葡萄酒的前世看二按

先分享一個猶太拉比的故事，話說很久以前，久遠至人類仍處伊甸時期，那時人人互通有無，共享所得，除了米麥之類主糧，還有餘暇種葡萄作甜品，人人安居樂業。

有一天，一位天使到來並對眾人說：「只懂吃葡萄，太單調了，我來教你們製作特飲。」天使帶來羊、獅、豬、猴的血，加入葡萄中，釀成了葡萄飲料。人類 喝過這飲品後，初時會像羊一樣順良；喝多一點，會覺得自己如獅子般強壯；再喝更多，卻會變得蠢鈍如豬；如還要喝下去，便會變得猴子一樣，四處搗亂，不受控 制。故事的教訓，是「好心協助」並不一定有好結果。
樓價難負擔，部分意見認為政府應向那些又負擔不起私樓樓價，又不合資格申請公屋、居屋的夾心階層提供置業資助。在云云有關樓市的意見中，向夾心階層 提供資助可能是完美的壞主意。提出以公帑資助某些市民置業，動機良好，但有時善意並不一定結下美善之果。西諺有云，「通往地獄之路，由善意鋪成(The road to hell is paved with good intentions)」有時愛之適足以害之，在討論要不要為夾心階層提供資助時，不如先翻看上一個樓市周期的經驗。
上世紀90年代，樓價上升，市場一樣出現一批難以負擔私樓，又不合資格申請公屋的夾心階層。政府與房協因應他們的需要，便推出夾心階層房屋計劃(簡 稱夾屋，可以理解為高級居屋，定位略高於居屋，一樣有折扣率、補價等安排)。提供夾屋之外，在97年亞洲金融風暴後，樓價下跌，部分以樓花方式出售的夾屋 出現估價不足的情況。房協為幫人幫到底，便在1998年曾推出的夾屋二按，以協助他們上會完成交易。

當年房協為幫助合資格人士入市，提供按息為最優惠利率(P)，免息免供期5年的二按。必須強調，此按息在當年甚為吸引—當時市場一按利率是P+2%，以上二按安排，房協應該要承擔一定利息損失。
當 2003年此批夾屋二按的供款假期完結，買家開始償還二按時，卻遇上本地經濟正處谷底，失業率高企，借款人難以負擔「供款振盪」的情況。更有甚者，由於 1998至2003年樓價持續下跌，該批夾屋業主的物業，資不抵債情況日趨嚴重，無從轉按，甚至難以賣樓止蝕，此批業主都跌入欲退無從的兩難局面。當年便 有報導引述夾屋業主組織，指有25%借入二按的夾屋業主打算破產。

在此翻舊帳，不是要批評政府或房協。但溫故知新，由此真實故事也可得出教訓：即使立意良好，所提的亦不一定是好主意。其次，哪怕是1998年推出 時，利率極度優惠的按揭產品，一旦涉及供款假期（payment holiday） 或有限期的優惠低息（teaser rate），加上市況逆轉、經濟轉差等因素，都可能對借款者帶來意想不到的財務衝擊。
當然，有了上一次的經驗，估計官方即使再推中產居屋之類的計劃，都會避免牽涉提供類似上述夾屋二按一類令供款大幅波動的按揭資助。不過，現時市場上 不少一手盤二按，都有供款假期、前期低息等因素。此類產品在優惠期內吸引力甚高，但優惠期後的隱藏供款急增的風險，卻是用家必須留意的。
回想上文提及的拉比故事，人類在伊甸的好日子，或者源於大家都住公屋，無私樓的爾虞我詐和機關算盡。據一位神父說，那個天使名號原來為Lucifer，相信與否，悉隨尊便了!

王建成

宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於DBC數碼電台2015年4月30日

樓市購買力何來？

每隔一段時間，電視台就會有樓市專題，常見的故事，是收入中等的家庭，都表示難以負擔現時樓價。這邊廂，由個案到大數據，都說樓價脫離市民負擔能力；那邊廂，在種種辣招後推出，地產代理都說市場上已無炒家活動，那為何樓市還是屢創新高？

明明一大群統計上處於中等收入的家庭都說難以負擔現時物業，市場又說炒家絕迹，那購買力何來？其實兩者並無衝突。上車盤價格對用家來說可能已是難以負擔， 以400萬樓價，9成按揭，30年月供計，家庭收入要有32,762元才可通過壓力測試--數字與去年第四季居於私樓家庭月入中位數33,000元接近。 換言之，統計上處於中等收入家庭，只是剛好可負擔上車盤價格。

