"呼吸Plan"出路

早前金管局放寬壓力測試的計算標準，令同等收入的按揭申請人可借取更多的樓按金額，被市場解讀為托市或減辣，但一般估計措施對刺激樓市買賣氣氛作用有限。反而某一類已經置業的人士，料可受惠於措施，令轉按減債變得較為容易。

放寬壓測對樓市未必有太大作用，原因之一，是受外圍利淡消息影響，市場觀望。加上按揭利率上升，抵銷了放寬壓測的效果。不過，一些已入市的業主，估計仍可受惠於措施，令每期按息支出減少。

 

發展商按揭入市的買家  多數計劃2-3年後轉按

說的是近幾年以發展商按揭入市的買家。此類按揭普遍特色是按揭成數較高、審批較為寬鬆、還款初期利率較低，但優惠期後利率達P至P+。一般以此類按揭入市的買家，原初的計劃可能是「盡享兩、三年貼近銀行按揭的低息優惠，優惠期滿便賣樓獲利或轉按至銀行」。但近一年樓價下調，過去2、3年購置新盤的買家，以現價放盤大概要微蝕離場；如果購入物業未滿3年轉讓，不論賺蝕，更要支付額外印花稅。

轉按的話，由於發展商按揭的特色是審批較銀行寬鬆，2、3年前以發展商按揭入市，不代表向銀行申請轉按也會順利獲批：發展商指定財務公司可能會接受借款人在優惠期還款佔入息比率5、6成仍批出按揭；但在壓力測試要求之下，此等樓按負擔根本難以獲銀行批出按揭。

壓測標準由假設現行利率+3厘調整至+2厘，令同等收入的樓按申請人，在同等年期、利率的條件下，可借取較高的樓按。以月入5萬元，當前利率2.75厘，還款期30年計；在舊壓測標準下，最多可借514萬元；新標準下，可借575萬元，上升11.8%。那些因為批核較寬鬆而借取發展商一按入市的買家，過去可能因為銀行樓按對入息需求較高而難以轉按，在壓測放寬之後，此方面的難度便大大減少。

樓價跌  或需籌措資金償還舊按

當然，現時要成功轉按慳息，要面對兩大門檻，其一是上文提及的供款與入息比率；。其二是物業的估值，發展商一按的樓按成數較銀行為高，如果物業估值明顯下跌，借款人就算過得了壓測一關，再申請按保轉按，可能也需要另外籌措資金償還舊按—而估值的變化，便要看個別新盤開售時的溢價、鄰近屋苑的新近成交，難以一概而論。

 原文刊於經濟日報網站2022年10月19日

 

估價下跌 呼吸PLAN借款人宜提早轉按

 樓市觀望氣氛濃厚，大行估計樓價仍有三成下調空間，《信報》亦透過網上系統統計9月二手屋苑估價全線向下。估價下跌對大部分業主來說，是賬面資產值下跌，對日常生活沒有多少影響；但對部分人來說，情況卻有所不同。

《信報》追蹤的15個屋苑，三成追蹤單位在9月的銀行估價下調多於5%，最高估價下跌8.5%。銀行對二手市場單位的估價，基本上反映屋苑的新近成交價。對絕大多數小業主來說，樓價估值下跌不算是好事，但如果暫時沒有計劃賣樓，其實物業估值下跌對生活幾乎無影響──對有換樓計劃的小業主來說，樓價下跌，大不了是平買平賣。對要供樓的業主來說，樓價升升跌跌也不會影響他們的每月還款。

 

不過，對部分人來說，物業估值下跌，會對他們帶來實實在在的影響；第一種當然是短期內有需要沽貨的業主，售樓所得可能會較之前估計為低；但如果他們對中長線後市仍樂觀、財政上又可選擇「持貨」的話，仍可考慮暫停沽貨計劃，待調整期過去再部署賣樓。

