請習慣「正常息口」

早前再有大銀行上調新造按息，與年初不足一厘的按息比較，現時新造按息無疑是「大幅增加」；新造按息上調，的確會增加新入市買家的每月支出，問題是，平均不足3厘的利率，其實很難說是高息。與其用「加息」來形容目前的情況，不如說是「息口正常化」。

去年銀行批出大量不足一厘的按息，是有其背景的，其一是2008年金融海嘯後，美國量化寬鬆，香港一個月拆息亦跌至0.2厘之下；其次是銀行為搶市佔率，按揭利率較拆息只高0.7厘。但長線而言，0.7厘的息差根本不會為銀行帶來合理利潤。現時銀行持續上調新造按息，不過是一個「恢復正常」的過程。

以日本為例，該國因泡沫經濟爆破，央行維持零息政策一段長時間，銀行存款利率近零，一個月拆息約0.14厘；而一般日圓按揭利率在2厘多水平多年。當然，港日情況不同，但例子說明，即使是近零息，按揭利率都不可能長期維持在一厘以下。事實上，香港過去十年平均按息約5厘，以歷史數據比較，目前新造按息在3厘以下，仍屬偏低。

原文刊於晴報 2011年11月28日

新年度銀行再搶按揭生意？

樓市成交回落，不少業內人士認為與銀行在下半年收緊按揭批核有關。部分對後市樂觀人士便斷言，銀行在新年度對於爭奪按揭生意較為進取，估計明年1月之後，市場成交可恢復至較正常水平。

一般來說，銀行在每年尾制訂下年度的各類貸款目標；例如說某行來年的按揭目標是100億元，對銷售部門來說，為了減少未能達標的風險，一般傾向在上半年落力跑數，如一切順利，下半年便可相對放慢手腳。上述行業習慣令人有「銀行一般在上半年放水」的印象；但筆者認為2012年此現象未必出現。

原因之一，市場已多次提及：資金有了新出路，本地銀行貸款予國內企業，利率更吸引。原因之二，是過去已批出的按揭，回籠速度慢。過去一般香港人申請按揭，申請時是借20年，但平均會在7至10年內贖樓，多數原因是換樓。

但在金管局限制按揭成數(600萬元以上物業已不可借足7成)後，換樓需要相當財力；結果便是「樓換樓」的成交減少，即是提早贖樓的個案亦減少。

過去銀行一年批出100億按揭，可能同年有30億元的舊按贖樓。筆者估計來年樓換樓、提早贖樓的個案將減少；假設某銀行判斷來年只會有10億元舊按贖樓，而不是往年的30億，他便少了20億元的跑數壓力。可以預期明年初，銀行不會有太大的爭取按揭動作。

原文刊於信報網站 2011年11月27日

新舊按息差距大 影響換樓策略

上周五(11日)渣打銀行在股市收市後宣佈上調新造按息，現時渣打銀行新造按息在3.2厘至3.25厘水平；筆者估計在資金成本上升的大環境下，其他銀行大有機會跟隨。市場對於銀行在今年不斷上調新造按息，焦點集中在新購物業，利息成本上升。值得留意的是，新舊按揭息差擴闊，對業主換樓策略亦有影響。

2011年初，其時主流新造按揭為拆息按揭，一般新造按揭利率為H+0.7厘。當時拆息低於0.2厘，換言之，年初新造按息約0.9厘。現時新造按息約3厘，以幅度計，新造按息上升2倍。

以一筆200萬元，供20年的按揭為例，在年利率為0.9厘時，月供$9,109；同樣一筆按揭，在年利率為3厘時，月供$11,092，供款上升21.8%。反過來，也可以說，以每月支出為考慮，按息上升2.1厘的影響，相當於按揭金額上升21%。如果我們不用「每月供款」，而改以「每月按息支出」統計，差別更為驚人：上述按揭在年利率為0.9厘時，首年利息支出為$17,622，如按息為3厘，首年按息支出為$58,986，升幅為234%。

對於一個考慮置業的租客來說，考慮是否轉租為買，單是按息上升2厘的因素，在每月支出的角度來說，已相當於按揭金額上升2成。例如以「通過壓力測試」為標準，新造按息升2厘的影響，便等同按揭金額上升21%的影響。

