大學學歷申請公屋扣分是否有用？

房屋署署長栢志高早前表示，將研究專上或以上學歷公屋輪候冊申請人會被扣分。研究未開始，已引來團體反對，究竟此種安排是否合理，真的實行又會有什麼影響？

根據官方資料，公屋申請者中，非長者一人申請達11.15萬宗；未滿30歲的單身青年申請達6.03萬宗，其中三分之一為學生，47%有專上或以上學歷。

現象背後的成因很簡單：大批年滿18歲的大學生，在入讀大學時便申請公屋(學生無入息，完全合乎申請資格)。但官方也曾指出，此類申請人未必旨在獲派公屋，而是期望在獲得公屋輪候冊資格後，他日以綠表資格在市場上購買第二市場的資助房屋。正因為此一判斷，官方認為6萬宗的單身青年申請大有水份，不打算根據有關數字，擴大公屋供應。

不少人認為，此類申請是佔社會便宜：大學學位涉及政府補貼，大學生趁未畢業申請公屋，似乎是要盡取好處。即使政府真的對持有專上學歷的公屋申請人採取扣分制，只要官方強調「真正有需要人士」可更快獲派公屋，未必會引起太多反對聲音。

申請旨在買居屋  扣分未必有用

但由年青申請人的角度看，結果未必一樣。現時持有大學學位，已經不是收入豐厚的保證。根據多份調查，剛畢業的大學生，入息中位數大概等同全職保安或洗碗工人水平，每月收入不吃不喝大概可購買一平方呎住宅單位。如果入息剛好是一萬元，又有家人資助的話，在現行壓力測試下，最多可借入109萬元的按揭---基本上不必考慮私人市場單位；幾年時間，儲蓄加上收入上升後，大概可以考慮未補地價的資助房屋了---但買未補價資助房屋，需要綠表資格。結果我們便看到大量年青人「未雨綢繆」先行申請公屋，為的其實是「日後購買未補價居屋」的可能性。

值得留意的是，如果多數持有大學學位人士申請公屋是為了「綠表資格」，扣分只是令輪候公屋的時間延長，對他們未必有實質影響，恐怕也不能令申請數目回落。

說到底，大學生申請公屋此個看似畸形的現象，主因是樓價高企，遠超初入職場人士的負擔水平；加上社會流動不若過去，「知識就是力量」大打折扣。結構性因素一時三刻難以改變。與其在「大學生申請公屋是否合理」此問題上糾纏，不如正視大批高等學歷人士認為自己難以置業的事實，考慮擴大青年宿舍計劃，為青年提供一個平價租屋的選項。

原文刊於信報 2013年12月7日 

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一手旺 二手淡 合乎官方需要

上周末新盤成交理想，市場統計逾500宗成交，破多年新高紀錄。一手數據理想，原因不外乎發展商以各種優惠，部分抵銷買家的印花稅開支。傳媒追問高官意見，未見政府對發展商賣樓手法有明顯批評。政府應該樂見新盤變相減價，一手旺二手淡的市況，料將持續。

新盤成交理想，原因不外乎多個新盤同期推出，發展商雖然不太願意在定價上直接調低價格，但卻透過不同名目的優惠(包括開宗名義的「印花稅補貼」)，實際上降低買家的支出。

表面看，政府以各類印花稅增加買賣成本來調控樓市；發展商卻送印花稅回贈，似乎是與政府對著幹。但由實際效果看，新盤變相減價，為整體樓價調整帶來一定壓力，應該是政府樂意見到的結果。

官方應樂見變相減價

政府自2010年以來推出種種調控樓價措施，公開提及的目標是穩定樓市，但具體何謂穩定，一直未見官方說明。一般意見認為官方措施目標是壓抑樓價急升，至於政府是否有意「降低樓價至某一水平」，坊間意見分歧。

不管政府目標是不讓樓價上升，抑或壓低樓價，新盤變相減價，方向應該與官方目標一致----雖然一手盤面價未見調整，但現階段「減價才有成交」的訊息，應該已深入民心。近期二手成交量維持偏低，原因自然是二手市場業主去貨壓力遠較發展商為低，其放盤的價格彈性不大；買家在一、二手價格差距收窄之後，改投一手市場所致。但個別急於去貨的業主，如希望達成交易，減價似乎是最直接的方法---有關跌幅料將在官方及市場的統計數字中反映。

眾所周知，香港樓市需求往往在市場一面倒看好樓價的情況下急增，當市場不再認定樓價必升，需求反會下跌，此會為政府力求增加供應贏得多少時間。

新盤優惠  未增銀行按揭風險

在銀行信貸風險管理角度看，發展商是直接扣減樓價，抑或送出回贈，基本上沒有分別----根據現行的指引，由發展商送出的優惠，本來就要在按揭批核時，由樓價扣除；變相減價不會令承造有關按揭的銀行風險增加。在現行一手住宅銷售條例下，發展商的任何優惠、回贈都需要在付款安排披露，優惠多少，無所遁形。

