轉個角度的「醒覺市」

港府加辣後，部分資金轉投印花稅較相宜的車位，推高了車位的成交價。港島一個新盤的兩個車位以約900萬元成交，有指價錢都可以買一個太古城單位了。此是典型的本土視野，以本地住宅價格作為比較車位價錢是否合理的座標。很少有人想到，其實市場有大批買家，衡量價值的座標體系完全不同。

近日資金追捧車位，令車位租金回報率開始下跌，平均只有2、3厘水平。以本地視野看，投資車位的吸引力開始下跌。問題是，換一個視角，結論可能完全不一樣。

假設你是來自內地的投資者，你偏好投資房地產，考慮租金回報時，你比較的回報率，便未必是香港的車位與香港的住宅單位。原來內地的大城市，例如北京和上海，住宅租金回報率只有約1厘。座標一轉，香港的車位及單位的回報率，看來便相當吸引。更重要的是，資金來港，可能意不在租金回報──雖然不少香港人認為一國兩制日漸變調，但對很多內地人來說，香港仍然有莫大吸引力──資訊及出入境仍然自由、特區護照遠較中國護照方便、食物大致安全、資金流動自由方便配置，以及空氣污染問題比北方好得多。

港人習慣擁有或視為平常的制度優勢，內地人雖不宣諸於口，卻甘之如飴。

新港人遍及全階層

當然，港府加辣後，內地人在香港購置住宅，印花稅支出高達樓價30%，不可謂不高。但需留意，有大量新香港人已經取得永久居民身份，置業毋須付高額稅費；不過，他們的視野和衡量價值的座標，卻是一時三刻難以改變。

一般港人日常用語，把1997年主權移交後移入的稱為新香港人，保守估計，佔人口比率大概在八分一左右：單程證每年來港人數4、5萬人，20年下來總數約100萬人。2003年後，港府推出輸入優才計劃，至2015年底，累積共83685名內地人才由此途徑來港。

另一個投資移民計劃於2015年終止接受申請，至2016年6月，有29366宗申請獲批；其中，28564宗獲批個案為已取得外國居留權的中國籍人士。再加上2008年港府推出非本地畢業生留港/回港就業安排，中國內地來港畢業生可留港12個月，有工作的話可持續留港，2015年港府估計已有16萬人由此居留香港。

以上幾個計劃的留港人士，住滿7年即成永久居民，這些專才和本地大學的內地生，有多少人最終會留下長期定居，難以估計，但他們涉及由草根至富豪的各階層，在港工作或留學，已經即時增加住屋需要，未來如決定定居，亦將進一步推高私樓需求。

排外的時效謬誤

最後也要考慮一批另類的香港人，法律上在香港出生的華人就是永久居民，2004至2012年有近19萬父母均非香港人的雙非嬰在香港出生，其後港府以行政手段減少內地孕婦來港，數字才告下跌。這批雙非嬰的父母，未來可能以家庭團聚理由以單程證來港定居。要留意大部分雙非家庭家境其實不錯，在大陸都是中產階層；此類家庭未來可能進一步改變新來港人士的住屋需求。

有人說，眾多專材和投資計劃，加上內地生留港，背後有政治原因，是耶非耶，可另外討論。單純由經濟角度考慮，內地移民為人口增長主要來源的情況已成定局。土生土長香港仔眼中的天價成交，在新港人心中卻可能是價廉物美。評估未來樓市走向時，人口結構的變化已是難以忽略的因素。

過去10年，新香港人數量大幅增加，相信只是開始，在往後這些新晉將涉足經濟以外的政冶和社會轉化。所以今天「港獨排外」被廣泛認為只是偽命題，筆者認為，真正原因不在於獨立可不可能或成不成事。而是一葉輕舟的時不予我，一切都不復返罷了！站在現實主義立場，與其講獨，不如討論新舊港人如何整合、融合、又或是契合才對？

原文刊於信報網站2016年12月12日