而較少人提及的，是新造按息上升，對有樓在身業主換樓部署的影響。以一個居於市值500萬元物業，現有按揭利率約1厘物業為例，物業按揭餘額300萬元。假設業主有意欲換樓，在按揭上便有兩大考慮：

其一是按揭成數：如果有關業主的換樓目標，樓價高於600萬元，已不可借取高於樓價7成的按揭。例如物業樓價為650萬元，現時在銀行只可借420萬元。以上文提及的條件來說，業主如出售現有物業，可套現200萬元，新物業最多可借420萬元，業主需要另外籌措30萬元首期。

另一個要考慮的是按揭供款。舊物業按揭餘額300萬元，新物業按揭金額420萬元，按揭金額增幅40%。但由於新造按息上升，每月按揭金額並不是上升40%：以20年還款期來計算，舊有物業按息1厘，月供$13,797；新物業按息3厘，月供$23,293，每月供款支出升幅為69%。

2010年市場共批出14萬宗按揭，大部分都是利率超低的拆息按揭，平均利率估計為1厘左右。一般市場分析都同意，隨著資金成本上升，新造按息會持續上調。新造按息上升，不但會令所有需要借助按揭入市人士的月供增加；新、舊按揭計劃越來越大的息差，亦會影響現有業主的部署。當然，如果未來樓價有較明顯的跌幅，拉低新造按揭的每月供款，便可抵銷新舊按的息差因素。

最後，筆者也不可排除另一個可能性：如果置業人士普遍預期樓價仍可步步高升，大概便不會介意每年多付出相當於樓價數個百分點的按揭利息。

原文刊於 置業家居 2011年11月26日

拆息按揭，銀行蝕本之謎

市場傳聞的蝴蝶效應

上星期筆者提到，過去一兩年，銀行以「H+1厘」以下批出的大量按揭，已是蝕本貨。數是這麼計的：現時一個月拆息約0.22厘，H+1是1.22厘；而現時銀行普遍以2厘左右的定存利率爭取存款，所以過去一兩年以H+1厘以下批出的按揭，銀行收取的利率遠較現時的資金成本為低。

文章引起讀者「過路大人」的疑惑：

‧銀行在去年以「H+0.65厘批出按揭」時，理應是計過數，「圍到數、有錢賺」才批出按揭；而不管「H」是多少，銀行反正可在拆借市場拆入資金，賺那「+0.65厘」的息差；怎麼會有「蝕錢」的可能？

回覆之前，請讀者了解幾個事實：

1. 不同銀行的資金成本是不同的，對於有大量出糧戶口 (即活期存款) 的銀行來說，資金成本仍然貼近零。對於沒有大量活期存戶的中小型銀行來說，資金成本主要便是定期存款利率；及在「正常情況」下的拆借市場的拆息。

2. 過去中小型銀行的確在不同程度上依賴同業拆借市場，拆入資金，在過去P按為主流的年代，中小型行可透過借拆市場與P按的息差，穩賺400點子左右的利息，拆入短錢，貸出長債，此是行內所謂「Maturity Mismatch」。

3. 透過拆短錢、貸長債，有兩個市場運作風險。其一是Basis Risk(基點風險)：拆入的錢是用「拆息」計的，貸出的錢(在過去)，主要是用最優惠利率計的。兩者基點不同，如果因故拆息急升，銀行會蝕本，此在97年時發生過，原因是「資金抽走而緊張」。另一個運作風險，便是「市場不流通」，亦即是現時出現的情況。現時香港拆借市場「不正常」問題不是資金緊張，現在未見明顯有資金流走，港元拆息的利率與最優惠利率差距基本上沒有大變化。拆借市場流通性減少：擁有平存款的銀行資金有了更多出路，如風險值相同，銀行定必滿足回報較佳的客户貸款。

