特別印花稅與資本增值稅

二手市場成交仍然淡靜，物業代理仍然眾口一辭，建議政府盡早撤銷特別印 花稅（Special Stamp Duty；SSD），或放寬按揭指引。特別印花稅及金管局收緊按揭指引對市場有何影響，坊間已有大量討論，我們今次嘗試跳出市場，以政策及政治角度，看看 兩者修改的契機及影響。

樓價跌幅比預期多 或先放寬按揭指引

我們估計，如年內樓市持續偏軟，樓價出現顯著下調，輿論壓力將轉向，要求政府取消壓抑樓市措施。而在政治上，修改按揭指引遠較取消SSD簡單：金管 局放寬指引，不必立法會同意，只要一紙公文即可生效。但SSD是法律條文，檢討或修訂都要經過立法會。而放寬SSD會予部分選民「議員投靠地產霸權」的印 象，在9月立法會選舉前難以實現。

基於上述原因，如樓價下跌明顯更超一般預期，令當局要放寬壓抑措施，較大可能是先放寬按揭指引。然而具體的時間，除了要視乎市況外，似乎亦與3月的特首選舉結果有關。

借勢開徵資產增值稅 千載難逢

坊間似乎有一個印象：在兩大熱門中，似乎唐英年先生與現屆政府的關係較佳，而梁振英先生雖然擔任行會召集人多年，但與現屆政府關係較為疏遠。如果在 7月換屆前，樓價處於一個「壓抑樓市措施放寬也好，不放寬也行」的局面；筆者估計，現屆政府很可能根據誰人當選而決定是否放寬措施。

即是說，如果當選的是現屆政府友好，而官方又判斷，放寬壓抑樓市措施有利民意支持，那便先緩一下，將決定留待新特首上任時公布，令他上台時有更大的 民意支持。相反，如果當選人與現屆政府關係一般；那現屆政府很可能在換屆前，先放寬按揭指引。這預計並不是我們的創作，而是根據特區奉行的「親疏有別」政 策而推估出來的預演！

誰人當選下屆特首 影響放寬措施決定

至於SSD的檢討，我們維持過去的預測，最早也要在今年底才可能檢討；值得留意的是，在一眾要求檢討SSD的呼聲中，其實是為特區政府，提供了一個 黃金改革的機會。現時物業代理，甚至是部分發展商都多次提出意見，認為現時市況轉靜，市場短炒者有可能損手，政府是時候檢討政策，最低限度SSD應只針對 「有錢賺」的短期轉讓個案，收取特別印花稅。現時的SSD，凡是在2年內轉讓的住宅，不論轉讓價格較購入價是升是跌，都需要繳交特別印花稅。而上述建議， 只針對有賺價的轉讓收取SSD，可說是一種放寬。

但請留意以上建議，「向一定期限內轉讓獲利的物業成交徵稅」，想一想，其實就是資本增值稅（Capital Gain Tax - CGT）。過去香港一直以簡單低稅制為傲，不論是物業買賣／股票買賣所得，一直不會向資本增值部分徵稅。在正常情況下，如官方推動開徵資本增值稅，由學術 界、商界至民間，必定會引起連場爭議。但前年SSD在民意普遍支持下推出，向所有短期住宅轉讓開徵特別稅，卻意外的掃除了資本增值稅（至少是住宅物業類的 資本）的上架障礙-----因此如果政府在檢討SSD後，決定只向有錢賺的物業徵稅，本來最大阻力的地產界，看來只會支持。

如果港府有意開徵資產增值稅，2012年會是千載難逢的機會。當然，SSD轉型後，仍有不少細節要討論，例如現時稅務局其實是有權向短炒獲利的物業 轉讓個案徵收利得稅；一旦他日所有有獲利的住宅轉讓都收取特別印花稅，會不會雙重徵稅，或需要更多討論，但那已是另一個話題了。

原文刊於經濟日報網站 2012年1月18日