附表為1999年至今，差餉物業估價署統計，分別代表小型單位（A類住宅）及大型單位（E類住宅）的售價指數，以及指數的年度變幅。A、E類單位都在 2003年止跌回升。及後至2007年，大單位升幅多數時候都跑贏細單位。如果兩名買家在1999年底入市，分別購入A類單位及E類單位，樓價變幅跟足大 市。至2007年底，購入細單位的買家，物業累升18.9%；而購入E類住宅的買家，物業累升90.4%。
但2008年金融海嘯後，故事全面改寫。可能大單位業主較多涉及衍生工具的投資，直接受到海嘯衝擊，2008年大單位跌幅明顯高於細單位。2009年，環球央行量寬救市，樓價回升，大、小單位在此年則錄得非常接近的升幅。
而在2010年以後，細單位的升幅持續高於大單位。至2013年5月，A類單位的價格指數，較2008年底上升147.6%；而E類單位同期累升76.6%。
2009年各國央行以量寬救市，熱錢湧入，是刺激樓價上升的基本原因。但細單位的升幅連續數年都跑贏大單位，可原因可能有二：
其一，2008年前，大單位已累升不少，2009年後細單位升幅較大，只是追回之前的差價，即「追落後」。其二，可能與2009年時，金管局收緊貴價物業按揭成數有關。
收緊按揭或推資金流向細價樓
2009年10月，金管局在金融海嘯後首次收緊按揭指引，限制2,000萬元以上物業的按揭成數，至2011年中，600萬元以上物業已不可借足樓價7 成。措施令貴價物業的按揭槓桿大幅收窄。估計部分原先計劃入市，購置豪宅的買家，最終改變初衷，購入多個細單位以節省首期開支。
至今年2月，港府推出雙倍印花稅，細價樓的印花稅升至樓價1.5%；672萬元以上物業（現時是中價樓），印花稅升至樓價7.5%至8.5%。大單位（通常亦是豪宅）買賣成本急升，令2013年至今，大單位樓價出現輕微回落，反而細單位仍錄得一定升幅。
值得留意，部分官方措施，原先是為了減少風險；但結果可能只是將風險轉移，整體風險並沒有減少。例如限制貴價物業按揭成數。過去此類物業遇上外圍環境轉差 時，會出現較大跌幅（例如2008年），為了減少風險，限制貴價物業的按揭成數可說合理。但資金最終只是由豪宅流向按揭限制較少的細價樓。
當然，細單位與大單位不同，有較實際的需求，差餉物業估價署統計，2012年底，A類住宅空置率2.3%,E類住宅為14.1%，投資者購入細單位後丟空的情況罕見。投資者有租金收入，就算近年多了資金由大單位流向細單位，在市況逆轉時投資者亦未必急於走貨。
但細單位在過去數年已累積可觀升幅，不論是投資者或自住用家，在現水平購買細單位，不宜對未來升幅過於樂觀。
原文刊於經濟日報網站 2013年7月24日
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