對政府來說，發展商以不同名義方式提供優惠，但印花稅最終都會以合約上列明的價格計算，政府不會因為發展商的手法而有損失—官方更沒有理由反對此種手法。

我們預期一手旺二手淡的市況會持續，原因在於上半年新盤去貨較慢，發展商有較大追數壓力；在官方措施提高置業成本的情況下，發展商要銷售量，唯有實際降低買家入貨價。相反，在二手市場，近年投資者策略改變，短炒絕跡，投資者以長線收租為主。在經濟明顯轉差，拖累租值下跌，或按息上升，令持貨成本急升前，投資者沒有多少出貨壓力。只有因個人因素急於放盤的業主，才會面對現實，將叫價下調去貨—結果便是每天地產版都可看到的某二手屋苑減價成交。在二手成交量偏低的情況下，少量減價成交會令樓價指數下跌；有效減少官方壓力。但在基本因素改變前，少量個案應該不足以帶動二手樓價出現明顯調整，滑坡式的價格調整難以出現。

原文刊於經濟日報網站 2013年12月4日 

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定息按揭生不逢時

今年年初，市場估計美國將結束低息期，拉動本地按息回升。部分銀行適時推出定息按揭吸客，標榜利率固定，供款不受按息波動影響。但現時市場對美息前景走向另一極端，本地定息按揭市佔率亦明顯下調。

08 年金融海嘯，美國實行低息政策後，本地最優惠利率及拆息持續下調，按揭利率低企。但分析指出，一旦美息回升，本地按息亦難免受帶動上升。部分銀行便於年初 推出定息按揭，以供款不受市場利率浮動影響，吸引取態較為穩健的業主。對借款人來說，要享受定息按揭帶來供款穩定的好處，便要付出一定代價——定息按揭利 率比一般浮息按揭的略高。

市場預期按息或回升，加上銀行宣傳，今年五月定息按揭佔新批按揭3.1％，雖為新高紀錄，但始終未成主流產品。後來市場判斷美國利率短期內難升，定息按揭吸引力減少，市佔率已逐步回落至0.3％的正常水平。
展望未來，如果美國長期維持低息政策，本地浮息按揭利率偏低，則定息按揭仍會只是聊備一格的邊緣產品。只有當市場預期利率趨升之時，定息按揭才會發揮一定吸引力。

原文刊於晴報 2013年12月3日

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辣招的政策風險

2008年以來樓價飛升，部分分析認為與外來買家活躍有關。港府推出的買家印花稅及雙倍印花稅，直接增加非本港永久居民的置業成本，初期似乎有一定效用，但隨形勢變化，有關招數威力似乎轉弱。

據稅務局資料顯示，因海外買家入市成本大增，非本地人購買住宅宗數持續減少，2010年高位錄得的6,156宗，2011年為5,194宗，2012年只有3,524宗，直至今年首個10月，更只有819宗。

以數據看，非本地人購買住宅的數字已見明顯減少，但住宅成交價卻一直未見明顯調整，2、3年前抱怨難以負擔樓價的一群人，如果旨望政府出招令樓價下跌，可在負擔較輕的情況下入市，恐怕會大失所望。

當然，官方的說法，所有措施都是為了穩定樓價，從未有官員說過，推出種種壓抑樓市措施的目標是要樓價下跌。因此，樓價未見下調，難說是官方措施無效。甚至有意見認為，在環球量寬之時，官方措施阻止了樓價進一步上升，已是成功之舉。

官方種種措施算不算成功，暫且不論；但有關措施卻可能因外圍因素變化，效力大減。

人民幣升值放緩  外來買家數字同步下跌

其中一個變數是人民幣，所謂「外來買家」，其實以內地買家為主。本地物業吸引內地買家購買，有多個原因，人民幣對港元升值、人民幣貸款利率(包括房貸利率)遠高於港元按揭利率亦是主要原因。人民幣兌港元升值，令持有人民幣的買家來港置業時，享有一定的匯價優惠。

人民幣過去兩年兌港元累積升值約3.2%，較2011年一年升幅5.2%大幅收窄。可以說，2013年外來買家入市數量減少，除了印花稅令置業成本上升外，亦與人民幣升幅放緩有關。但現時市場仍然看好人民幣前景，人民幣兌港元升值幅度一旦加快，將抵銷置業成本上升對內地買家的影響。