讀者應該有留意到一些市場傳聞：個別銀行以「蝕本價」向按揭證券公司出售部分按揭資產。即帳面值100億元的按揭，以低於帳面值售於按證。此現象說明銀行難於透過拆借市場拆入資金，而存款增幅卻不及貸款快，本地存款市場是典型的零和遊戲，銀行要吸引更多存款，只能在同業中搶客，而最有效的手段便是增加存款利率。部分銀行如未能成功吸引存款，在「貸存比率」的限制下，要開拓新貸款，唯有以出售按揭資產方式減少既有貸款規模。

讀者會認為的「銀行理應計過數」的講法，其實所有生意都是「計過數」的，但不是說計過數就不會有失算的可能。下面我們談談銀行「失算」的理由：

失算之一是所有銀行都有「搶佔/保持市佔率」的需要，部分小型銀行的理由可能是大股東有賣盤計劃，市佔率高有助「做靚盤數」；大型行的資金成本平，其實H+0.65仍有微利。各銀行雖然明知按揭只有微利，但收入穩定、規模大(打工仔買樓都一借幾百萬元，但一般人罕有如此規模的私人貸款)；銀行即使明知此類貸款僅有微利，但小銀行仍爭崩頭做新按揭以維持市佔率。

失算之二是資金有了更多出路，搶高了資金成本。2009年中國政府為對抗金融海嘯，實行中式量寬(金融市場常提的4萬億貸款)；但2011年起收緊信貸，結果是不少國企、民企，最近甚至地方政府也開始透過香港市場以 (cross-border loan) 形式借款，「優質客戶」借款的利率可是7厘左右，而且這等借貸是有相應的抵押品如信用証。以磚頭計算，此等非本地貸款不但提供資產抵押，更給予近500 到 700 點子的利潤，因此在 2010 到 2011 間，本地銀行為國內緊張的貸款市場補給了一部份的需求。在貸存比率的限制下，銀行需要吸引更多存款才可大力開拓此類業務，結果是存款利率上升，最近有銀行以 1.75% 及 2.00% 去爭取 3個月存款。

事實上，也不是所有銀行全都計算失誤。當地產代理和按揭中介在高呼拆息按揭提供入市良機時，恒生銀行是市場中最早退出以拆息計價按揭的大行，在大家都爭崩頭去搶 H按時，作不妥協的決定並不容易。

上星期筆者提到，銀行難以單方面調整既有按揭的利率；現時面對資金成本上升，最終結果將會逐步推高新做按揭利率，但這解決不了現有按揭的低回報。同時，如市場傳聞真的有銀行以蝕本價買出按揭組合，這確是一個令人關注的情况，金管局或已在了解其箇中詳情，最終結果，有可能令私樓更難上會！

原文刊於經濟日報網站, 2011年11月23、24日

欄目：宏觀論按

物業代理要求檢討SSD是斷錯症

特別印花稅推出一周年，物業代理已傳出大量要求檢討的聲音。但筆者認為，物業代理與其爭取檢討特別印花稅(SSD)，不如爭取放寬按揭限制。

將心比己，筆者明白物業代理的立場。但卻認為有關爭取徒勞。第一個理由是由民情角度考慮；以筆者的感覺，一般市民對特別印花稅並沒有特別反感：很少人會計劃在置業兩年內將物業轉讓。其次是民情對炒賣物業獲利普遍持負面感覺，認為是炒家炒高樓價。物業代理要求檢討特別印花稅，會予人「鼓勵炒風」的感覺。不論是政府抑或政黨，都難以在此種民情下檢討有關措施。

更重要的理由，是筆者認為「要求檢討特別印花稅」，根本是斷錯症。特別印花稅在去年11月推出，在今年上半年，樓市成交量並未見明顯下調。2009年，每月2手樓平均成交量是8,500宗左右；去年下半年，2手樓每月平均成交量為10,800宗；今年首3個月的平均數字是9,100宗，第二季的每月平均數字為7,664；第三季每月平均為4,722。換言之，二手成交量是在SSD推出後半年才見明顯下調。

與SSD比較，筆者反而認為當局連翻收緊按揭成數，影響更大。6月初金管局限制樓價600萬以上物業不能借足樓價7成後，二手成交量便由7000多宗的水平，下調至四千多宗。

