購買連租約物業須知

有留意樓市新聞的讀者應該知道，當局在近2年不斷收緊按揭指引，樓價600萬元以上物業，已不可借足7成按揭；而且非自用物業的按揭成數，更只是樓價5成。例如一個樓價500萬元的物業，根據現行指引，可借足7成，即按揭上限是350萬元，如果物業是用於收租，按揭成數只有5成，即只可借250萬元。

值得留意的是，銀行對於何謂「非自用物業」，其實並沒有一個明確的界定。同一個業主，可能持有3個單位，再購入第4個，仍然申報為自用(包括供家人居住)，仍可能獲「自用」條件批出按揭。反而「連租約」單位，不論是新造按揭或轉按，往往都會被視為非自用。原因很簡單：連租約單位已租出，在租約期內，業主根本不可能在單位居住。

當然，由於種種原因，市場上有部分連租約單位，是由用家購入的，用家可能打算在既有租約完成後，收回單位自住。按筆者經驗，如果租約的餘下日期較短；而新業主如可說服租客，預早簽訂退租同意書，在合理時間內退租，仍然有可能以「自用」條件獲銀行批出按揭。

原文刊於 晴報 2011年11月21日