第二種受影響的是近年借用利率先低後高按揭入市的買家。此類按揭多數由一手發展商安排，按揭成數較銀行標準為高、批核標準又較寬鬆、還款初期設低息(與銀行利率接近)，甚至零息的優惠，但兩三年優惠期後，按息會升至P至P+。此類按揭市場統稱為「呼吸PLAN」，多數借入此類按揭的業主都有一個如意算盤，即在優惠期後，轉按至銀行，便可避免長期以較高利率的樓按負擔。

不過，轉按是否成功，涉及多個因素，借款申請人的供款與收入比率、信貸紀錄外，最重要的是物業估價。以樓價1000萬元，借用發展商八成按揭個案為例，假設2年免息免供，優惠期後利率轉為P。假設物業估值跌至850萬元，就算以按揭保險借足九成，樓按金額上限亦只有765萬元，借款人要轉按，便要另外準備35萬元的資金，以償還原有樓按。樓市如持續調整，將大大增加過去幾年以發展商「呼吸PLAN」入市轉按的難度。

一般來說，發展商安排的按揭不設罰息期，部分甚至有提早還款的回贈。曾經借取此類按揭入市的買家，如財政狀況容許，可考慮在原有按揭優惠期尚未完成，樓價估值下調不多的情況下，先行申請轉按。此策略可減少樓價再有調整時，轉按難度進一步上升帶來的風險。

原文刊於信報網站2022年10月11日

加息環境下 呼吸Plan風險大增

 市場傳出多宗數年前以「呼吸Plan」入市，最近卻蝕讓離場的個案，隨下半年港元最優惠利率上升，估計類似個案會更頻繁出現。

優惠期後有機會捱貴息

所謂「呼吸Plan」，指發展商為新盤買家提供審批寬鬆的高成數按揭，名稱意思是「申請人會呼吸便會獲批貸款」，以協助無法由銀行取得所需樓按的買家入市。在按息上，由於發展商的利息成本較銀行為高，不可能提供類似銀行的全期低息按揭，但又要以按揭安排協助新盤銷售；折衷方式便是為呼吸Plan設計初期供款優惠，一般是首數年利率貼近銀行按息，例如P-2%或更低，優惠期結束後，按息才恢復至P或P+。

 

此類按揭的初期還款被壓低，但優惠期後每月還款會急增。以一筆借款額800萬元，還款期25年，首3年按息P-2.5厘，優惠期後按息為P（現為5厘）的按揭為例。首3年每月還款為35,889元，優惠期後，每月還款為45,534元，升幅約27%。如果優惠期內借款人供款與入息率為50%，優惠期後比重會一下子上升至63%。

借款人選用此類按揭安排，部份原因是當初難以由銀行取得按揭，例如收入不足以通過壓力測試。除非借款人在數年優惠期內財務情況大幅改善，否則他們在呼吸Plan的優惠期後，仍難以透過轉按慳息，可能要有長期捱貴息的心理及財政準備。

樓價偏軟時或慘蝕離場

如果樓市處於上升周期，以上問題會自然消失：借款人真的無力應付相對高息的還款，直接把物業出售便好—在升市時，甚至有機會獲利離場。但過去幾年樓價只有窄幅上落，加上部分新盤開售時有一定溢價；三數年後，同一項目卻有大量單位同時走出額外印花稅的「轉讓高稅期」；樓價偏軟，真的捱不了高息還款的業主便只好蝕讓離場。

隨美國持續加息、一般估計下半年港元最優惠利率有機會被帶動上升。上文計算的優惠期後供款上升的衝擊，可望進一步擴大，加上樓價難見明顯突破，往後因為呼吸Plan優惠期完結，最終要蝕讓離場的個案可能會有所增加。

在宏觀層面，此類個案佔市場比重有限，料不會對大市有實質影響。但在個人層面，如果借款人曾以呼吸Plan入市，宜及早部署減債、又或善用按揭保險等低息高成數安排轉按，以減少相對高息的呼吸Plan為個人財政帶來長遠影響。

原文刊於經濟日報網站2022年6月15日

 

 