與SSD只影響少量投資者不同，限制按揭成數，影響了每一個打算購買樓價600萬元以上物業的買家，而且會帶來連鎖影響：一個持有市值400萬物業的用家，如因首期因素，放棄購入600萬元以上物業，他本來居住的單位，亦不會在市場上放售。

事實上，筆者認為現時當局對銀行按揭的限制過於死板而欠缺彈性。區議會選舉之後，接下來是行政長官選舉委員會的選舉。筆者留意到有部分會計界選委候選人提出，會計師應可獲十成按揭，理由是「薪優糧準」。不管你是否同意有關意見，但背後的精神：對於按揭成數的限制不宜鐵板一塊，筆者倒是十分同意的。

原文刊於 Imoney 2011年11月19日

應否借二按

大家晚上看電視時，應該不時會看到一些「二按」的財務公司廣告，他們往往標榜手續簡便、批核快捷；當然，方便有其代價，此類二按的利率較一般由銀行批出的一按利率為高，按息可達10厘以上。

由於金管局接連收緊按揭指引，非自用、業主已有多於一個物業按揭或樓價高於600萬元者，都難以借足樓價7成。以筆者觀察，部分買家便轉向財務公司申請二按，以減少首期開支。

雖然二按利率高，但比重少，連同一按計算，借入二按後的整體利息支出相對於總借款額會變低。以一個200萬元物業、一按6成、利率2.5厘、二按2成及利率10厘計算，一、二按平均利率約4.4厘。不少置業人士如未能由銀行借入較高成數按揭，便轉向財務公司解決；待手頭資金增多，或未來樓價升值時，以轉按擺脫二按。

不過，要留意的是，原則上來說，此類二按不單利率較高，也會影響日後的信貸紀錄；業主借取前宜三思。

原文刊於 信報網站 2011年11月20日

購買連租約物業須知

有留意樓市新聞的讀者應該知道，當局在近2年不斷收緊按揭指引，樓價600萬元以上物業，已不可借足7成按揭；而且非自用物業的按揭成數，更只是樓價5成。例如一個樓價500萬元的物業，根據現行指引，可借足7成，即按揭上限是350萬元，如果物業是用於收租，按揭成數只有5成，即只可借250萬元。

值得留意的是，銀行對於何謂「非自用物業」，其實並沒有一個明確的界定。同一個業主，可能持有3個單位，再購入第4個，仍然申報為自用(包括供家人居住)，仍可能獲「自用」條件批出按揭。反而「連租約」單位，不論是新造按揭或轉按，往往都會被視為非自用。原因很簡單：連租約單位已租出，在租約期內，業主根本不可能在單位居住。

當然，由於種種原因，市場上有部分連租約單位，是由用家購入的，用家可能打算在既有租約完成後，收回單位自住。按筆者經驗，如果租約的餘下日期較短；而新業主如可說服租客，預早簽訂退租同意書，在合理時間內退租，仍然有可能以「自用」條件獲銀行批出按揭。

原文刊於 晴報 2011年11月21日

上調按息 銀行向現有客戶開刀？

報載有銀行將部分既有客戶的拆息按揭利率上調近一厘，就筆者所知，目前僅有一家中小型銀行採取類似行動，究竟以往選用「H按」的置業人士會否受影響？

上調新造按息難封蝕本門

筆者在10月4日已在本欄討論有關「傳說」，即由於銀行資金成本上升（主要指定期存款利率），有銀行打算上調既有的H按客戶利率。

事實上，去年至今年初批出的「H按」（大部分利率在「H+1厘」以下，最低位為「H+0.65厘」），基本上已處於「蝕本狀態」。為了令整體按揭資產狀況改善，銀行唯有不繼上調新造按息的利率。

問題是樓市成交量下跌，金管局又加強限制，令新造按揭的規模下跌，新造按息上調，亦不足以彌補過去低價批出H按的影響。對銀行來說，「最理想」的做 法是上調既有「H按」的利率，在聯繫匯率制度下，最優惠利率及拆息不由銀行調整，「上調既有按揭利率」所指的，便是增加既有「H按」的息差部分，例如將 「H按」利率由「H+0.7厘」，上調至「H+1.5厘」。