較少人提及的是，本地自由度較大的銀行體系，對內地買家亦有一定吸引力。甚至在當局針對按揭市場多次推出審慎監管措施後，內地人在香港購置物業的按揭成數，仍然較在內地為高。

內地因素變化  港樓仍具吸引力

內地個別城市針對購買「第二套房」的買家，限制其按揭成數於30%。更極端的情況是，條例上可借多少，未必就代表買家可借多少。內地傳媒近日報導，多個城市的銀行房貸早已達標，在1月之前都不會批出新房貸。

相對而言，如果內地人在香港並未持有住宅物業，購買住宅自用，按揭成數可達4成至6成(視乎樓價而定)；即使是申報作非自用，按揭成數上限也有4成；按揭槓桿比在內地購買第二套房更高。本地住宅按揭的利率(平均2.25厘)，較內地6.55厘的房貸基準利率為低，即使不考慮匯價因素，對內地買家仍有一定吸引力。更不用說本地按揭市場貸款機構眾多，背景不一，較少出現全市銀行生意達標，借款請等明年的情況。

綜合來說，到目前為止，非本地買家的市佔率似乎見明顯減少，但此現象不完全因官方措施而來。而政府種種印花稅的效用，在人民幣持續升值、甚至是內地樓按收緊的情況下，是會逐步遞減(Diminishing)的。在外圍因素改變下，外來買家的入市意欲將進一步上升。

政府決策層應該了解，當初推出辣招，目的本來就是買時間，先停止樓價上升，再爭取增加土地供應。但現時種種辣招買來的時間，似乎已買少見少。

需要強調的是，雖然辣招效用似見遞減，但我們並不主張加辣。事實上在現時的政治、經濟條件下，政府也難以加辣。餘下的問題便是：如何加快提高土地供應，這仍然是有待政府解決的難題。 

原文刊於信報網站2013年11月30日 

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上車客被逼長幼共「融」

房協樂融軒下周開售，此個項目標榜長幼共融，如果入票認購的準買家同時申請為長者租住項目內的出租單位，將可獲得優先揀樓 權。此類創新實驗，能否促進家庭和諧，方便子女照顧長者，有待觀察。但現時的樓價，似乎已令不少初次置業人士不得不長幼共「融」－－融資的「融」。

樓價高企但利率維持偏低，很多年輕一輩的買家，未必負擔不了物業的按揭供款，但卻難以籌措現金支付置業首期，很多時需要父母提供融資。香港年輕一輩置業時 有多依賴父母，似乎未見任何機構有全面的調查。中國內地樓價高企的情況與香港類似，有關數據或可供參考：內地一個調查顯示，內地30歲以下的置業者，有 84%是與父母合資買樓－－所謂「合資」，包括父母提供全部或部分首期，甚至是父母支付全部樓價。

本地樓價似向上一代透支
香港長幼融資置業的情況是否類似於國內，有待各方研究；但由身邊朋友、甚至公司處理按揭個案的經驗，似乎本地年輕買家依賴長輩融資置業的情況亦日趨普遍。 所謂融資，除了長輩資助／借出部分首期外，亦包括年輕一輩收入不足以通過壓力測試時，由長輩作按揭擔保人－－而此種長幼共「融」，嚴格而言不是一種理想情 況。

日本在上世紀80年代出現地產泡沫，傳說中出現三代人供一個物業的個案－－即樓價高企，按揭還款要拖長；可能連買家的孫子也要幫忙還款。此種情況，可說是樓價高企，以至需要向下一代透支。

香港按揭年期上限是30年，原則上沒有向下一代透支的問題；更常見的情況，是上文提及，買家尋求父母融資；此種情況，可說是向上一代透支。

樂觀地想，香港上一代人經歷經濟高增長期，有多年積蓄。不但早年以平價置業的家長，有需要時大可加按套現；即使是公屋居民，受惠於低租金及易入難出的政 策，不少也有一定儲蓄。兩種情況都意味上一輩人有一定財力協助子女入市，加上現時按息偏低，只要準買家解決到首期問題，按揭貸款仍在可負擔範圍內（金管局 統計的平均供款與入息比率便只有35%）。

資助子女置業似賭樓價升跌
在樓市上升周期，父母融資入市的問題不大－－樓價平穩上升，業主一兩年後大可轉按，將首期還予父母（是否計息，便是各人的家事）。不過，一旦樓價調整，便代表承受損失的不止是樓契上具名的業主，還有業主的父母。

在人口日漸老化的今天，老一輩香港人資助子女入市，便有點將退休金甚至棺材本押在賭枱上賭一鋪的感覺：樓價升了，解決了子女的置業問題，也可取回資金；萬一樓價下跌，資金被縛，退休後的財政情況將更為拮据。