但上車盤對用家來說難以負擔，甚至炒家也因交易成本高企退場，卻不代表欠缺承接。對資金充裕的投資者來說，在現時住宅供應緊張的情況下，即使交易成本提高，住宅物業仍不失為回報合理的投資。

買樓收租仍吸引
以購買400萬元物業收租為例，單位市值租金大概1萬元，回報率為3厘，一般已足可抵銷5成按揭的供款（以30年，按息2.15厘計，月供7,544 元），而且每月有正現金流，只要租金維持上升，甚至保持平穩、按息又保持偏低水平，便不失為較銀行存款回報吸引的投資--如果持有物業3年以上，他日出售 便不需支付額外印花稅，期內樓價有明顯升幅，投資者獲利幅度便更明顯。

當然，如撇開樓價升幅不計，買樓收租是否吸引，主要視乎租金是否可維持高企及低按息是否可維持。租金是否可維持上升不好說，但以400萬元物業，租值1萬 元計，假設租金不升不跌，5成按揭計（即現時非自用住宅的按揭成數上限），供30年，按息2.15厘，月供7,544元，即出租物業，扣除按揭供款，有 「正現金流」。

如果以「有正現金流」視為買樓收租的一個決定條件，在年期、租金不變的情況下，200萬元按揭，按息要上升2.25厘，達4.4厘，每月供款才會突破1萬元，出現現金淨流出狀況。

上車級物業不乏承接
文章見報時，美國聯儲局尚在議息，但一般相信在環球量寬、美國經濟數據強差人意，尤其是通脹率仍低（事實上上次公報的通脹數據是-0.1%，技術上是通縮）的情況下，美國將難以大幅加息。

姑勿論市場對「美國不會大幅加息」的預測是否過於樂觀，但在「低息將持續」的預期下，部分現金儲備充足人士購買物業作長綫持有，仍不失為合理選項。因此，在未來一段時間，我們大概仍會看到一般上車級物業樓價繼續拋離用家購買力，但仍然不乏承接的情況。


原文刊於經濟日報網站 2015年4月29日

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壞賬的線性模型

在不少人的心目中，按揭成數愈高，對借貸雙方的風險亦愈大，甚至有人認為一旦借款人拖欠供款(行內叫遲會)，銀行便會出現壞賬。其實，由遲會到壞賬，有一個發展次序。有趣的是，要避免按揭組合成為壞賬，重點其實不只在於按揭成數高低，更在於借款人的還款能力。

首先要表明的是，對貸款人來說，任何有抵押貸款都有風險──借款人(債仔)斷供，而抵押品市值又跌至低於未償還貸款餘額時，貸款人便會出現損失。因此，具體而言，「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況，便是貸款機構需要處理的風險問題。

「物業是否成為負資產(即未償還按揭金額高於物業市值)」，主要受制於大市發展。計算上，物業按揭成數愈高，成為負資產物業的機會較大──物業是八 成按揭的話，樓價下跌二成便是負資產；如是七成按揭，樓價需要下跌三成，物業才成為負資產。不過，負資產不等於債權人有損失──上一個樓市周期市場出現逾 10萬宗負資產，但絕不意味銀行業有10萬宗壞賬。

負資產=/=貸款人損失 

原因在於，「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況單獨出現，都不會令貸款人出現損失，一定要兩者同時出現，貸款人才會出現損失。香港樓價於上一 周期曾下跌達七成，大量物業成為負資產，但只要債仔持續供樓，貸款人其實不會有損失。相對而言，如果「債仔斷供」，但物業不是負資產，貸款人收回單位拍賣 可取回欠款，一樣不會有損失。那麼，由歷史數據看，出現大量負資產、債仔大量斷供的風險有多大？

香港沒有一個按揭斷供的官方數據，但金管局有拖欠按揭供款3個月以上的統計(計算3個月拖欠的理由，在於過去經驗，部分借款人可能出於周轉不靈而一 時拖欠供款；由於按揭屬有抵押貸款，銀行一般亦不會在出現拖欠時立即追討。真正由拖欠發展至壞賬，往往需時3個月左右)。2001年5月，此一拖欠比率處 於歷史高位的1.42％，以當時未償還住宅按揭總額5191億元計，意味有總值73億元的按揭被拖欠/遲會3個月以上。

