問題不在三、四按

市場焦點仍在三、四按物業(其實稱之為多重按揭會準確一點)，傳媒仍落力發掘多重按揭斷供、成為銀主盤的個案。多重按揭利率一般遠高於正常按揭，對樓價的影響值得留意，但真正左右大局的，應該是涉及境外關係的貸款。

根據地產代理公司研究，2014年實際涉及三按以上的多重按揭不足1000宗。有關研究方法是翻查土地註冊處的紀錄，在業權登記上涉及「按揭」的字 眼都數一遍，結果應該可信。以不足1000宗三按以上的多重按揭，就算有關業主全數斷供，對樓市的影響都不大，對銀行體系影響更微(有關物業成為銀主盤， 一按銀行有第一優先取回欠款)。

相比而言，近年涉及境外因素的貸款隱藏的風險更大。金管局官方數字，去年12月香港銀行體系有72760億元的貸款；其中，22011億元為在香港境外使用的貸款。想當然，上述的「境外」，換成「內地」，實際的分別不太大。

值得留意的是，官方統計用於境外的貸款，其實未完全反映境外因素的比重。例如說，一名內地居民來港置業，向本地銀行申請按揭，在統計中，貸款用於本地，不計入境外貸款；而一般估計，香港樓市起碼一成成交涉及內地買家。

近日探討多重按揭的報道中亦有提及，不少涉及多重按揭的物業，往往由內地人士持有──他們可能由於在內地難以取得資金，但近年在香港購入的物業卻持 續升值，便選擇以加按方式套現，正規按揭監管嚴格，便轉向財務公司借款──此類貸款由於是由財務公司而非銀行提供，亦未必會被官方統計。

某程度上，香港作為金融中心，不論銀行或財務公司，貸款中涉及「境外」因素似乎難以避免。過去在經濟持續增長的情況下，此類貸款的風險亦不見得太大。

問題是，近年內地經濟已見明顯放緩，2014年GDP增長7.4%，為24年最低數字。在人口老化與外需疲弱的情況下，增長更可能進一步放緩，高增 長期掩蓋的問題在增長放緩後可能逐步浮現。近期已有國際機構發表報告，中國政府、地方和家庭的總債務可能高達GDP的280%。所謂覆巢之下無完卵，比起 區區1000宗的三、四按，內地經濟增長放緩會不會引致企業倒閉，進而產生連串呆壞賬，甚至引發中國式債務危機，可能更值得市場留意。

原文刊於信報網站2015年2月17日

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一樓多按與銀行風險

報載某個「一樓七按」的豪宅，在市場放盤多時，最終以低於市價一成出售。所謂「七按」，意思是該物業，連同原初的一按，共有七個貸款紀錄登記於土地註冊署； 此類多重按揭的物業，借款人一旦斷供或拖欠供款，貸款機構的處理過程甚為繁複。
所謂「按揭」，是以資產作抵押品的貸款。正式的按揭，會有按揭契Mortgage Deed，按揭契會清楚列明貸款機構對於抵押物業的權益。一般銀行的按揭（俗稱一按），契約中列明銀行的主要權益，是一旦借款人違反按揭契約條文（包括， 而不止於逾期還款），銀行可收回物業（止贖權），拍賣後收回貸款。
而正式的第二按揭，不但要一按銀行同意；提供二按的貸款人，權益亦較一按銀行為次。例如，一旦借款人拖欠貸款，銀行行使止贖權，收回單位拍賣；會在一按銀行收回應收貸款本金、利息後，如有餘額，提供二按機構才可收回相關款項。
多重按揭 難行使止續權
上文提及的「七按」，其後的「按揭」，雖然貸款人將屋主的借款紀錄註明在土地註冊處，法律上也是有抵押貸款，但不表示提供貸款的機構有主動行使止贖權的權利。
一般來說，如果借款人拖欠一按還款，一按銀行可要求借款人合作，交回單位，銀行亦不必透過法庭收回單位。如果借款人不合作，銀行便要透過法律程序收回單位及終止借款人贖回單位的權利。
一按銀行收回物業拍賣及收回款項後，亦無責任抵銷（discharge）二、三按的款項。一按銀行會抵銷的是管理費、差餉、地租的欠款。
假如一位業主，以物業抵押，借入了三筆款項；如此人斷供「三按」，提供三按的機構，亦無從行使止贖權。一般情況下，三按機構會知會一按銀行，提醒其債務人的欠款情況。如果一按銀行決定行使止贖權，便可收回物業拍賣；拍賣所得按順序先償還一按、二按欠款，有餘額才償還三按。
銀行風險管理意識成疑
讀者可能會問，如此，對提供「二、三按」的機構來說，豈不是欠缺保障？
當中主要的保障是，如果借入二、三按的業主自行賣樓，他便一定要償還所有的抵押貸款的餘額。
另一個有趣的話題是銀行的風險管理。原則上，借款人將物業抵押予銀行，取得貸款。除非一按銀行同意，否則借款人不可以同一物業作為抵押，向其他貸款機構取得貸款（即二按）。銀行會同意借款人借用二按的情況，主要是一手物業，二按由發展商旗下機構提供。
雖然銀行按揭契訂明，借款人借取二按要銀行同意才可將按揭物業再抵押，但現實中，銀行並不會定期向按揭借款人查問：「你有沒有借二按？」只要借款人定期還款，多數銀行並不會留意到借款人將單位作為抵押品，借入其他貸款。
少數風險管理意識較高的銀行，會定時抽查按揭組合中的個案；例如是為單位查冊，了解物業有沒有未經銀行同意再抵押；但以筆者所知，有此良好習慣的貸款機構不是太多。