原文刊於經濟日報網站 2013年11月27日

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平均供款與入息比率仍偏低

第四季起有多個新盤推出，一手樓市場發展商以折扣、優惠等吸引買家；二手市場成交偏淡，但成交價未見明顯調整，仍在高位徘徊。按揭方面，雖然樓價持續高企，但平均供款與入息比率仍維持偏低。

金管局在11月向立法會提交文件，最新的平均供款與入息比率報35％，較2010年8月金管局首次收緊按揭指引前的41％，明顯下調。

平均供款與入息比率，統計的是實際批出的按揭中，每月還款佔申請人實際入息的比例。過去銀行要求每一宗按揭的供款與入息比率不可高於50％，所以平均數會低至40％左右。2010年8月之後，按揭指引多番收緊，加上壓力測試的要求，令數字持續下跌。

數字的另一重意思，是現時申請住宅按揭的買家，家庭收入會較全港中位數，甚至是居於私樓家庭的入息中位數略高，以現時最新的九月數據來說，當月新批按揭的申 請人/家庭平均收入約3.4萬。樂觀的分析是現時以按揭入市的買家，有較佳財政能力；悲觀的分析是樓價高企，有資格入市的買家數目減少，一手市場消耗購買 力後，二手市場成交量或維持偏低一段較長時間。

原文刊於晴報 2013年11月26日

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光棍節與樓價

11月11日，內地民間叫光棍節，最熱門的新聞，自然是淘寶網以「節慶優惠」的名義，創下破紀錄的銷售額。事實上，「光棍現象」不只在內地出現，在香港也有類似情況，但較少人留意到，此一現象對樓市的影響。

以2011年人口普查數據計，當年30歲的男、女，從未結婚的比率是61.2%及47.3%。而2001年的數字，數字分別只是55.9%及38.9%。(有興趣的讀者可往人口普查網站自訂圖表，http://www.census2011.gov.hk/tc/interactive-visualisations.html )事實上在所有的年齡層，從未結婚的人口比例都持續增加。

不婚人士數目上升，其中一個結果是單身住戶數目增加。以實際數字來說，2001年，香港有27.2萬個一人家庭，2013年中數字升至40.6萬，增幅49.3%；而遠高於同期全港住戶的增幅12.5%。

即十多年間，一人家庭數目增加逾13萬，或者說，大概以每年一萬戶的速度增加，(當然，除了不婚、遲婚外，離婚率上升及自然的喪偶都會導致一人戶數目增加)此一現象對樓市有幾個影響。

其一是市場對小型單位的需求上升，而且此一需求影響範圍遍及各類型住宅。對應於此類需求上升，房委會在公屋供應方面，已增加一人單位的供應，預計未來四年，每年平均有3,200個一人單位供應，但此類單位會優先供單身長者入住；據房委會資料，單身長者輪候公屋平均時間是1.5年。對於非單身長者人士輪候公屋時間，官方卻一直沒有公開資料，而坊間一般估計是需時七至八年。

私人市場方面，近年新盤的一房單位或全開放式單位比例亦明顯增加，但由於整體供應偏緊，少量供應的小型單位，入場費動輒四、五百萬元。而另一個極端，就是舊區盛行的劏房。

當然，單身一族要獨居，不一定要選擇樓價四、五百萬元的一手單位；也不一定只能屈就於劏房。不過，參考第一季個人入息中位數，只為1.2萬元。處於中等收入的單身人士，以最長還款期30年計，要通過壓力測試，最多只可借入約131.7萬元的按揭，以9成按揭計，即樓價146萬元左右---基本上以此為目標，已不必考慮任何大型屋苑的單位。

以市場分類為「上車樂園」的嘉湖山莊而言，新近成交的2房單位，成交價在230萬元左右，以9成按揭計，借款額為207萬元，要通過壓力測試，即使選用最長的30年還款期，月入也要有18,840元，高於個人入息中位數57%。簡單來說，除了少數收入遠高於中位數的單身人士，大部分單身族如希望以置業解決居住問題，唯有選擇偏遠地區或樓齡偏高的小單位。

在可見將來，除非樓價出現明顯跌幅，否則即使發展商推出的小型單位，價格亦肯定偏高，對滿足單身人士的置業需求幫助亦未必太大。令人遺憾的是，早前長遠房屋發展策略督導委員會討論房策時，似乎欠缺此方面的討論；而港府曾經提及的青年宿舍，本來可以舒緩此方面的問題，但現時落實的供應，只涉及2個項目約300伙，2016年落成，而且同時接受一人及二人家庭申請。展望未來，一人家庭置業難、租樓貴的現象會持續，小型單位的租金似乎會有一定支持；但光棍們對社會的怨氣料會積聚下去。

原文刊於iMoney 2013年11月23日

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