大、細價樓升幅啟示

「大單位較細單位保值」，可能是本地買家的共識之一。但近年的數據顯示，細單位的升幅連續4年跑贏大單位。「反常」的現象背後，值得置業人士深思。

附表為1999年至今，差餉物業估價署統計，分別代表小型單位（A類住宅）及大型單位（E類住宅）的售價指數，以及指數的年度變幅。A、E類單位都在 2003年止跌回升。及後至2007年，大單位升幅多數時候都跑贏細單位。如果兩名買家在1999年底入市，分別購入A類單位及E類單位，樓價變幅跟足大 市。至2007年底，購入細單位的買家，物業累升18.9%；而購入E類住宅的買家，物業累升90.4%。

但2008年金融海嘯後，故事全面改寫。可能大單位業主較多涉及衍生工具的投資，直接受到海嘯衝擊，2008年大單位跌幅明顯高於細單位。2009年，環球央行量寬救市，樓價回升，大、小單位在此年則錄得非常接近的升幅。

而在2010年以後，細單位的升幅持續高於大單位。至2013年5月，A類單位的價格指數，較2008年底上升147.6%；而E類單位同期累升76.6%。

2009年各國央行以量寬救市，熱錢湧入，是刺激樓價上升的基本原因。但細單位的升幅連續數年都跑贏大單位，可原因可能有二：
其一，2008年前，大單位已累升不少，2009年後細單位升幅較大，只是追回之前的差價，即「追落後」。其二，可能與2009年時，金管局收緊貴價物業按揭成數有關。

收緊按揭或推資金流向細價樓
2009年10月，金管局在金融海嘯後首次收緊按揭指引，限制2,000萬元以上物業的按揭成數，至2011年中，600萬元以上物業已不可借足樓價7 成。措施令貴價物業的按揭槓桿大幅收窄。估計部分原先計劃入市，購置豪宅的買家，最終改變初衷，購入多個細單位以節省首期開支。

至今年2月，港府推出雙倍印花稅，細價樓的印花稅升至樓價1.5%；672萬元以上物業（現時是中價樓），印花稅升至樓價7.5%至8.5%。大單位（通常亦是豪宅）買賣成本急升，令2013年至今，大單位樓價出現輕微回落，反而細單位仍錄得一定升幅。

值得留意，部分官方措施，原先是為了減少風險；但結果可能只是將風險轉移，整體風險並沒有減少。例如限制貴價物業按揭成數。過去此類物業遇上外圍環境轉差 時，會出現較大跌幅（例如2008年），為了減少風險，限制貴價物業的按揭成數可說合理。但資金最終只是由豪宅流向按揭限制較少的細價樓。

當然，細單位與大單位不同，有較實際的需求，差餉物業估價署統計，2012年底，A類住宅空置率2.3%,E類住宅為14.1%，投資者購入細單位後丟空的情況罕見。投資者有租金收入，就算近年多了資金由大單位流向細單位，在市況逆轉時投資者亦未必急於走貨。

 但細單位在過去數年已累積可觀升幅，不論是投資者或自住用家，在現水平購買細單位，不宜對未來升幅過於樂觀。

原文刊於經濟日報網站 2013年7月24日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

如何剔除擔保人身份

早前我們處理一宗個案，事主收入穩定、無其他欠債、無拖欠還款紀錄，亦未持有其他物業。表面看，事主屬銀行眼中的「優質客戶」，但當他購買物業自住時，卻被多家銀行拒批按揭。

原來，事主數年前為家人的按揭提供擔保，銀行考慮到其為家人擔保及新申請的兩筆按揭，總供款超逾其月入一半，結果未有批出按揭。為家人作按揭擔保的情況在香港並不罕見，不少人未有為意擔保人的身份，可能會影響自己日後申請按揭。

不過，由於近年樓價持續上升，案中事主的家人收入可能亦有改善；他的家人其實可先行向現按揭銀行申請剔除擔保人。

如銀行未能配合，業主亦可考慮轉按，如果收入合乎要求，轉按申請未必再需要家人擔保，令事主可恢復「自由身」，方便自行申請按揭。
當然，上述部署可能有一定代價，例如家人的原按揭利率可能是H+1厘，但現時新造按揭利率最低已達H+1.7厘；家人轉按後的按揭利息支出會稍為增加。

