樓市負擔能力的真相

上周有國際機構發表報告，指去年香港的樓價與收入比率（House Price to Income Ratio）創新高，一般物業的價格是家庭入息中位數的17倍。但另一方面，金管局向立法會提交報告，平均供款入息比率維持35%的低位。兩組數字表面有 衝突，其實都顯示同一問題。

住宅按揭平均借款額持續上升
根據金管局數字，每宗住宅按揭的平均借款額在近5年是持續上升，2010年8月時，每宗取用按揭平均金額為244.8萬元；而2014年11月為 331.8萬元，累積上升36%。雖然期內平均按揭還款年期由275個月延長至305個月，但新做按息由H+0.7%升至H+1.7%水平。新造按息上升 及按揭年期延長對每月供款的影響會互相抵銷；在此情況下，按揭金額上升，而平均供款與入息比率回落，主要原因便是借款人的平均收入上升。

以2014年11月按揭數據（平均按揭取用額331.8萬元，新批按揭還款期305個月，估計平均按息2厘，供款與入息比率35%）計，按揭借款人平均月 入39,674元；遠較家庭入息中位數23,500元為高。相對而言，2010年8月，每宗按揭平均月供大約9800元，當時按揭借款人平均月入 23,902元。

由樂觀角度看，近年實際取用按揭的借款人，供款佔月入只35%左右，加上其他按揭逆周期措施，代表此批買家財務情況理想，未來即使經濟收縮，此批借款人的 持貨能力甚至是持貨意願亦較強；樓價回落帶來的連鎖效應會較上一周期小。但悲觀而言，亦代表社會上中等收入的一群（以居於私樓家庭計，平均月入約 31,600元）；置業難度已大幅上升。

香港住宅已接連5年為全球最難負擔
數字其實與國際機構發表的的報告互相印證。Demographia由2010年起把香港納入其研究，由該年開始，香港住宅的便已接連5年為全球最難負擔。 樓價收入比率在2010年不足12倍；接連升至去年的17倍。與同一時期，金管局統計的平均供款與入息比率卻由2010年的41%，下降至去年底的35% 的數據並排審視。可見「一般物業」的樓價與入息中位比較，是愈來愈高-實際上借用按揭入市的買家，其收入遠較中位數為高。

暫時而言，由於按息低，實際按揭借款人的平均供樓負擔小，樓價看不到有太大的下調空間。但如樓價進一步上升，便代表市場上有能力入市的買家將買少見少，成交價高企但成交量偏低的情況在年內料會維持。

原文刊於經濟日報網站2015年1月28日

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自置物業比率與和諧穩定

近幾年樓價上升，市民抱怨樓價難以負擔。其中一個值得留意的趨勢，是不論公營或私人房屋的自置居所比例，均見明顯下跌。數據反映一個自然但不健康的現象：資產歸邊。

多年以前，首任特首董建華曾立下7成市民居於自置居所的政策目標；其後樓價回落，港府的房屋土地政策由寬鬆改至收緊；7成自置居所的目標自然也沒人再提，歷年多份施政報告，也沒有再把「提高自置居所比例」作為目標。

政府不再將自置居所比例作為政策目標，結果就是整體自置居所比例按年下跌。2011年時，整體(包括公、私人)住宅中，有53.2%為業主自置；到 了2014年，數字回落至50.4%。如果單計私人住宅，數字更為明顯，2011年時有69.8%為自置居所，至2014年，數字跌至65.9%。

在公營房屋市場，自置居所比例下跌，主要原因相信與過去幾年停售居屋有關---新增的單位都是公屋，公屋業主是房委會，只推出公屋，整體公營房屋的自置居所比例自然下跌。
在私人市場上任何住宅，必然有其業主；此部分的自置居所比例下跌，不代表「物業沒人買」。而是反映以租樓解決居住需要的家庭數目上升。居於自置居所的家庭比例下跌---2011年有164.7萬戶人居於自置的私樓，數字在2014年減至160.6萬戶。

值得留意，近年新樓供應持續增加，整體住戶數量亦上升，但持有自置物業的家庭數目回落；數字代表過去幾年，起碼約有4萬家庭出售自置物業後未有再入 市，而以租樓解決居住需要；也大致代表此4萬個住宅由自置業主手上流向投資者手上---當然，投資者不太可能是本身沒有物業人士，數字的轉變，代表資產歸 邊，社會上的「無(房)產階級」較前增加。

多年以前，董建華推出7成自置居所目標時，除了民生理由，恐怕也有穩定社會的政策計算---業主較可能是傾向穩定的一群。社會上業主比例增加，便代表傾向穩定、保守的市民數量增加。