值得留意的是，遲會並不一定意味斷供，債仔可能一時周轉不靈而拖欠供款，但情況好轉後，便償還欠款。另外，要注意的是，即使遲會個案中，全部都發展 成斷供，亦不代表銀行會在每宗個案中都出現損失，因為在斷供個案中，那些物業並非負資產，業主單純因為各種理由斷供的，銀行收回物業拍賣，便沒有損失。 2001年10月金管局調查，當年負資產按揭貸款的總值佔未償還貸款總額23%。如果拖欠個案中，負資產比例也是23%，意味73億元的拖欠按揭中，約有 17億元貸款有可能發展成壞賬。不過，涉及17億元的貸款可能斷供，也不意味銀行業會出現17億元壞賬。原因何在？下周再談。

二之一
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事


原文刊於信報網站2015年4月28日

加按投資的考慮

股市早前大升，不少人心思思入市「炒一轉」；部分對股市前景樂觀的小業主，更希望透過加按套現方式取得現金投入股市，必須強調，進行此類操作時，業主要留意相關成本及風險。 先不討論加按或轉按套現後，取得資金的用途。單純由成本（即利息支出）角度考慮，按揭是利息成本相對較低的貸款。在一般情況下，真的有需要借取一筆資金的話，利率較低、還款期較長的按揭貸款，比起私人貸款或信用卡貸款會是較佳選擇。
當然，以上說的是一般銀行提供的按揭貸款；至於部分財務機構提供的按揭，利率可高達十多、二十厘，「利息相宜」的說法便未必成立。
必須強調，我們並不是主張業主應該以加按或轉按的方式套現炒股，卻認為小業主有此構思時，必須了解相關風險及限制。
加按投資前 先了解銀行取態
先談限制部分，銀行對於加按、轉按的申請，會先行了解客戶套現的理由；部分銀行對加按作投資用途的申請採取較審慎的態度。借款人在申請加按或轉按時，宜先了解目標銀行的有關取態。
另外，以任何理由加按或轉按套現時，都會受按揭指引限制。以持有一個物業的情況來說，如果物業市值$600萬，加按後按揭總額上限便是六成按揭，即$360萬；如果物業現有按揭餘額是$200萬，那加按套現所得便是$160萬。
而在壓力測試方面，加按後，在現有利率下，供款不可超逾月入五成，按息加3厘供款上限不逾月入六成。如果業主持有多於一個未供滿物業，壓測標準便是更嚴格 的「所有按揭供款總和，在現行按息下供款不逾月入四成，按息加3厘供款不逾月入五成」。當然，以上只是基本限制，借款人的信貸評級、收入是否穩定、還款紀 錄等通通都會影響銀行決定是否批出按揭。
股價可升可跌 「值博」與否需三思
再談風險部分。原則上，由於加按或轉按都要通過壓力測試，只要借款人收入穩定，即使利率（在預計幅度，例如3厘內）上升，對財務狀況帶來的衝擊，應該仍在可承受範圍。
最後必須強調的是，股票價格可升可跌，透過借款入市，「可能賺更多」的同時，亦代表「可能損失更多」。加按投資到底是否「值博」，便要借款人詳細考慮了。

原文刊於置業家居2015年4月25日

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按揭措施吸引資金流向一手樓

據報截至上周末，4月份一手住宅銷售成交已逾2,500伙，打破一手樓銷售條例實施以來的紀錄。一手銷情旺，除了與股市上升帶來的財富效應外，亦與現行的按揭辣招有關。

2月底金管局推出新一輪按揭審慎監管措施，主要為收緊600萬元以下物業的按揭成數，由7成收緊至6成；以及收緊第二套按揭物業、非住宅物業按揭的壓力測 試標準。新措施被指是因應過去一段時間細價樓升幅跑贏大市而推出---細價樓升幅特別高，應運而生的新措施主要便是收緊600萬元以下物業按揭成數。有趣 的是，之前細價樓升幅較急，一般分析認為與以往推出的措施有關，2011年6月起，600萬元以上物業按揭成數已收緊；600萬元以下物業的按揭成數卻維 持7成；投資者為取得較高的按揭槓桿（及節省印花稅支出），便集中購買600萬元以下物業，最終形成投資、自用資金集中中小型住宅，推高細價樓的現象。

新盤設二按 成數達8成
2月底進一步收緊按揭後，600萬元以下物業按揭上的吸引力便相對回落。對比而言，發展商推售的一手盤，包括4月份熱賣的幾個大盤，都設有二按，樓按總成數可達8成，對於希望以低首期入市的用家來說，便顯得更有吸引力，令購買力出現集中一手盤的現象。

購買力再被吸引至一手市場，對有意購買細價樓用家來說可能是好消息-部分資金由二手細價樓流向一手市場，但部分投資者焦點分散至一手市場，二手放盤供不應求的情況可望略為紓緩。

