新購買力帶來的信貸風險

 上星期樓市有一則花邊新聞，前特首梁振英提出，香港住宅的空置率沒有因為眾多專才來港而減少，質疑眾多專才取得永久居民身份後，都沒有留下來。此說與市場的集體認知，相去甚遠。本地市場面對的挑戰，大概不是專才沒有留下來。

相信大多數香港人不會提出「為什麼引入了幾十萬專才(及他們的關聯受養人)，而住宅空置率無大變化」此問題。一般人即使是不看統計數據、不看新聞，身邊應該不乏移民他國的親友同事，大家都感受到過去幾年人口外移的規模。情況類似每月收入堪比支出，便不會問：「為什麼每月返工出糧之後，銀行戶口結餘沒有明顯增加」。

 

其次，如果身處地產相關行業，都會看到「新香港人」帶來了新的住屋需求。差餉物業估價處的租金指數近年反覆上升，市場認為這是新來港專才及各家大學非本地生學額增加帶來的需求。在買賣方面，不同地產代理的統計都看到，買家名字為普通話拼音人士的比例持續增加。例如2024年，一、二手樓買家中，牽涉拼音名字買家的成交達1.1萬宗，較前一年上升約九成。與成交情況類似，相信各家銀行、貸款機構都看到按揭申請中，新香港人的比例持續增加。

對樓市前景樂觀的一派觀點認為，香港的金融市場表現強勁、多家大學國際排名靠前；而且教育及就業市場的「內捲(過度競爭)」程度遠不及內地。眾多的賣點都對祖國同胞有吸引力，新香港人在帶動租屋需求後，將帶動置業需求上升。

相對來說，對樓市悲觀的一派卻認為，內地的出生率也在走低，中國人口規模下跌，懷疑專才是否可持續撐起香港樓市。但現實是香港的人口規模相對於全中國實在太小，只要香港維持一定的吸引力，新香港人湧入的大趨勢看來不會逆轉。

對銀行及按揭貸款機構來說，市場上出現的新購買力，卻會帶來一定的挑戰：「老香港人」在信貸資料庫有完整的信貸紀錄及評分，貸款機構在處理貸款申請時，有完整的資料作為審批的基礎。但面對新香港人的申請，他們在香港可能只有一、兩年的信貸紀錄，即使申請人過去在境外有任何拖欠還款，也無法在本地資料庫查閱。同樣地，新來港專才本地收入紀錄也較短，可能難以判斷入息是否穩定。此外，新香港人未取得永久居留權時，應該尚未失去境外戶籍，他們一旦拖欠還款、離開香港，貸款方亦難以有效追收欠債。

香港樓市因新來港專才及非本地生需求增加，租金及成交量穩步上升，顯示市場吸引力持續；然而，新香港人短期信貸紀錄及境外戶籍為貸款機構帶來挑戰。銀行及按揭機構需靈活應對新購買力帶來的機遇與風險，以確保穩健經營。

原文刊於信報網站2025年8月12日 

回歸20年 "本地買家"重新定義

電視台的樓市節目統計，上半年新盤買家近五分一用國語拼音登記，部分新盤比例更直逼買家印花稅未實施前；節目指情況反映非本地買家活躍程度有上升趨勢。問題是，身份證明文件是否採用國語拼音，與買家是否「本地人」嚴格而言是兩回事。

如果「本地買家」指的是有永久居民身份人士，那麼買賣登記是否國語拼音(正式名稱是漢語拼音)，並不是分別買家是否「本地人」的有效方法。

傳統上，土生土長港人的英文姓名以廣東拼音標記，而不少內地人移居香港，身份證明文件都會沿用漢語拼音，電視台統計新盤買家中有五分一為漢語拼音，買家可能是無香港身份證的內地買家，也可能是居港多年，買樓不用付買家印花稅的香港永久居民。

另一方面，也有報章統計，1997年以來，連同單程證、雙非嬰兒及各類簽證居港的新移民約150萬人，以去年底人口737萬人計，正好佔20%，比例與上文提及的五分一新盤買家以漢語拼音一致。當然我們無從統計新移民在身份證上沿用漢語拼音的比例，但電視台的統計，可能只是新移民佔買家的正常比例。