但按揭合約是由雙方簽訂的，如單方面上調既有「H按」的利率，難免影響銀行形象，如客戶投訴惹來輿論或議員關注，更是公關大災難。所以筆者個月多前的估計是銀行其實難以如願，調整既有按揭的利率。

合約為證 銀行可檢討條款

近日的報道，予人一個「銀行找到突破點」的印象：先向有物業抵押的商業貸款埋手。報載一批由一個家族持有，原本按揭利率為「H加0.85厘」的貸 款，獲銀行通知，需要加息至「H加1.75厘」。但值得留意的是，一般銀行批出的商業貸款，或私人銀行批出的其他貸款，本質上與一般零售銀行／個人銀行批 出的按揭不同，案例難以引伸至一般按揭貸款。

一般來說，商業貸款合約，即使涉及較長的還款期，內容都會定明：銀行可定期（每年）檢討條款。檢討內容包括貸款額度（如果下調，客戶或需要進行部分提早還款），即所謂 Top up、抵押品估價 及利率等。以報載的案例來說，有關銀行只是按合約內容，調整利率。

對於一般小業主來說，看到有關案例，可能已會擔心，銀行下一步會否向一般小業主開刀，筆者認為讀者不必過慮。

大銀行未行動 小業主無用過慮

首先，讀者可留意，現時放風「銀行或會上調既有客戶按息」的，都是中小型行，主導市場的幾家大銀行，未曾作類似取態。而香港的市場現實是：除非有大銀行帶頭，否則中小型行的行動，影響難以擴及整個市場；遑論現時中小型行只有「言論」而沒有「行動」。

如果只有個別中小型銀行如大規模調整既有按揭的利率，將得罪大批客戶，不止是公關災難，更會影響有關銀行商譽，甚至引起客戶大規模流失。

筆者甚至認為，銀行亦不太可能透過對既有按揭戶口的監察：例如加強對抵押品的查冊（例如抽查單位，看看有沒有未得銀行同意的二按）、不定期要求按揭 客戶提供自住證明等，來「抽秤」客戶，以「客戶違約」為藉口，上調利率。原因是根本難以實行，不論是查冊或其他審查，都涉及大量人力物力。

另一個原因是辦公室政治：批會是信貸部門的事，現時如要求信貸部門審查，找出既有按揭客戶的瑕疵，等於要他們推翻昨日的我。而其他部門，如銷售部門，卻欠缺有關知識及能力。

事實上，以筆者了解的銀行企業文化，銀行如有精力對既有按揭資產進行大規模審查，銀行應該會將資源用於開拓新業務。

置業人士如成功在過去一兩年於零售銀行以「H+1厘」以下的利率取得按揭，可算佔盡便宜，不單利率超低，更不必擔心銀行要求 top up或單方面加息。

原文刊於經濟日報網站 2011年11月16日

欄名:宏觀論按

收入證明不足 如何申請按揭？

申請是否獲銀行受理，要視乎個別銀行政策而定，但一般來說，銀行以收入證明作為客觀評核申請人財務實力的指標。

收入證明一般包括稅單、糧單、出糧戶口紀錄、僱主聘用信。若申請人收入經常波動，且薪金以支票或現金支付，銀行或會要求申請提供流動資產證明，作為其還款能力的評估基礎。值得留意的是，以資產為支持申請按揭，現時銀行會以「資產估值/2，再減未償還按揭餘額」為計算標準。例如申請人持有另一個估值500萬元的物業，有100萬元未償還貸款，部分銀行會以「500萬元/2，再減100萬元」計算，即視為150萬元的正資產，以作為其他按揭貸款的支持。