對發展商來說，反正新盤主力供應600萬元以上的中、上價物業，提供二按亦習以為常，應該會歡迎收緊600萬元以下物業按揭成數的措施。 對有意透過二按購置新盤的置業人士卻需要留意，現時市場上多數新盤二按，大都有供款假期（例如首2年免息免供），或初期低息（例如首2年利率較低，之後回復正常）的設計。

此類設計，可以令二按初期供款處於偏低水平，甚至是不用供款。不過，二按的「優惠期」過去時，如果同時出現最優惠利率上升的情況，一、二按供款總額便會大 幅上升，此即我們多次提及的供款震盪。當然，現時壓力測試標準日趨嚴格，除非按息上升超過3厘，借款人的收入又出現明顯下調，否則對於增加的供款，應該仍 在可應付範圍。不過，在穩健理財的角度而言，置業人士選用此類有供款假期設計的按揭產品時，宜留意優惠其後遇上利率上升對供款增加的雙重影響。

 原文刊於經濟日報網站 2015年4月22日

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如何避免按揭計錯數撻訂

報載某新盤開售，反應熱烈，幾百個單位開售不久即被購一空；但數天後出現數宗買家撻訂個案，發展商單是沒收訂金已淨袋近300萬元。據了解，部分撻訂個案與買家未能找到銀行承按有關。情況顯示部分置業人士仍未掌握現行按揭壓力測試計算標準。

本地樓價高企，上車客可能需時多年才可儲足首期入市，萬一在簽訂臨約後發現「計錯數」，未能獲銀行批核按揭，最終被迫撻訂，不單有金錢損失，亦虛耗了儲蓄的時間。為免此類情況發生，準買家入市前，宜小心了解現行的按揭限制及計算自己的負擔能力。

以最簡單的按揭成數而言，是否自用、收入是否主要來自香港，物業估值、是否涉及發展商回贈等都會影響按揭成數或金額。壓力測試方面，最基本的要求是 「現行按息下供款不逾月入五成，按息加3厘時供款不逾月入六成」；不過，如果置業人士擁有或擔保其他按揭物業；或按揭成數超過金管局基本限制的兩成以上， 壓測的標準都有不同。詳細計算標準可查看金管局網站。

此外，在進行基本的供款負擔及壓力測試計算時，不少準買家都未有為意債務帶來的影響。常見的債務中，按揭供款、信用卡欠款、私人貸款對計算供款負擔 的影響都略有不同。例如一位準買家本身持有另一物業，未完全償還按揭，購買第二套物業時，在現行按息下新舊物業的按揭總供款便不可高於月入40%；兩筆按 揭加息3厘後供款不可逾月入50%。如果是私人貸款，計算方式便是現行按息下，每月按揭供款加私人貸款還款不可逾月入50%；按息加3厘後，每月供款加私 人貸款還款不逾月入60%(壓測下私貸還款不必加3厘計算)。而信用卡還款方面，銀行不會視最低還款額為每月還款，而會以信用卡欠款總額乘一定百分比(一 般為3%至5%)，視為每月還款額。

債務之外，不少置業人士未有意會，銀行對「收入」的計算標準也可能與按揭申請人理解的不同。收入是否固定、佣金、花紅如何計算，甚至按揭申請人現有工作入職多久，都會影響銀行對借款人收入是否穩定的判斷，甚至是收入金額的計算。

要避免出現簽署買賣合約後，才出現收入「唔夠計」，被迫撻訂的局面，準買家可作以下準備：第一自然是在部署置業前，盡量減少負債；其次是在簽約前， 向銀行或貸款機構查詢，甚至是申請預先批核，了解自己可負擔的按揭金額上限。另一方面，即使作好了基本計算，入市時亦可考慮作出較保守的預算，例如在首 期、雜費之外，預留多一筆現金，作為按揭批核金額不足的準備。

萬一真的在簽署合約後才發現按揭申請未能獲批預期的金額，置業人士又不欲撻訂，便需尋找補救方案，最常見的方法不外乎為按揭增加擔保人。但必須強調，此方案有一定難度，而且會影響擔保人本身日後的按揭申請，只宜作為最後的補救手段。

原文刊於信報網站2015年4月21日

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供款震盪三重天

由政府到金管局，都經常提醒置業人士，現時按息處於不正常偏低水平，一旦利 率回復正常，按揭供款便會急升。此種因利率上升而供款急增的情況，可稱為「供款震盪 (Payment Shock)」；如果按揭借款人對供款急增沒有準備，財務上便會備受衝擊，信貸壞賬會因此延伸到金融體系。

