筆者在本欄多次強調，政府在去年以來推出的多項壓抑樓市措施，本意需好，但欠缺退場機制。以特別印花稅為例，未來修訂需要立法會通過，筆者估計只會在市況類似2002、2003的極端淡市才可能修改；變相令市場增加不明朗因素。
SSD害代理「無啖好食」
早前筆者應邀出席地產代理界一個慶祝國慶的宴會，同場舉行一個有關特別印花稅（SSD）的研討會，請來兩位立法會議員「討論」特別印花稅。說是討 論，不如說是集體投訴，在場代理紛紛表示特別印花稅推出後，對成交量影響極大，業界近乎「無啖好食」；要求有關議員協助，待未來檢討之時，廢除或修改特別 印花稅規定，例如只對兩年內轉讓，而賣價高於購入價的成交徵收較高的印花稅。
雖然在席的兩位議員表示會落力為業界爭取，在未來修訂特別印花稅條款（去年政府推出SSD時，表示會在2年後檢討）；但以筆者了解的民意，似乎是認同SSD的較多，除非房地產市場出現價格暴跌，令業主階級大規模受損，否則SSD可能難以修訂。
收緊按揭影響更大
物業代理界的朋友認為SSD令成交大減，但筆者一直認為，相對於SSD，金管局收緊按揭成數才是更大的影響：SSD對於一心購入單位自住的買家，並 不會有太大影響。反而在多次收緊按揭後，樓價600萬元以上物業已不可借足7成按揭，對正常用家也帶來嚴重影響，以壓抑樓價來評估，比起SSD的效用更 大。問題是：與SSD一樣，收緊按揭也沒有任何退場機制。
港府徵收特別印花稅，需要立法會通過（事實上在立法會討論後，SSD條文有一定修改），港府表明2年檢討期後，特別印花稅是否應該持續、稅率要不要 改變，徵收對象要不要收緊至有錢賺的業主，通通會在立法會公開討論。比較而言，收緊按揭成數，卻只是金管局的一個指示。「好處」是彈性大，反應快；缺點是 事前事後欠缺公開討論。
政府應增加透明度 釋市場疑慮
另一個問題是，由90年代金管局將按揭成數由9成下調至7成以來，筆者印象中金管局對按揭成數是未有任何放寬的紀錄。我們現時知道，至少政府一早表 明，SSD是一個臨時措施，是會定期檢討的。但我們完全不知道，現時已收緊的按揭成數，是不是一個臨時措施，會不會定期檢討，會不會長期化？
筆者並非反對收緊按揭成數，近年按揭貸款的確有增長過急的現象；年中的樓市升幅太快，以收緊按揭的方式去減少銀行體系風險，是監管機構的份內事。但筆者認為金管局應增加透明度，例如說明，在什麼情況下，會檢討有關措施。
原文刊於 經濟日報網站 2011年11月2日
欄名:宏觀論按
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