若申請人為自僱人士，就需提交最新商業登記、公司查冊／公司註冊證書、公司戶口紀錄、利得稅繳納通知書及財務報表。

如未能提供符合銀行要求的收入證明，貸款息率會較高，或按揭成數會較低，部份亦會要求借款人存入一筆指定金額至銀行，作為存款擔保。

原文刊於信報網站 2011年11月12日

外幣按揭與匯價風險

近期市場熱門話題離不開歐美債務危機，風波之下，各國貨幣匯價成為焦點。筆者近日處理一宗轉按申請，亦與外幣有關，情況特別，值得分享。

個案主人翁為外籍人士，於07年購入一個香港物業，作價330萬元；由於他沒有港元收入，便向一家外資銀行申請按揭；當時芸芸外幣中，日元偏弱，匯價為6.5算(6.5港元兌100日元)，而且按揭利率長年偏低，只為2.25厘；較香港當時的港元按揭利率約5厘為低，估算當時申造約4000萬日元按揭(當時約值港幣260萬元)。

數年下來，業主仍欠銀行3,300萬日元未償還按揭；由於日元升值，以港元計算，此筆款項相當於330萬港元。即業主以「低息」供了幾年的按揭，欠債卻越來越多，故積極爭取轉按。事件說明外幣按揭隱藏的匯價風險。

此類外幣按揭算是市場上的非主流產品，主要都是當時匯價偏弱而且長期低息的日元。但提供此類產品的銀行不多，而且一般要求客戶有外幣收入，在香港並不算太盛行。但讀者如有機會借入外幣按揭，宜多加考慮上述的匯價風險。

原文刊於 晴報 2011年11月14日

負資產與 CALL LOAN

10月底金管局公布第三季負資產按揭統計，傳媒焦點在於負資產宗數較前季度增加33倍，由於數字是近2年來首次回升，而且升幅驚人，引來各方評論。但在各種評論中，隱藏不少誤解。
其中一位地產博客說：金管局報告一方面說負資產統計只涉及一按，但另一方面又說上季負資產個案，主要與銀行對職員的住屋貸款及按揭保險有關；是自相矛盾。
另一位專欄作家說：其實以按揭保險入市，由於高成數部分「有保險」，以9成按揭為例，即使樓價跌2成，都不算「負資產」、「銀行不會call loan」。
「按揭保險」等同「二按」？
上文提及的博客，是將「二按」與「按揭保險」混淆了。所謂「二按」，全稱「第二按揭」，是指在一按之外，以同一物業為抵押品，申請的第二筆按揭貸 款。正常情況下，業主借二按，是要提供一按的銀行同意的。在土地註冊處的紀錄中，有借入二按的單位，會分別看到「一按」及「二按」兩筆註契紀錄，看到兩筆 按揭的日期及貸款機構。在信貸資料庫中，一按及二按的紀錄亦是獨立顯示的。
而「按揭保險」是一個獨立的按揭，不論是在土地註冊處抑或信貸資料庫中，看到的都是「一個」紀錄，而且整筆按揭是以「一個利率」作計息。
換言之，金管局的報告中，對於「有關統計只涉及一按」，及「負資產增加涉及高成數按揭保險」，並沒有矛盾，因為二按與按揭保險完全是兩回事。
「負資產」會即時被銀行 Call Loan？
上文提及的第二位作者，卻是將「負資產」與「保險」、「call loan」的概念混淆了。
所謂「按揭保險」，保障的是「一旦借款人斷供」時，銀行出現的損失，與是否負資產無關。
「負資產」的定義是抵押品市值低於未償還的欠款；與貸款中是否有另購保險無關。
此外要討論的是另一個廣泛的誤解：「負資產會被call loan」。2003年時，香港樓價比1997年時下跌約7成，絕大部分在1996至2002年購入而涉及按揭的物業都成為「負資產」，但只要業主準時供 款，銀行不會因為物業資不抵債而call loan。因為收回物業拍賣，一定不足以彌補差價，業主一旦破產，銀行的「潛在損失」便變成「實際損失」。
一般人未能太了解「負資產」、「二按」、「按揭保險」、「call loan」等概念之間的關係。
簡單地說，按揭保險不是二按，按揭保險保障的，是一旦借款人斷供時銀行出現的損失，與樓價跌多少會成為負資產無關；另外，不管有沒有按揭保險，站在銀行的角度，不會輕易因為抵押品資不抵債而call loan。

