280方呎的理想居

 港府剛為新批地皮的住宅設下面積限制，發展商日後不可興建面積低於280方呎的單位。新措施應該可以杜絕一手樓愈起愈細的問題，但解決問題也有其代價──每年1.3萬個的住宅私樓供應目標，達成的難度料會上升。

近幾年不少新盤提供面積200方呎上下的小單位，「迷你」已不足以形容，市場稱此等單位為納米樓。發展商興建此類單位，某程度上可說是回應市場需求，不是指買家喜歡小單位，而是樓價高，要控制銷售單位總價令買家可負擔，便惟有壓縮單位面積──只要樓價處於可申請按揭保險的範圍，便不愁銷情。至於面積小至百餘方呎，空間只與私家車位相若的住宅是否適宜長期居住，便不在考慮之列。

 

港府現時修改賣地條件，日後新落成的單位自然不會再小於280方呎。參考一些樓齡40年左右的大型屋苑設計，實用面積280方呎也可間成2房單位，對比於近年小至百餘方呎的新單位，情況也算有所改善，勉強可應付小家庭的居住需要。但此改善有其代價，即未來新屋落成量可能下跌。

運房局去年初統計，在2016至2020年，本港有3249個納米樓單位落成，這類單位面積小於215方呎，佔整體落成量3.7%。在每年可售地皮、可建總樓面未見明顯增加之前，限制單位面積下限至280方呎，結果便自然是可建成單位總量下跌。由於納米樓佔新供應的總量不高，此方面的影響未必太明顯。

為新樓單位面積設下限，也引起另一話題，措施對近年已落成的納米單位會不會有負面影響？理論上，如果整體新盤供應充足，應該會較少買家選擇購買已落成的納米樓。但未來10年，私樓落成量目標每年平均僅為1.3萬伙，相對於近年平均約1.7萬個的新盤成交量，供應仍是不足。在此情況下，似乎280方呎的理想居樓價也不會便宜，百餘方呎的現存納米盤，在總價上仍有優勢，總會吸引部分買家入市。

至於市傳個別銀行檢視納米盤按揭，相信在有價有市、申請人收入也合乎壓測條件的情況下，只會是個別銀行的取態，整體上現存納米樓申請按揭仍沒有明顯障礙。

 原文刊於信報網站2022年1月4日

限制新盤面積下限的影響

近年一手市場納米樓供應比重增加，部分單位面積僅僅比私家車泊位略大，引起輿論批評。有高官提出，為改善香港人均居住面積，建議往後在賣地條款中加入單位面積下限，例如不得興建實用面積200方呎的單位。但此類建議，流於頭痛醫頭，而且潛在的副作用不少。

先不說200方呎單位算不算很大改善，當整體上每年推出的土地未能大幅增加前，為單位面積設定下限，一個可能出現的副作用是，政府每年約1.3萬個私樓的目標更難達到。在北部都會區/明日大嶼發展成熟，可增加大量土地供應前，港府對未來10年建屋43萬伙的估計是「頭輕尾重」，即開頭每年落成不足4.3萬個，要在往後追回。要知道近年在大量納米樓落成的情況下，每年私樓落成量才1.3萬戶左右，如果往後真的要限制新盤單位面積，而土地供應又未增加，自然的結果是私樓供應更為緊張。

 

香港一般將200方呎上下的住宅單位稱為納米樓，有限的空間放下浴室、開放式廚房，平面空間要再放睡床、衣櫃等，便沒有多少走動空間。社會上一般認為此類單位空間太小，不宜久居。之所以大行其道，供應比例上升，原因不外乎樓價高企，部分買家負擔不起正常小單位的樓價(包括首期及每月按揭還款)、發展商應對客戶需求，便壓低每個單位的面積，好令單位售價維持在四、五百萬元的「上車水平」。

說到底，仍然是房屋土地供應不足的問題，如果土地供應足夠，新盤2房單位的價格自然回落，屆時應該沒有什麼發展商會有興致興建200方呎上下的單位。

如果政府真的設定新盤單位面積下限，對手持納米樓的小業主來說，短期應是利好消息。未來如再無200方呎以下的新單位供應，此類單位可能反而會因供不應求，而有價有市，甚至可能跑贏大市。情況要改變，只會在土地供應大幅增加、新盤大量應市、樓價下跌至更多人可負擔時，納米樓總價低，易儲首期、按揭負擔低的「優勢」才會消失。

原文刊於信報網站2021年10月26日