 

原文刊於經濟日報網站 2012年5月16日

擔保人申請按揭須知

早前筆者撰文提及，作為按揭擔保人或聯名借款人，基本上都是有義務沒權利的行為。其實尚有一點需要補充：作為擔保人，除了影響未來自己申請按揭時的壓力測試外，擔保人另外申請按揭，亦會被視為「多重按揭」。

其實有關原則相當一致：如某人已為家人的按揭擔保，個人置業再申請按揭時，銀行計算壓力測試，會將他擔保的按揭一併考慮(即兩個按揭在現行利率下，月供總額不逾此人月入5成)。

在多重按揭的影響方面，如上述人士另外置業，銀行仍會接受物業為自用，樓價如在600萬元以下，可借7成。但由於借款人已是另一按揭的擔保人，銀行會視其新申請個案為「多重按揭」，視乎銀行內部指引，可能會輕微下調按揭成數，或輕微上調按息。

擔保人的身份在信貸資料庫中是清晰可見的，基本上無從隱瞞。置業人士如是在多年前為親人擔保，如親人近年收入已改善，或可嘗試向有關銀行查詢，申請取消擔保人，以方便自己申請按揭。如未能成功申請，在自己置業時便宜多向幾家銀行了解銀行的有關限制，並預留更多現金作首期之用。

原文刊於 晴報 2011年11月7日

當局將限制"多重按揭"？

數個月之前，筆者提過，信貸資料庫加入正面按揭資料，意義不只是降低銀行風險，同時會賦予監管機構前所未有的能力，例如將國內對「第二套房」的按揭限制引入香港。

金管局在8月致函銀行，重申對「多重按揭」的定義，指出銀行處理按揭申請人涉及多於一項於不同物業的未償還按揭貸款時，應額外審慎。此封函件應該與 金管局過去多次推出新指引收緊按揭成數一併解讀。自2010年11月之後，對「非自住物業」的按揭，銀行批核時，按揭成數上限為5成，但對於甚麼是「非自 用物業」，當局的定義一向不明。（例如一位現居於自置物業，且尚在供樓；現時購入另一個單位，申請按揭，宣稱購入單位供家人居住，究竟是不是算「自 用」？）

「多重按揭」定義清晰

金管局的函件，卻將重點轉向「多重按揭」。「與非自用物業」不同，「多重按揭」的定義是明確的，而且在信貸資料庫中可查明。現時值得留意的是，金管局是否打算將按揭限制進一步收緊至「多重按揭」（例如規定有「多重按揭」者，新造按揭時的成數為5成）。

過去當信貸資料庫不包括正面按揭資料時，除非按揭申請人過去有拖欠供款的紀錄，否則銀行是難以得知申請人是否多重按揭申請者。今年信貸資料庫加入正面按揭資料後，一切變得透明化，令金管局手上多了「限制多重按揭」此一新武器，至於用或不用，則視乎需要而定。

理論上，正面按揭資料加入信貸資料庫，是自願性質的，按揭申請人可以選擇不披露有關資料。但金管局早前已發出指引，如果申請人不披露有關資料，銀行批核按揭時，成數要自動下調一成。以收緊「第二套房／多重按揭」的效果來說，披露與否，分別已不大。

限制「多重按揭」 抑遏購買力

由於金管局已表示，有提供賣樓臨約的業主，即使舊居仍有按揭未供滿，申請新居物業不算「多重按揭」，暫時來說，新動作對換樓市場的影響不 大。而且發信予銀行，只是溫馨提示，不算正式的指引，就筆者所知，部分銀行對於「多重按揭」申請，仍可批出7成。問題是，如果情況需要，提示也可變指引， 如果金管局明確收緊「多重按揭」，將進一步遏抑市場購買力。問題只是，在樓市成交量已明顯下調數個月，差餉物業估價署的統計亦顯示樓價輕微回落的情況下， 金管局是否會出此重招？

另外值得留意的是，有關限制對本地居民的影響較大，對於外來買家，雖然金管局已作出指引，主要收入非來自香港的買家，按揭成數限制較一般申請下調一 成。但如果外來買家以現金購買本地物業的情況不變，限制按揭成數，對他們的影響不大，長久下去，限制多重按揭，只會令本地買家處於更不利的位置。說白一 點，將會加快本地房地產轉往非本地人手上的速度。

原文刊於2011年9月14日 經濟日報網站 ，欄目 宏觀論按