至於轉按所需費用，一般情況下銀行提供的回贈已足夠支付相關開支。

原文刊於晴報 2013年7月23日

更多按揭資訊, 請瀏覽按計劃網站

按揭壓力測試副作用---持貨能力上升

早前再有分析估計，現時樓價過高，一旦按息上調，樓價可能大跌。的確，超低息是支持樓價在高位徘徊的重要因素，按息一旦回升，置業人士供款負擔增加，樓價便有調整壓力。

我們絕對認同，現時樓價偏高，但必須指出的是，當局多次推出遏抑樓價措施，現實中有壓力測試，新批按揭的供款比率在近月都維持4成以下。事實上，由另外一些官方/半官方機構的數據看，多次的遏抑樓市措施，反而卻帶來另一些結果：買家持貨能力上升 

金管局統計，3月份新批按揭的供款入息比率是36%，即在3月新批按揭中，借款人供款佔收入的實際平均數。翻查金管局提交立法會文件，在2010年8月，即金管局引入「現行按息加2厘，供款不逾月入6成」的壓測標準前，有關數字是41%。

按息升3厘  高位入市者供款仍低

即2010年前有壓力測試前，一般新批按揭的供款，佔借款人月入41%，而經過多次壓力測試，以至提高壓測標準後，今年3月在樓市高位借入按揭人士，其供款佔月入進一步下跌至36%。如果借款人收入不變，而按息上升3厘，此批在3月入市人士的按揭供款與入息比率會升至47%左右----一個在2010年8月之前，被監管機構視為可接受的新批按揭供款負擔水平。

在平均按揭成數上亦有類似的情況：2009年9月，即金管局在金融海嘯後首次調整按揭指引前，新批按揭的平均按揭成數是64%；2013年5月是54.3%。

在金管局的統計之外，按揭證券公司公布的數據亦有類似表現。在按證公司的按揭保險組合中，4月份時借款人的供款，平均是「原先申報收入的37.1%」。按證公司的按保組合平均已供款5年，即以借款人5年前申報的入息計算，現時其按揭還款佔收入37.1%。換言之，未來按息如上升3厘，平均來說，以按保入市的買家，增加後的供款，仍會在「5年前收入」的5成以下。

以上數據說明，過去金管局多次收緊按揭指引、提高壓力測試標準，成功令市場上的按揭槓桿下調，借款人的實際負擔維持在偏低水平---近幾年新購置物業的買家，有較強的持貨能力。

持貨能力高  急跌模式難再現

此外，2010年後陸續「加辣」的印花稅，亦成功令市場上的投資模式改變---市場上幾乎已沒有短線炒家。即使外圍因素有任何風吹草動時，也少了一批較為敏感的投資者急於放盤。

當然，「買家持貨能力較2008年金融海嘯或1997年金融風暴時高、市場少炒家」，不代表外圍環境逆轉時，香港住宅物業價格不會跌。但普遍用家「持貨能力高」的現實，代表外圍因素逆轉時，本地樓市的調整模式可能與過去大有不同。

較可能出現的是速度慢、時間長的調整，2008年下半年那種半年跌2成多的速度可能難以重現。

 原文刊於iMoney 2013年7月20日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

如何重駁換樓鏈？

政府多番遏抑樓市，樓價仍然在高位徘徊，上不了車的買家，仍然在埋怨樓價高企，不單在價格上難以負擔，事實上在市場上亦欠缺放盤可供上車客選擇。

現時市場缺盤的原因之一，是「換樓鏈」幾乎被打斷，住在小單位的業主難以換樓，市場欠缺小單位放盤，結果小型單位價格反而居高不下，升幅更高於大單位。

差餉物業估價署統計，A類住宅(實用面積40方米以下單位)，5月樓價較去年底上升6%，相反，D、E類住宅(實用面積100平方米以上單位)，同期樓價升幅只有1.7%。

換樓鏈斷絕的情況，1997年金融風暴後曾發生一次，金融風暴後負資產湧現，業主難以換樓，市場購買力以上車客為主。近一、兩年的情況，換樓鏈斷絕，主要原因卻是政府推出種種措施。

中產難換樓 基層難上車
在官方推出的多種措施中，雙倍印花稅及700萬以上物業的按揭成數限制，對換樓鏈帶來最嚴重影響。

以一個居於市值400萬元物業的業主，打算換樓至800萬元物業為例。在現行指引下，他新居的按揭成數上限是6成，可借480萬元，首期需要320萬元。

印花稅方面，即使他是香港永久居民，由於他已持有一個住宅物業，新購單位須付雙倍印花稅，即60萬元；如果他購置新居後半年後售出舊居，才可申請取回一半已付的印花稅。
兩大限制令中產階層換樓的難度較以往大幅增加，換樓後又受制於額外印花稅，新居3年內轉售要支付10至20%稅率，亦進一步打擊中產家庭的換樓意欲。