近年自置居所比例大幅下跌，同時社會躁動的情況明顯增加，當中是否有更深刻的關連，值得學者研究。梁振英力圖增加建屋量，除了要證明自己的施政能力，恐怕也有其他方面的計算，至於效果，恐怕還要拭目以待。

原文刊於信報網站 2015年1月27日

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按揭新指引對投資者影響

金管局於周一（19日）晚上出招，進一步完善按揭指引。除重申沒有業務營運的公司申請按揭需跟足現有指引外，更收緊出租物業租金計算收入的折扣率。收緊指引料可紓緩未來樓市調整的幅度，但對投資者的影響有限。

市場較關注的是有關租金計算的指引。以往銀行計算按揭申請人持有物業的租金收入時，會以八折計算，即每月收租$1萬的物業，折算成$8,000的收入。現 時金管局的新指引，是基本折扣率定為三成，即同樣是$1萬的租金，折算成$7,000的收入。如果租金收入欠缺證明，折扣率定為四成，即$1萬租金，只 算$6,000收入。

此舉對上車客的影響不大，主要受影響的是一眾包租公，其利用按揭槓桿，增持物業的空間將稍為收窄。以持有多個物業，租金收入共$10萬計算，以往當作$8 萬收入，未來只可當作$7萬。如果有部分物業尚有按揭未供滿，此情況下包租公新購物業作非自住用途，按揭成數上限五成（不變），供款與入息比率基本上限四 成（不變），但「入息」卻由$8萬變$7萬，在現行按息下，持有物業每月總供款不可逾$2.8萬（之前為$3.2萬）。上述所指的，還未計算壓力測試的影 響，以持有其他未供滿物業計算，按息升3厘，按揭總供款不可逾收入五成。

維持一貫去槓桿化策略
金管局此舉，官方理由是因應收租業主有相關的支出（維修、管理費、空置成本等），名義租金不等於實際收入；而金管局認為近年兩成的折扣不足以反映有關支出上升的趨勢，故發出指引調整折扣率。

不論金管局原意如何，實際上的影響與近年的逆周期措施一致，即去槓桿化（De-leveraging）；直接效果是減低收租業主再入市的槓桿比率。未來遇 上息口上升，樓市調整，租金回落時；由於申請按揭時的租金收入一早被打折，按揭供款比率受限，只要按息上升不逾3厘，租金收入跌幅不超過三成，供款佔實際 租金收入仍會維持在五成以下。換言之，有關業主亦會有較強的承受能力。但對樓市而言，未必有太大的負面影響。

在現時雙倍印花稅、額外印花稅措施及非自住物業的按揭成數受限的影響下，仍然有意買樓投資的業主，不單有一定實力，更對樓市有強烈的偏好。他們在稅務開支較其他投資高的情況下仍選擇物業投資，自然已經過詳細計算。
收緊租金收入的計算標準，未必會令他們打消買樓收租的念頭——最大的影響，可能只是令他們「睇餸食飯」，租金計算收緊後，要買樓收租的還是會入市，只是部分購買力受限的包租公，轉為購買樓價較相宜單位。


原文刊於置業家居2015年1月24日

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居屋三級制 能否重建「置業階梯」？

施政報告中提及，政府建議房委會，將兩座2016年落成的公屋，以先導計劃方式，出售予綠表人士，定價將比傳統居屋低廉。另一方面，市建局的啟德項目亦會 有兩座大廈改作資助房屋，定價介乎傳統居屋與私樓之間。資助房屋三級制隱然出現，是否可以重建漸已失效的置業階梯、協助市民安居樂業？

在現時市區二手居屋呎價已逾萬元的環境下，傳統居屋似乎已漸失去協助上車客置業的作用。政府推出新的平價居屋及高檔居屋，是否可重建置業階梯？

傳統上，本地樓市有所謂「置業階梯」或「換樓階梯」之說。大概意思，是對於白手興家的置業人士（尤其是公屋戶）而言，置業時往往會按部就班，由於居屋較私 樓有折扣，加上可免按保申請9成半按揭，往往成為初次置業者的上車目標。先購置居屋，經濟條件進一步改善，便購置私樓。由公屋、居屋，以至私樓，步步升 級，便是所謂的置業/換樓階梯。

象徵意義高於實際效果
現時的居屋（尤其是二手居屋）售價逐步上升，令上車客也望而卻步。另一方面，市場上也有一批入息高於白表資格、不能申請居屋，但也難以負擔私樓樓價的準買 家。在此情況下，推出平價居屋及高檔居屋，似乎可在置業階梯上多設兩層，令置業階梯擴闊至「平價居屋>傳統居屋>高檔居屋>私樓」。不 過，階梯未必可簡單重建。