原文刊於 經濟日報網站 , 2011年11月9日
欄目 宏觀論按

擔保人申請按揭須知

早前筆者撰文提及，作為按揭擔保人或聯名借款人，基本上都是有義務沒權利的行為。其實尚有一點需要補充：作為擔保人，除了影響未來自己申請按揭時的壓力測試外，擔保人另外申請按揭，亦會被視為「多重按揭」。

其實有關原則相當一致：如某人已為家人的按揭擔保，個人置業再申請按揭時，銀行計算壓力測試，會將他擔保的按揭一併考慮(即兩個按揭在現行利率下，月供總額不逾此人月入5成)。

在多重按揭的影響方面，如上述人士另外置業，銀行仍會接受物業為自用，樓價如在600萬元以下，可借7成。但由於借款人已是另一按揭的擔保人，銀行會視其新申請個案為「多重按揭」，視乎銀行內部指引，可能會輕微下調按揭成數，或輕微上調按息。

擔保人的身份在信貸資料庫中是清晰可見的，基本上無從隱瞞。置業人士如是在多年前為親人擔保，如親人近年收入已改善，或可嘗試向有關銀行查詢，申請取消擔保人，以方便自己申請按揭。如未能成功申請，在自己置業時便宜多向幾家銀行了解銀行的有關限制，並預留更多現金作首期之用。

原文刊於 晴報 2011年11月7日

限制按揭成數 應有退場機制

筆者在本欄多次強調，政府在去年以來推出的多項壓抑樓市措施，本意需好，但欠缺退場機制。以特別印花稅為例，未來修訂需要立法會通過，筆者估計只會在市況類似2002、2003的極端淡市才可能修改；變相令市場增加不明朗因素。

SSD害代理「無啖好食」

早前筆者應邀出席地產代理界一個慶祝國慶的宴會，同場舉行一個有關特別印花稅（SSD）的研討會，請來兩位立法會議員「討論」特別印花稅。說是討 論，不如說是集體投訴，在場代理紛紛表示特別印花稅推出後，對成交量影響極大，業界近乎「無啖好食」；要求有關議員協助，待未來檢討之時，廢除或修改特別 印花稅規定，例如只對兩年內轉讓，而賣價高於購入價的成交徵收較高的印花稅。

雖然在席的兩位議員表示會落力為業界爭取，在未來修訂特別印花稅條款（去年政府推出SSD時，表示會在2年後檢討）；但以筆者了解的民意，似乎是認同SSD的較多，除非房地產市場出現價格暴跌，令業主階級大規模受損，否則SSD可能難以修訂。

收緊按揭影響更大

物業代理界的朋友認為SSD令成交大減，但筆者一直認為，相對於SSD，金管局收緊按揭成數才是更大的影響：SSD對於一心購入單位自住的買家，並 不會有太大影響。反而在多次收緊按揭後，樓價600萬元以上物業已不可借足7成按揭，對正常用家也帶來嚴重影響，以壓抑樓價來評估，比起SSD的效用更 大。問題是：與SSD一樣，收緊按揭也沒有任何退場機制。

港府徵收特別印花稅，需要立法會通過（事實上在立法會討論後，SSD條文有一定修改），港府表明2年檢討期後，特別印花稅是否應該持續、稅率要不要 改變，徵收對象要不要收緊至有錢賺的業主，通通會在立法會公開討論。比較而言，收緊按揭成數，卻只是金管局的一個指示。「好處」是彈性大，反應快；缺點是 事前事後欠缺公開討論。

政府應增加透明度 釋市場疑慮

另一個問題是，由90年代金管局將按揭成數由9成下調至7成以來，筆者印象中金管局對按揭成數是未有任何放寬的紀錄。我們現時知道，至少政府一早表 明，SSD是一個臨時措施，是會定期檢討的。但我們完全不知道，現時已收緊的按揭成數，是不是一個臨時措施，會不會定期檢討，會不會長期化？

筆者並非反對收緊按揭成數，近年按揭貸款的確有增長過急的現象；年中的樓市升幅太快，以收緊按揭的方式去減少銀行體系風險，是監管機構的份內事。但筆者認為金管局應增加透明度，例如說明，在什麼情況下，會檢討有關措施。

原文刊於 經濟日報網站 2011年11月2日

欄名:宏觀論按