負資產與 CALL LOAN

10月底金管局公布第三季負資產按揭統計，傳媒焦點在於負資產宗數較前季度增加33倍，由於數字是近2年來首次回升，而且升幅驚人，引來各方評論。但在各種評論中，隱藏不少誤解。
其中一位地產博客說：金管局報告一方面說負資產統計只涉及一按，但另一方面又說上季負資產個案，主要與銀行對職員的住屋貸款及按揭保險有關；是自相矛盾。
另一位專欄作家說：其實以按揭保險入市，由於高成數部分「有保險」，以9成按揭為例，即使樓價跌2成，都不算「負資產」、「銀行不會call loan」。
「按揭保險」等同「二按」？
上文提及的博客，是將「二按」與「按揭保險」混淆了。所謂「二按」，全稱「第二按揭」，是指在一按之外，以同一物業為抵押品，申請的第二筆按揭貸 款。正常情況下，業主借二按，是要提供一按的銀行同意的。在土地註冊處的紀錄中，有借入二按的單位，會分別看到「一按」及「二按」兩筆註契紀錄，看到兩筆 按揭的日期及貸款機構。在信貸資料庫中，一按及二按的紀錄亦是獨立顯示的。
而「按揭保險」是一個獨立的按揭，不論是在土地註冊處抑或信貸資料庫中，看到的都是「一個」紀錄，而且整筆按揭是以「一個利率」作計息。
換言之，金管局的報告中，對於「有關統計只涉及一按」，及「負資產增加涉及高成數按揭保險」，並沒有矛盾，因為二按與按揭保險完全是兩回事。
「負資產」會即時被銀行 Call Loan？
上文提及的第二位作者，卻是將「負資產」與「保險」、「call loan」的概念混淆了。
所謂「按揭保險」，保障的是「一旦借款人斷供」時，銀行出現的損失，與是否負資產無關。
「負資產」的定義是抵押品市值低於未償還的欠款；與貸款中是否有另購保險無關。
此外要討論的是另一個廣泛的誤解：「負資產會被call loan」。2003年時，香港樓價比1997年時下跌約7成，絕大部分在1996至2002年購入而涉及按揭的物業都成為「負資產」，但只要業主準時供 款，銀行不會因為物業資不抵債而call loan。因為收回物業拍賣，一定不足以彌補差價，業主一旦破產，銀行的「潛在損失」便變成「實際損失」。
一般人未能太了解「負資產」、「二按」、「按揭保險」、「call loan」等概念之間的關係。
簡單地說，按揭保險不是二按，按揭保險保障的，是一旦借款人斷供時銀行出現的損失，與樓價跌多少會成為負資產無關；另外，不管有沒有按揭保險，站在銀行的角度，不會輕易因為抵押品資不抵債而call loan。

原文刊於 經濟日報網站 , 2011年11月9日
欄目 宏觀論按