要嚴格計算樓市成交中「非本地人(定義為非永久居民)」的比例，最好莫過於稅務局統計：今年1至5月，共有1006宗住宅買賣登記支付買家印花稅，同期有24558宗一、二手住宅成交。換言之，不具永久居民資格入市的買家(包括公司名義買家)，只佔成交4%。

提出一大串數字，不是要和電視台抬槓。不少土生土長的香港人，可能會認為，新移民也好、無香港身份證的內地富豪也好，都有份搶貴樓價，兩者無大分別。

問題是，他們是有分別的，港府推出買家印花稅、調高從價印花稅，非本地永久居民購買本地住宅，要支付樓價30%印花稅，稅率不可謂不高；加上3年內轉讓要支付額外印花稅、非本地收入的按揭成數只有30%至40%。理應可遏抑外來置業需求。以今年1至5月只有4%成交的買家非永久居民，措施也不可謂無用。

回歸20年，市場中早有一大群姓名為漢語拼音、說普通話，甚至長住內地的「本地買家」存在，他們置業成本不會因為上述辣招而增加。考慮樓市前景，甚至是評估辣招效用時，此都是不得不衡量的因素。

原文刊於信報網站2017年6月27日

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轉個角度的「醒覺市」

港府加辣後，部分資金轉投印花稅較相宜的車位，推高了車位的成交價。港島一個新盤的兩個車位以約900萬元成交，有指價錢都可以買一個太古城單位了。此是典型的本土視野，以本地住宅價格作為比較車位價錢是否合理的座標。很少有人想到，其實市場有大批買家，衡量價值的座標體系完全不同。

近日資金追捧車位，令車位租金回報率開始下跌，平均只有2、3厘水平。以本地視野看，投資車位的吸引力開始下跌。問題是，換一個視角，結論可能完全不一樣。

假設你是來自內地的投資者，你偏好投資房地產，考慮租金回報時，你比較的回報率，便未必是香港的車位與香港的住宅單位。原來內地的大城市，例如北京和上海，住宅租金回報率只有約1厘。座標一轉，香港的車位及單位的回報率，看來便相當吸引。更重要的是，資金來港，可能意不在租金回報──雖然不少香港人認為一國兩制日漸變調，但對很多內地人來說，香港仍然有莫大吸引力──資訊及出入境仍然自由、特區護照遠較中國護照方便、食物大致安全、資金流動自由方便配置，以及空氣污染問題比北方好得多。

港人習慣擁有或視為平常的制度優勢，內地人雖不宣諸於口，卻甘之如飴。

新港人遍及全階層

當然，港府加辣後，內地人在香港購置住宅，印花稅支出高達樓價30%，不可謂不高。但需留意，有大量新香港人已經取得永久居民身份，置業毋須付高額稅費；不過，他們的視野和衡量價值的座標，卻是一時三刻難以改變。

一般港人日常用語，把1997年主權移交後移入的稱為新香港人，保守估計，佔人口比率大概在八分一左右：單程證每年來港人數4、5萬人，20年下來總數約100萬人。2003年後，港府推出輸入優才計劃，至2015年底，累積共83685名內地人才由此途徑來港。

另一個投資移民計劃於2015年終止接受申請，至2016年6月，有29366宗申請獲批；其中，28564宗獲批個案為已取得外國居留權的中國籍人士。再加上2008年港府推出非本地畢業生留港/回港就業安排，中國內地來港畢業生可留港12個月，有工作的話可持續留港，2015年港府估計已有16萬人由此居留香港。

以上幾個計劃的留港人士，住滿7年即成永久居民，這些專才和本地大學的內地生，有多少人最終會留下長期定居，難以估計，但他們涉及由草根至富豪的各階層，在港工作或留學，已經即時增加住屋需要，未來如決定定居，亦將進一步推高私樓需求。

排外的時效謬誤

最後也要考慮一批另類的香港人，法律上在香港出生的華人就是永久居民，2004至2012年有近19萬父母均非香港人的雙非嬰在香港出生，其後港府以行政手段減少內地孕婦來港，數字才告下跌。這批雙非嬰的父母，未來可能以家庭團聚理由以單程證來港定居。要留意大部分雙非家庭家境其實不錯，在大陸都是中產階層；此類家庭未來可能進一步改變新來港人士的住屋需求。