中產換樓不成，二手市場換樓鏈幾乎斷絕，結果便是上車客在二手市場難以找到合適的放盤，進而推高小單位的二手成交價。

需要重申的是，我們並不是反對當局遏抑樓市；我們完全認同減少系統風險的政策目標。但客觀事實是，多重措施令銀行體系風險下跌之餘，也令市場成交量跌至一個反常水平，不單影響上車客改善居住環境，甚至令樓市作為社會階層流動的功能喪失。

政府推出的多種辣招，說穿了，是以行政措施，應付市場上「樓價必升」的期望。如果美國退市、加息，熱錢留駐的情況不再，樓價必升的預期可以迅速轉變為「樓價必跌」。

目前看來，美國退市如箭在弦，聯儲局只待合適時候出手；市場心態逆轉的情況可能在12至18個月內出現。一旦美國退市、加息，而香港的遏市措施維持，將對市場帶來雙倍破壞力。
我們認為，因應外圍因素可能急速惡化，當局必須考慮為現時的遏市措施，設定退場機制；甚至需要為美國退市，準備替補措施，以減少市場波動。

在此之前，部分措施或可微調，雙倍印花稅來說，官方或可考慮將申請索回新舊印花稅差額的期限由6個月略為放寬至9個月甚至一年，令換樓業主有較多時間放售舊居。
在按揭方面，我們認為「現行按息加3厘，供款不逾月入6成」的壓測標準合情合理，可保證借款人有足夠的還款能力；在維持壓測前提下，當局或可考慮將700萬元以上自用物業的按揭成數限制略為放寬。


透過降低首期支出的方式，令換樓鏈重新啟動，令二手市場上車級別放盤量回升，舒緩上車客欠缺選擇的問題。


原文刊於信報網站 2013年7月20日

更多按揭資訊, 請瀏覽按計劃網站

居屋訂價的風險問題

政府提出未來10年的建屋目標，44.7萬個單位中，4成為私人發展，6成為公營房屋，包括公屋、居屋；連帶東北發展計劃亦將公營房屋比例向上修訂。社會中不少人認為，「多起私樓益了發展商，不如多起公營房屋」。

公營房屋中，公屋用作出租，一般認為與私樓是兩個市場。但另一方面，不少人似乎認為，多建居屋，可平抑私樓樓價。表面看，一手居屋售價低於私樓，對合資格 買家來說，可作為私樓代替品。合資格申請居屋人士，可能會希望政府持續推出居屋，令自己的中籤機會增加。不過，現行制度下，居屋平抑樓價的效用成疑。

公屋租金大致上與租戶收入/負擔能力掛鈎，而與私人市場的租金無關，因此，公屋的確是解決基層市民租住需要的一個有效方案。居屋方面，一手售價卻是參考私樓樓價再作出折扣，理論上與合資格買家的負擔能力無直接關連。結果一手居屋的訂價亦屢創新高。

居屋的訂價機制，令居屋訂價隨私樓樓價抬級而上，根本不能平抑私樓價格。過去某些期數的居屋，便出現符合白表資格的家庭，其實難以負擔價單中開價較高單位供款的情況。要避免此種荒謬的情況出現，較合理的做法是將居屋訂價與合資格購買人士的負擔能力掛鈎。

一手居屋訂價宜與負擔能力掛鈎
香港不少人羨慕新加坡的房屋政策，該國房屋政策主管官員早前提到，當地新建組屋，價格與買家負擔能力掛鈎，目標是買家平均以月入25%或以下應付供款。簡 單來說，新加坡一手組屋的訂價，是與目標家庭的負擔能力，而不是與私樓價格掛鈎。原則上，此種訂價原則才可以確保合資格購買資助房屋的人，有能力負擔有關 福利；資助房屋的價格與私人市場脫鈎，才可以有效平抑樓價。

除了「不能有效平抑樓價」之外，現行一手居屋訂價制度（及居屋第二市場）有另一個問題：由於涉及房委會擔保，金管局亦表明，銀行對居屋第二市場按揭申請可作彈性安排，具體來說，銀行可以不為居二市場按揭申請進行壓測。

居二按揭免壓測 借款人易過度借款
壓測的效果之一，是將借款人在現行利率下的供款限制在4成多的水平。如果不進行壓測，銀行沿用以往「入息5成」作居二市場按揭申請的供款上限，一旦按息回升，現時透過白表資格入市的「受惠者」，供款將大幅增加。


  當然，由於有房委會擔保，即使眾多居二市場業主斷供，對銀行體系也不會有大影響。但在借款人角度來說，一旦按息回升，供款佔月入比例可能大幅上升。以風險 管理角度看，借款人在申請按揭前，宜自行進行壓力測試；又或參考我們多次提出的「樓按負債率Mortgage Debt Leverage」，將貸款總額控制在年收入8倍以下，例如月入2萬元，年收入24萬元，便盡量將按揭借款總額限制在192萬元以下，將未來按息回升時對 財務狀況的影響減至較低水平。