以政府經濟報告提及的數字為例，現時一個45平方米的住宅，7成按揭，30年還款的每月供款，相當於家庭月入中位數的58%；而「一旦按息上升3厘」，比率會上升至76%。
雖然現實中應該沒有多少家庭以月入58%供樓，但按息一旦上升3厘，供款急升，對大部分以浮息供樓的小業主，都會有實在的影響---不過，「因利率上升，供款急增」只是第一層次的供款震盪。
供款震盪的基源
另一種較嚴重的供款震盪出於部分按揭產品之中，有關「供款假期」(Payment Holiday)或「分段利率」(Teaser Rate)的設計。所謂供款假期，在本港最常見的是新盤二按設有首2年免息免供的安排；而分段利率，是供款前期利率普遍偏低，但在所謂優惠期過後，利率會 恢復正常水平，例如首2年按息是最優惠利率(Prime Rate，P)減3厘，2年之後供款利率為P之類的設計，利率在優惠前後相差近 300 點子。
此類按揭不只在私樓出現，連公營機構發售資助房屋，也曾有類似設計。例如房協在1998年曾推出的夾屋二按。當年房協為協助合資格人士入市，提供按 息為最優惠利率，免息免供期5年的二按。當 2003年此批夾屋二按的供款假期完結，買家開始供樓時，借款人的整體按揭供款急升，卻遇上本地經濟正處谷底，失業率高企，借款人難以負擔供款的情況。
如果供款假期完結，而利率上升同時出現，供款上升的震盪便自然更大。舉例：
如果置業人士購入樓價500萬元物業，借入6成一按，利率P-3.1%，年期30年；2成二按，還款期20年，首2年免息免供，利率其後為P(5.25 厘)；首2年的供款便是11,315元。2年後假設利率突然上升3厘，一按供款會升至16,060元，二按供款在2年後是8,902元。一、二按2年後總 供款是24,962元，較原初供款上120.6%；
同樣置業人士購入樓價500萬元的物業，以按保之類的高成數按揭入市，借入樓價8成，即400萬元，全期利率P-3.1%，年期30年，月供為 15,087元。假設2年後按息突然上升3厘，月供會升至21,413元，升幅41.9%。供款急增的情況較上文提及一及二按，按息升3厘，供款增加 120.6%為低。

物業發展商設計此類產品，原始目標是吸引兩類人，其一是利用供款假期，打算在2、3年內轉手獲利的投資者；供款假期或分段利率正好把他們的持貨成本壓低去 走貨。當然，在政府推出多種印花稅之後的今天，此類買家已買少見少。另一類目標客戶，便是首期不足，又不合資格申請按保的用家。
值得留意，那些首期不足又不合資格申請按保的用家，他們往往也是財務機構瞄準，同時亦是對供款震盪影響認知不足的一群。如果他們連發展商的二按都未能成功申請，轉為申請財務機構二按，供款震盪的影響將更為嚴重。
財務機構的二按特色是利率高，年期短，部分更有「還息不還本」的設計，一旦利率上升，加上只還利息的「優惠期」完結，供款急升的程度會較上文提及的 發展商二按更高。尤有甚者，此類二按的優惠期完結後，如果借款人未能償還貸款，財務機構往往會與客戶再訂利率---結果不外乎利率再向上調；再遇上加息周 期，此種「優惠完結、新訂利率上升、最優惠利率回升」的加息三重天，可絕不好受。
金管局風險政策是正源之法
金管局的現時按揭壓力測試政策：對於未持有其他按揭物業或為其他物業擔保的自用買家，要求在「現行按息」下，按揭供款不逾月入5成，再加按息上升3 厘後，供款不逾月入6成。而對於任何有分段利率設計的按揭計劃，在計算「現行按息」時，一律以較高的利率分段作準。以上述二按為例，計算現行按息時，便約 5.25厘為供款標準，這肯定為供款震盪帶來預示效果。壓力測試不單在一定程度上保證了入市的買家有較高的償付能力，也消減了設有分段按息設計產品鼓勵置 業人士過度借貸，帶來額外供款震盪的風險。
筆者常說現時的樓市較上一高峰期相對穩定，即使面對外圍因素嚴重惡化，本地樓市的波動、樓市持份者的損失，都會較為受控。此種穩定，源於金管局對授 信管理上的適時政策。此類有效的監管措施，把危機預防於未然，一般人較難意識其價值，但卻遠比體系出事後亡羊補牢似的推出救市方案來得高明。

王建成

宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於DBC數碼電台2015年4月16日