港府在新一份《施政報告》中，基本上沒有刺激樓市措施，但申明「政府會豐富房屋階梯，協助不同階層市民安居樂業」。香港人聽了「置業階梯」多年，視之為理所當然。其實，什麼是「置業階梯」？為什麼香港需要更豐富的置業階梯？
由官方到民間，「置業階梯」都算是常見用語，但似乎沒有一個正式的定義。日常使用時，通常是指家庭或個人逐步實現置業(購買房產)目標的過程。大致上，開埠之時，居住房屋只有租用或購置兩種情況，只有兩級，難成「階梯」。有錢的人買屋自用，窮等人家便向業主租樓，窮人有錢了，便晉身業主階層。
戰後人口急增，當年因應石硤尾火災，港府大力興建出租的公營房屋。1978年港府推出居者有其屋計劃，原意是為收入不足以購買私人樓宇的市民，提供私人樓宇以外的自置居所選擇。其後私樓價格節節上升，入息超出申請居屋限制的家庭，也難以負擔在私人市場置業，結果1993年港府再推出夾心階層住屋計劃(夾屋)，為收入超出居屋限制的家庭提供居屋以上、私樓以下的置業選擇。此時「公屋/租用私樓>居屋>夾屋>自置私樓」共四層，整個置業路徑開始有了「階梯」的模樣。
夾屋計劃出現不久，爆發亞洲金融風暴，港府在1998年宣布停建夾屋；置業階梯大致上恢復為「公屋/租用私樓>居屋>自置私樓」三層。其後港府推出「綠置居」，目標是向出租公屋租戶及合資格「綠表」人士提供單位，定價比傳統居屋略低，算是在置業階梯又增加了一級。在《施政報告》發表後，特首也談及港府未有放棄「夾屋」計劃；似乎港府會在有需要時，進一步增加/豐富置業階梯。
表面上，售價由高至低，從私人住宅到綠置居，似乎已對應不同家庭的負擔能力。問題是，對業主來說，置業階梯愈多，會有市場碎片化、轉讓難度愈大的問題。除了無轉讓限制的私樓，各類資助房屋轉讓的限制各有不同；而各級階梯的規模不大，二手市場的活躍程度較低。以10個夾屋屋苑為例，共提供8922個單位，2024年全年只有70宗二手成交。作為比較，規模約1萬伙，樓齡較高的沙田第一城，去年有245宗二手成交。而任何出售時涉及折扣的資助房屋，在按揭上都較私樓有更大限制，對業主來說，晉身成業主，但在理財上，資助房屋的靈活性卻不如私人住宅。
由更宏觀的角度考慮：如果整體上房屋供應充足，我們是否仍需要去「豐富」置業階梯？歷史上多次增加置業階梯，背後原因其實都是供不應求──平民買不起私樓，便推出居屋；私樓樓價再升，連超出居屋入息資格的家庭都買不起私樓，便推出夾屋。假設私人住宅供應充裕，理論上樓價及租金都不會高升至脫離中等家庭負擔。又或者出租公屋供應充足，令中、高收入家庭也可選擇租用，香港是否仍需要多層的置業階梯？
原文刊於信報網站2025年9月23日