新盤按揭面目全非 買家如何應對？

再有新盤出現按揭問題，買家因價單上的按揭安排吸引而決定入市，後來即使原有按揭不再存在，買家無從取得按揭融資，卻仍然需要按合約完成交易。新盤的按揭風險，究竟可以如何避免？

事源某新盤開售時，價單上有提供九成按揭的付款安排；但其後發展商將新盤業權轉讓予合作夥伴。新合作夥伴不再為買家提供九成按揭，轉為安排另一財務公司提供八成按揭，在成數以外，其他條件也與本來列於價單上的有異。

 

雖然價單上的高成數按揭安排已經改變，本來打算借取九成按揭完成交易的買家無從取得九成按揭。但由於原發展商陳述的按揭條件並不構成邀約，也不是買賣合約的一部分，即使有關按揭安排不再存在，買家仍然要在合約上列明的成交日期、成交價完成交易。

類似的問題過去其實也曾出現，但規模不及今次大，一般都是新盤提及某些按揭安排，但有個別買家因種種理由，最終不獲批按揭。今次的問題引起較大關注，原因之一是牽涉眾多買家。而且整個按揭安排改頭換面，尤其是買家基本上無法按原本預期取得九成按揭，卻仍然需要按合約完成交易，予人一個買賣雙方簽署不平等合約的印象。

雖然類似「整個原先由發展商列明的按揭條件不再存在」的情況在過去較為罕見，但難保他日不會再出現。釜底抽薪的解決方案，自然是由一手住宅銷售條例上着手，改變此種「發展商陳述有變，但買家仍需完成交易」的情況。惟條例修訂需時良久，買家在現行條例之下，有意透過價單上描述的按揭安排入市時，宜有基本的認知及兩手準備。

基本的認知是價單上陳述的按揭安排並非賣方承諾，而且基本上會註冊，貸款機構有權改變按揭條款、拒絕批出按揭，而買方仍然有責任完成交易。

兩手準備是買家宜要求物業代理或發展商，提供貸款機構的資料及聯絡方法，再打聽一下，有關機構過去批核按揭的往跡，例如是否有過大規模拒批的紀錄、基本的批核要求等，以評估自己按揭申請獲批的可能性。

更理想的情況是買家在發展商陳述的按揭之外，另外準備PLAN B，例如萬一按揭申請被拒批時，有可動用的資金支付首期、又或願意成為按揭擔保人的直系親屬等。以便價單列明的按揭安排出現阻滯、買家需要向其他機構申請按揭時，也會有較大的獲批機會。

原文刊於信報網站2022年5月24日

「呼吸Plan」稱呼勿亂用

 

每次新盤開售，只要發展商有安排高成數按揭，不少傳媒都會以「呼吸PLAN」統稱有關的按揭安排。嚴格來說，此稱呼多數時間都是張冠李戴。用錯稱呼的最大問題，是可能誤導買家作出錯誤決定。

發展商按揭不單要求有「呼吸」

追本溯源，「呼吸PLAN」的稱呼源於一家發展商開售新盤時，提供的按揭安排不設審批準則，只要求「申請人有呼吸」即可。此後「呼吸PLAN」的稱呼便廣為人知，慢慢發展至一個地步，只要是新盤由發展商安排的非銀行按揭，便稱之為「呼吸PLAN」，但此稱呼在絕大多數情況下都是用錯的──多數新盤高成數按揭安排，其實列明有一定審批要求，不宜稱為「呼吸PLAN」。

 

有時概念混淆，用錯稱呼也不會有甚麼大不了。例如按揭保險計劃，筆者便不止一次聽到有業主甚至物業代理稱之為「二按」。架構上按保絕對不是第二按揭，但用錯了稱呼，也不會有甚麼後果。

「呼吸PLAN」的稱呼不同的地方在於，由名字到來源，都予人一個「易批易借」的印象（是否易還另議）。但明明多數新盤高成數按揭都列明申請人需要提供入息證明文件、相關財務機構有權拒絕批出按揭。更重要的是，不論貸款獲批與否，買方仍須按正式買賣合約完成交易及繳付全部樓價。