原文刊於經濟日報網站 2013年7月17日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

H按鎖息安排

早前多家銀行開出條件吸引的拆息按揭計劃，銀行按揭用P按好，抑或H按好，再成用家熱門話題。

現時市場上較吸引的H按利率，設定在一個月拆息加1.7厘水平。以7月15日一個月拆息報0.20786厘計，即按息為1.90786厘。較P按利率2.15厘，利率低了0.24厘。如果其他優惠，例如現金回贈的幅度一樣，H按無疑有更大吸引力。

但 用家宜詳細比較，提供H按的按揭，開出的鎖息上限條件。如果銀行提供的鎖息上限是P（5.25厘）減2.8厘；代表如果拆息上升，令按息上升超過P- 2.8厘（在例子中是2.45厘）時，改以鎖息上限供樓。此條件也意味：在現有的拆息與最優惠利率息差下，借款人比起借入條件最佳的P按（利率為2.15 厘），按息節省0.24厘；但如果未來拆息上升而最優惠利率不變，每月會較P按多支付0.3厘。長期選用H按是否有利，便視乎H與P之間的息差會否長期維 持在現有水平。

當然，現時市場有部分銀行提供的H按，鎖息上限貼近，甚至是相當於條件最佳的P按利率，此類安排可把未來拆息先行上升帶來供款增加的風險降至最低。置業人士在考慮H按時，除了比較現時供款利率外，宜詳細比較不同銀行的鎖息安排。

原文刊於晴報 2013年7月16日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

退市場景與本地按揭

早前聯儲局主席伯南克一句可能退市，引發環球股市震盪；本周同一位伯南克說美國在「可見將來」都需要維持量寬，更表示即使美國失業率跌至6.5%，聯儲局也不會立即加息，要待失業率穩定下來，美息才會上調。
類似反反覆覆的說法在未來一段日子可能經常出現，值得留意的是此種反覆出口術背後對本地樓市的影響。
不少人將聯儲局「減少買債」(俗稱收水)與「加息」視為同一件事，但兩者的意義其實大有分別。減少買債的結果，是美國國債價格下跌，孳息上升，相對而言，其他資產的相對吸引力上升。
對香港來說，較大的影響是留駐香港的熱錢可能流走，銀行體系結餘下跌，利率(首先是較敏感的拆息)上升。早前曾俊華司長發出預警，認為港息可能早於美息上升，所指的應該就是此一場景。
而「加息」是指正式上調聯邦基金利率，綜合伯南克近期發言，估計未來發展步伐會是「先縮減買債規模，再視經濟情況決定是否上調利率」。
收水將先推高拆息
在金融海嘯引發各國量寬，熱錢流入本港之前，香港銀行體系結餘一般在一百多億港元的「正常水平」；以2007年中(6月初)為例，當時的每日結餘水平大概是130億元，當時的一個月銀行同業拆息約4.5厘。
簡單來說，如果熱錢流走，結餘跌回「正常」水平，一個月拆息可能由現時的0.21厘水平上升4厘多。
但值得留意的是，拆息上升，未必即時推高最優惠利率。就以上文提及的2007年6月為例，當時最優惠利率是7.75厘至8厘。以「大P」計，與一個月同業拆息有3.5厘的息差。
事實上，過去十多年最優惠利率與拆息之間的息差，不計最近數年量寬的干擾；最優惠利率與拆息的平均息差亦是在3.5厘左右。
2008年後熱錢流入，壓低拆息，而最優惠利率因種種因素未有下跌，現時「大P」與一個月拆息的息差逾5厘。綜合來說，未來較可能出現的情況是：美 國在某個時間收水，香港銀行體系結餘下跌，拆息上升，但最優惠利率可能維持不變一段時間---直至拆息上升，與最優惠利的息差減少至3厘或以上；又或美國 正式上調利率時，最優惠利率才有較明顯的上升空間。
過去數年選用拆息按揭的業主，可能要有心理準備，拆息將先於最優惠利率上升，如果拆息大幅抽升，其供款可能改以「鎖息上限」Cap Rate計算，而且情況維持一段較長時間。
近年新批的H按，鎖息上限一般略高於同期批出的P按，選用此類H按的業主未來可能有一段較長時間需要以鎖息上限供樓，期間利息支出會較選用P按的業主為高。

整體市場方面，雖然近日多家銀行以調整H按價格爭取市場；但如果真的出現拆息抽高，拆息與最優惠利率息差恢復「正常」的情況，則拆息按揭可能會退場，按揭產品回到較最優惠利率按揭獨大的年代。

原文刊於信報網站 2013年7月13日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站