首先自然是規模問題，由價格看，居屋三級制增加了不同價位的居屋選擇；但政府提及的平價居屋及高檔居屋都只有兩座，規模分別大概千多伙及300伙，相對於1年5萬至12萬宗的二手成交，象徵意義高於實際效果。

新計劃沒有增加供應
當然，有關計劃可以擴大，令受惠人士增加。但此類單位增加，卻代表其他供應減少；新類型居屋對傳統居屋甚至公屋有排擠效應－－可發展住宅的土地有限，將原 先發展公屋、居屋甚至私樓的土地，改為發展另類居屋，其實沒有增加整體供應。新的平價居屋，本來是公屋；市建局的啟德項目，本來是私樓，改為居屋發售，增 加了兩個名堂，但整體住宅供應量沒有增加。
在未解決土地供應問題前，設置更多價格不同的居屋種類，只會令每一層的受惠家庭維持在偏低水平，對協助市民置業，以至重建換樓階梯，未必有太大幫助。吊詭 的是，如果政府可以解決土地供應問題，整體上私樓、資助房屋的供應不再緊張，樓價自然下降－－那時似乎也沒有必要維持三級不同價碼的居屋種類。

原文刊於經濟日報網站2015年1月21日

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九成按揭限制應否放寬？

樓價持續上升，過去被視為上車級代表的多個新界屋苑，小單位成交價已迫近400萬元。在按揭層面上，400萬元以下物業逐步減少，代表上車人士入市不單要高追，連首期開支亦會大幅增加。在此情況下，當局會不會放寬九成按揭的適用範圍？

自住買家購置400萬元以下物業，透過按揭保險最高可借九成。但樓價一過400萬元，按保成數便逐步下跌。樓價410萬至450萬元，按保的按揭成 數名義上是80%至90%，但貸款上限是360萬元。換言之，在按揭保險計劃下，400萬元物業，首期是40萬元；410萬元物業，首期是50萬 元；450萬元物業，首期是90萬元，樓價比400萬元物業上升12.5%，首期支出增加125%。由於按保的指引限制，首期支出急升，對資金較緊張的上 車人士將有嚴重影響。

隨樓價上升，400萬元以下物業買少見少，估計年內會出現準買家、物業代理等要求放寬九成按保適用範圍的聲音。

技術上，如果將九成按保範圍擴展，例如450萬元物業也可按九成，上述450萬元單位的首期便是45萬元，樓價及首期開支均較400萬元物業同步上升12.5%。對首期資金緊絀的上車人士來說，可選購的單位也會明顯增加。

問題是，一旦放寬按保適用範圍，卻可能向市場發放錯誤訊號。去年政府在雙倍印花稅條例三讀前，應市場意見作出輕微修訂；換樓人士半年內售出舊居，可 退回新購物業一半印花稅的期限的計算準則，由新居簽訂臨時買賣合約計，延至完成交易才計算。單由修訂內容看，百分百合情合理：臨約與完成交易之間，有一定 時差。修訂合乎一般人的換樓需要。但合情合理的修訂，仍然被市場理解為「減辣」，一度刺激樓市成交回升。

相對而言，如放寬九成按揭適用範圍至樓價400萬元以上物業，在上車人士角度看是合情合理。但對市場發放的訊號，卻一定被理解為「放水利好樓市」或 「減辣」等。買家及代理之外，400萬元以上的放盤業主也一定歡迎──可望有更多準買家追價。最終結果，或會增加400萬以上物業的價格上升速度，大半年 後，市場又會再要求進一步放寬按保的適用範圍。

雖然400萬元以下放盤買少見少，但在「一動不如一靜」的考慮下，官方放寬按保適用範圍的可能性甚低。

原文刊於信報網站 2015年1月20日

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細價樓熱炒5年仍算爆煲先兆？

月初差餉物業估價署公佈11月樓價指數再創新高，市場尤其擔心中小型住宅升幅持續領先，是樓市「爆煲」先兆。另一邊廂，金管局亦表示，置業負擔能力仍偏緊，第3季樓價與收入比率升至14.8，略高於1997年的高峰水平；樓價在2015年是否有行人止步，甚至調頭向下的機會？

過去市場有「炒到細價樓，樓市近玩完」的認知，是引用股市的經驗。資金湧入某個市場時，首先受惠的必是較優質的資產；在股市可能是藍籌，在樓市便是豪宅、市區一線屋苑。到了優質資產被炒高，上升空間有限時，資金便轉炒二、三線資產，例如細價樓。