準則不似預期　或被迫撻訂

如果借款人受稱呼誤導，以為可輕易獲批高成數按揭；在申請被拒時才發現申請準則不似預期，被拒批之後又無其他渠道取得資金完成交易，便只好撻訂離場。錯誤的統稱習非成是，可能難以扭轉。但新盤準買家考慮入市，又遇上有人推介發展商有提供「呼吸PLAN」時，宜小心閱讀價單上的相關條文，最好直接向提供按揭的機構了解審批標準，才好作出最後決定。

 原文刊於經濟日報網站2021年9月29日

HK 【按揭一分鐘】新盤按揭陷阱：唔係個個都必批

 不少發展商都有為旗下樓盤提供高成數按揭。很多會以「呼吸Plan」來統一稱呼此些按揭安排，予人一個發展商按揭必批的印象。但要留意，多數新盤按揭，其實都不是「必批」。

「呼吸PLAN」稱呼勿亂叫

 

每當一手住宅銷情暢旺，新盤熱賣時，市場就會出現眾多解說。其中一個較流行的解釋是，新盤大多提供「呼吸PLAN」，買家容易借入高成數按揭，自然成交暢旺。此個老是常出現的定見有兩個問題：與事實不盡相符，以及以「呼吸PLAN」統稱新盤按揭，可能會嚴重誤導買家。

傳媒報道新盤的新聞，在項目用料、景觀、樓價和銷情之外，往往會突出報道新盤的按揭安排。有些時候更會以「呼吸PLAN」統稱新盤按揭。而一手項目銷情理想，順理成章的推論便是發展商按揭的作用。但此理論與統計數據不符。

 

早前啟德某新盤推出，林林總總達12個付款安排，當中8個涉及發展商安排的一、二按。一般人可能會想，發展商一定是靠此等付款安排吸引買家。但細數成交紀錄，售出三百多個單位中，只有11%涉及發展商高成數按揭。近九成的買家，其實都是選用不涉發展商高成數按揭的付款安排(而參考過去多個新盤，選用發展商安排按揭的比例，大多在10%上下)。

其次，以「呼吸PLAN」稱呼所有新盤按揭也不正確，所謂「呼吸PLAN」，源於數年前某發展商的形容，意指其新盤的按揭安排是「有呼吸者申請便必批」。此後此名稱便流傳下來，有時甚至成為新盤高成按數按揭的統稱。

不過，綜觀市場上的新盤按揭，其實有不同的按揭安排，包括：

一、入息要求緊跟金管局指引的(比較罕見)；

二、不設壓力測試，但列明申請人要提供入息證明，以保證有還款能力的(比較常見)；

三、表明申請人毋須提供任何入息證明的(比較少見)。

以上幾類批核標準中，只有第三種符合「呼吸PLAN」的定義。

長篇大論說明什麼是「呼吸PLAN」，不是要作學術討論。孔子說「必也正名乎」，錯誤的名稱可能引來買家錯誤的預期。準買家以為心水項目提供「易借」的按揭(是否易還另議)才入票認購，如果簽約後才發現樓按批核條件不似預期，未能借取所需的貸款、自己又沒有足夠現金完成交易，便可能要撻訂離場。

 原文刊於信報網站2021年2月9日

「呼吸PLAN」都有可能唔批？

 

近期有新盤開售，發展商據報向傳媒明示，項目由指定財務公司提供的高成數一按，是「呼吸PLAN」；即理論上不設審查門檻，買家選用相關計劃都會批出按揭。過去我們曾經多次提及，取得此類易批按揭後的特有風險，但必須強調，有時也會出現無法取得此類計劃貸款的風險。

此類「呼吸PLAN」在過去數年曾有少量新盤提供，但近兩年已絕跡市場。多年來，不少人提及過此類按揭產品的風險──發展商往往在開始供樓初期設有利率優惠。當2、3年後優惠期一過，供款利率恢復正常的時候，借款人必須要以較高利率(一般為最優惠利率或最優惠利率+)供樓。借款人在申請按揭時，如果只着眼於優惠期的供款較便宜，便可能跌入供款在優惠期後突然增加的陷阱。但持平而言，市場上眾多分析也提出過類似的風險問題，相信一般新盤買家也意會到總供款突然增加的風險。

