今個月美國議息,市場一面倒估計聯儲局將上調聯邦基金利率0.25厘。雖然多家本地銀行認為本港最優惠利率未必立即跟隨美息上升;不過,與多數業主供樓支出更相關的拆息,卻早已展開升浪。
今年10月以前,銀行同業拆息表現較為穩定,年初時曾低見0.2厘,其後大致維持在0.3厘以下水平。但拆息近月卻急升,一個月拆息在星期一上升至0.5厘水平,較年初上升約30點子。
近年新批按揭中,逾九成以拆息為基準,雖然今年以來最優惠利率一直維持不變,但拆息上升,卻代表有大量業主每月供款上升。
今年中以前,一般新造拆息按揭的利率為拆息加1.7厘,在年初時,H+1.7厘即供款利率大概為1.9厘;在一個月拆息升至H+0.5厘後,H+1.7厘便是2.2厘。
當然,由於現行絕大多數H按產品設有鎖息上限機制,一般設定為P-3.1厘(以「大P」,即5.25厘為準;採用「細P」,即最優惠利率為5厘的銀行,H按的鎖息一般為P-2.85厘)。拆息上升後,現時採用H按供樓的業主,暫時供款利率會鎖定在2.15厘水平。
一般情況下,當市場資金不足時,例如資金大幅流走,便會觸發拆息上升。但今次情況較為特別,近一年的銀行體系結餘其實未見減少,因此部分業內人士估計,近期拆息上升,與美國加息預期升溫及美元強勢有關。某大行更估計在美息正式上升後,港元拆息反而有回調空間。
暫時而言,拆息上升對樓市未見影響,一來是升幅有限,而且有鎖息機制的存在,對於部分「觸頂」的客戶來說(例如供款利率為H+1.7厘),拆息再上,暫時每月供款仍是2.15厘,在最優惠利率上升前,供款暫時不會再上升,影響輕微。
其次是今年年中起,多家銀行將新造及轉按的利率下調,現時新造H按利率低見H+1.35厘水平,吸引大量業主轉按,一加一減,成功轉按的業主供款未見增加。
現時要留意的,是美國在月中如順利加息,本地銀行是否跟隨,如本地最優惠利率隨美息回升,便意味本地多數供樓業主的供款支出正式上升。
對小業主而言,如果物業按揭選用H按,近月應該已可感受到利率上升、供款增加的效果。如果有關按揭的罰息期已完,現時是時候積極考慮轉按,利用銀行競爭仍激烈的機會,獲得較優惠的按揭條件,以減少未來按息上升,供款增加的影響。
原文刊於信報網站2016年12月6日
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