有人說，眾多專材和投資計劃，加上內地生留港，背後有政治原因，是耶非耶，可另外討論。單純由經濟角度考慮，內地移民為人口增長主要來源的情況已成定局。土生土長香港仔眼中的天價成交，在新港人心中卻可能是價廉物美。評估未來樓市走向時，人口結構的變化已是難以忽略的因素。

過去10年，新香港人數量大幅增加，相信只是開始，在往後這些新晉將涉足經濟以外的政冶和社會轉化。所以今天「港獨排外」被廣泛認為只是偽命題，筆者認為，真正原因不在於獨立可不可能或成不成事。而是一葉輕舟的時不予我，一切都不復返罷了！站在現實主義立場，與其講獨，不如討論新舊港人如何整合、融合、又或是契合才對？

原文刊於信報網站2016年12月12日

新香港人帶來長遠住屋需求

美國退市、港府辣招、另一些外來因素會對本地樓市帶來或好或淡的影響，其中一個較少人提及的，是內地人持續上升的在港置業需求。

表面上，在港府推出額外印花稅後，投資需求被遏抑，在推出買家印花稅、雙倍印花稅、加上收入非以本地為主的按揭申請按揭成數受限後，非本地永久居民入市的 成本亦大升，最新報告更顯示，現時每月非港人置業數字不足百宗。整體成交量減少、一手盤外來買家比重大跌，都說明幾種印花稅對減少外來買家入市有一定作 用。另一方面，雖然人民幣兌港元持續升值，但內地經濟增長放緩，似乎內地人再蜂擁來港置業的情況難以重現。

我們認同，如果幾種印花稅不減，內地買家佔一手新盤3、4成的比重應該難以復見。但港府堵得了滔滔不絕的人海，卻未必阻得了細水長流的購買力。內地買家基於多種理由，仍是會以較低調、較分散的方式來港置業。此種需求會對本地樓市形成較長遠的影響。

兩年前有一部歌頌中共建國的影片，內地網民一查，片中絕大多數影星，不是早已入籍外國，就是已取得外國居留權，再不然就是已取得香港身分證的「新香港人」。

內地六成富豪部署移民
不止娛樂圈如此，近日有國際機構發表報告指出，現今有64%的中國富豪移民海外，理由包括財富安全、子女教育、環境問題等等。中國已出史上罕見的情況：一方面國力上升、財富增加，但有錢有權的人，卻急於移民（包括正式更改國籍，或取得居留權）。

億萬富豪未必看得上香港的居留權（也許會擔心在「有事」時，香港的一國兩制對他們的保障有限）。但身家千多萬元的人，甚至是各類專才，在香港取得居留權， 卻看不到有終止的勢頭，在各種層面，香港對內地人仍有吸引力，包括資金自由流動、較自由的社會環境、較安全的食物供應、甚至污染未算嚴重的空氣等等。

香港成內地人移居目標
或者有人會問，與其入籍香港，何不直接移民外國？一來不少國家都要求入籍者有較長的居留時間，手續較為麻煩；二來不少內地人爭取一個境外身分，並不表示他們打算放棄在國內的生活及事業，上文提及的影視明星便是例子之一。

歐、美、加、澳也許是不少內地人心中較理想的移民目的地，但明顯多數部署移民的國人，仍會視中國內地為搵錢基地。在此情況下，香港的地理位置便遠較其他國 家優勝，移居香港的內地人，一方面可得到住在香港的好處，另一方面仍方便往返內地搵真銀。此類細水長流式的內地精英，仍是會對本地樓市帶來新需求。

坊間有陰謀論，認為北京會移入大量人口，沖淡香港的本土勢力。此類陰謀論本身難以證實，但在地產市場，內地發展商已開始涉足香港；加上大量內地專才、中產 富豪移居香港，「洗牌效應」是確實存在。今時今日樓價明顯處於偏高水平，不少人可能打算趁高價放盤，等待跌市後再入市。不過，新香港人的置業需求持續上 升，而供應卻未明顯增加，樓價調整幅度可能相當有限。計劃放盤的業主，宜考慮日後再次入市時，要面對大量本地、外來購買力的競爭。

原文刊於經濟日報2014年1月29日

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