 

不過，此類產物卻有另一個較少人提及的風險──理論上「呼吸PLAN」是不設審查門檻，但在個別極端情況，仍然會出現借款人未能取得貸款，令交易未能完成，損失訂金或首期。

原因在於個別與發展商合作的財務公司可能會有一個貸款的額度/名額限制，在額度以內，買家是真的毋須提供任何入息證明也可以獲得貸款的(代價只是利率較高)。所謂百貨應百客，如果借款人本身了解到此類產品的獨有結構，計算過後，認為自己可以負擔得來，外人也無從置喙。畢竟，參考幾年前樓價大升的歷史，不少看好後市的人根本不介意多付幾個百分點的利息支出。

不過，萬一遇上「審批超寬鬆，但名額有限」的情況，新盤買家可能一心以為容易取得高成數貸款，放心投放首期入市，最終如果獲得貸款的名額已滿，但買家仍然有責任完成相關交易，不可以未取得貸款作為取消交易的理由。尤其要留意，如果選用的是建築期付款，即要臨物業落成才申請按揭，如果相關公司的財務狀況有變，進一步收細貸款名額，對借款人的風險便更大。

(話得說回來，不少樓市KOL會以「呼吸PLAN」來形容所有新盤的高成數按揭。此種誤導的稱呼，會為買家帶來另類風險──以為審批條件寬鬆，但貸款方其實列明了入息要求，不符要求的當然不會獲批，同樣會誤導買家作出高風險的入市決定。)

 

原文刊於信報網站2020年11月17日

被誤解的按揭概念

官方放寬按揭保險的適用範圍，一時之間，按揭又成了傳媒的熱門話題。但在討論中，由一般讀者到傳媒，在討論按揭保險，以至與之相關的概念時，總會有各種各樣的誤會。

第一個常見的誤會是按揭保險的結構。直到最近，仍有傳媒在報道按保時誤會，以為按揭保險是銀行提供一部分貸款、保險公司提供另外一部分貸款。其實，按保不論按揭成數是八成或九成，整筆貸款都是由銀行貸出。按保公司的角色，就只是提供保險，為銀行貸出「超出一般按揭成數」的部分款項分擔風險。

在過程中，由於保險公司也要保障自己，以防萬一大量按保借款人斷供、物業價格又跌至資不抵債時，保險公司會「賠突」，因此按揭保險的申請，需要銀行及保險公司雙重批核。但在整個產品的結構中，保險公司是毋須貸出款項的。

另一個常見的誤會涉及發展商相關的按揭。有傳媒以「呼吸PLAN」泛稱近年所有由發展商安排的一按及二按，其實不太公允。所謂「呼吸PLAN」，源於某發展商聲稱為某一新盤提供的按揭，不管買家財務情況，一定會批出貸款，可謂「有呼吸的都獲批」，簡言之，是必批。但印象中，作此豪言的只限此一家一盤。其他發展商的一按，雖然審批標準大都較銀行為寬鬆，但不時都傳出拒批的消息，可見多數發展商一按都非必批。而發展商安排的二按，只要涉及銀行，一按加二按的供款，更一定要符合壓力測試的要求，絕非必批。

以上的誤解，也許對借款人來說，沒有什麼大不了。但在公共空間討論時，卻可能因概念錯誤而得出不正確的結論。例如用「呼吸PLAN」來形容所有發展商按揭，不但有失公允，更可能會令人對新盤按揭背後的風險，有錯誤評估了。

原文刊於信報網站2019年10月29日


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【按揭一分鐘】 新盤按揭風險：未必包批

近年很多新盤都有發展商安排的一按或二按，一般買家可能以為此類按揭批核寬鬆，不知道一樣可能有被拒批的風險，為何如此？去片睇睇！

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