不過，我們相當懷疑今次細價樓上升是爆煲先兆。理由之一，是2009年以來，反映細價樓的A類住宅指數，升幅其實一直領先代表大單位的E類住宅指數，甚至領先整體住宅指數升幅。「細價樓升幅較強」的情況，已持續了5年。可以說，並不存在「先炒豪宅/大單位，炒無可炒才轉炒細價樓」的情況。至於為什麼今次樓市升浪一直以細價樓領先？市場已有眾多分析，包括樓價愈高，在新印花稅下買賣成本愈大、按揭槓桿愈細等，反而迫使資金集中細價樓。

表：近年A類住宅升幅

年份	A類住宅價格升幅	E類住宅價格升幅	所有類別住宅價格升幅
2009	29.0%	28.2%	28.5%
2010	24.4%	16.2%	21.0%
2011	11.7%	8.0%	11.1%
2012	30.2%	10.1%	25.7%
2013	8.7%	-1.5%	7.7%
2014#	13.2%	2.2%	9.5%

#2014年數據至11月

資料來源：差餉物業估價署

細價樓領先數年，未必是爆煲先兆的理由之二，是欠缺規模。人都喜歡有故事性的個案，小人物難以負擔樓價(或反過來以買樓至富)的故事永遠吸引過枯燥的數據；但個案不一定反映全局，目前一些重要數據說明，樓市尚未耗盡能源。

的確，不管以什麼標準統計，樓價收入比計都已高於上一高峰期。但單由此不能斷定樓市將爆。原因之一，自然是現時的按息遠低於上一個高峰期，透過按揭借入同樣倍數的樓價，變得較易負擔。

原因之二，是現時樓市成交的規模遠不及當年。多數分析都同意，政府的辣招壓不了樓價，但壓低了成交量；此點極為關鍵。1997年土地註冊處有205,461宗登記，涉及金額8,680億元。2014年有81,489宗登記，涉及金額5,475億元。1997年香港GDP是13,339萬億元，2014年數據未齊，2013年香港GDP是21,253萬億元。

大致上，香港在2014年的生產力比1997年高6成，而樓市成交量為上一高峰期的4成，成交金額只及當年63%。以每宗交易平均價計，的確是明顯上升，但資金卻遠遠未達過份消耗的地步。

樓市會不會因加息或其他理由而調整？有可能。會不會出現類似97年的雪崩式下跌？機會似乎不大。

原文刊於iMoney 2015年1月17日

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400萬元的上車懸崖

政府及物業代理統計的樓價指數都破頂，官方數字去年11月反映細價樓的A類住宅指數創新高。物業代理統計，以上車盤為主力的新界西的樓價指數升幅亦跑贏大市。傳統上，細價樓升幅領先，往往是樓價調整的訊號，現時我們又應如何了解有關現象？

估市從來是吃力不討好的事，而多數時候，市場總是利好利淡消息同意出現。因此，我們一向強調，與其估計後市走勢，不如做好自己的風險管理，知道自己的承擔能力所在。不過，參考過去經驗，可以說現時細價樓的值博率不高。

400萬元以上物業 首期開支急升
一個具體的例子，過去被視為上車級代表的多個新界屋苑，小單位成交價已逼近400萬元。要留意的是，對真正的上車客來說，400萬是一條不可忽略的死綫， 甚至可說是一度左右入市決定的懸崖：樓價400萬元以下，買家可以透過按保，借取樓價最高9成的按揭。而樓價一過400萬元，按揭成數會逐步縮減，首期比 例會逐步增加。樓價逐步上升，加上按揭限制的結果，是迫使一群購買力較低的買家，集中購買400萬以下物業。

本來，當樓價持續上升時，有能力購買同一類單位的買家漸漸減少，是一個「自然現象」。不過，上車盤由360萬升至400萬，有資格購買的買家減少會是一個 平緩現象。但當上車級單位樓價突破400萬元之後，有資格購買的買家，理論上卻可能出現大批減少的情況。過了此價位，首期支出大幅增加，會令欠缺足夠首期 的買家卻步。以420萬元物業為例，按保上限是360萬元，首期是60萬元；400萬元物業的，按保上限一樣是360萬元，首期是40萬元。換言之，樓價 上升5%，首期支出卻增加50%。首期支出急升，對資金較緊張的上車客將有嚴重影響。

要改變有關情況，除非有關當局放寬400萬元以下物業才可申請9成按保的限制。不過，此舉反過來會刺激400萬元以上物業成交，因此，放寬的機會微乎其微。如無意外，我們可能會在今年看到，當新界區主要屋苑400萬以下放盤都絕迹後，有關屋苑成交量減少的現象。
發生此類情況，不一定代表樓市會因欠缺支持而調整，那些以400萬物業為目標的購買力，將轉移至更偏遠的，樓價更落後的屋苑。到了連那些被公認為最落後大市的三、四綫物業都欠缺400萬以下選擇時，那便會是一個更值得留意的警號。

原文刊於經濟日報網站2015年1月14日

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