算高。事實上，以月平息計算的，多數是類近私人貸款性質。視乎還款年期，0.8厘的月平息，換算成實際年利率，可達十多厘。

以一筆借款額30萬元的貸款為例，如月平息0.8厘，還款期一年。每月還款額為27,400。即一年後共償還本息和328,800元。即一年支付了28,800元的利息，一個月利息為2,400元。2,400元是本金30萬元的0.8%，「月平息0.8厘」便是如此算出來的。但換算成「實際年利率」，上述案例的利率卻是18.71%。主要的原因，是以「平息」計算的貸款，不是息隨本減，還款期靠後的月份，利息佔未償還本金比例大升。

筆者不是說有關廣告欺騙，那是明碼實價的，問題只是不少人並不明白平息及實際年利率之間的巨大分別。置業人士在考慮以平息計算的貸款計劃時，宜要求對方提供「實際年利率」的數字以供參考，並與一般按揭計劃詳細比較，再作決定。

原文刊於晴報 2012年1月31日