貨幣利率因素 或為樓市添燃料

在「小陽春」過後，樓市成交量有回落跡象。一手樓市欠缺焦點，成交量按月折半；二手市場雖然屢現破頂個案，惟成交量也見回落。但要留意，過去影響樓市的貨幣、利率因素近期都轉向利好樓市方向，可能會為樓市增添更多燃料。

一手樓市經過3月小陽春，錄得約1300宗成交後，踏入4月卻似乎後勁不繼，上、中旬累積成交量不足500伙。二手方面，代理統計大型屋苑上半月成交量較3月同期下跌逾一成。對於成交量回軟，主流解釋是一手欠缺新焦點、而二手業主憧憬疫情放緩，收窄議價空間，令成交量減少。甚至有估計未來一段時間樓市可能出現價升量跌的「乾升」現象。但要留意，影響樓價的貨幣、利率因素在近日都有跡象轉向更利好樓市的方向，如情況持續，加上一手市場陸續有焦點新盤推出，可能將推動樓市展開新一輪升浪。

 

先說貨幣因素，過去多年，美元強弱與本地樓價有一定關連。2002年至2014年美滙指數偏軟，由115跌至80水平，本地樓價在2003年至2015年卻持續上升。到了2014年後，美滙回升，2015年至今年初美滙指數大致在93至100區隔橫行，期間本地樓價的升幅收窄，2018年後大致橫行。

而近月美滙有轉弱現象，由年初的約99，調整至近日的90。美滙指數下跌，代表持有其他貨幣的投資者購買美元資產（及聯滙下的港元資產）有折。當然，時移勢易，非本地永久居民購買香港住宅的印花稅支出達樓價30%，美滙轉弱，對樓市的利好作用應該會比辣招推出之減少。

由乾升轉至價量齊升

但另一方面，與滙價相關的利率因素卻可能持續利好樓市。去年下半年起，資金有流入跡象，銀行體系結餘處於4,570億元的高位。與本地業主供樓息息相關的1個月拆息，由去年4月的平均1.6厘，回落至今年3月的平均0.15厘，本周二更跌穿0.1厘。雖說1個月內實際利率的跌幅只有約0.05厘，但1個月拆息跌穿0.1厘此個「心理關口」，多多少少利好市場氣氛。

在滙率及利率都偏向利好樓市的環境下，近日一手市場有幾個堪稱焦點的新盤開價，入票反映似乎甚為理想。現時市場的「乾升」狀態，可能會向價量俱升的方向轉變。

原文刊於經濟日報網站2021年4月21日

問題不是加息

一般估計，聯儲局將於本月開始逐步上調聯邦基金利率；雖然樓市中人特別緊張利率走勢，但如無意外，2015、16年美息上升的空間相當有限，而且在美息上升初期，港息有暫不跟隨的條件。單是按息回升，不足以左右樓市走向。但在利率外，其他因素的確有惡化趨勢，值得留意。

由於之前美息下調時，港息有多次不跟足，加上目前銀行體系資金充裕，理論上美息上調時，只要未觸發資金大規模流走，港息可以暫不跟隨美息回升。至於 中長線而言，除非美國經濟有更明顯的改善，否則美息「正常化」(例如回升至4、5厘水平)的步伐，可能需時甚久。本地樓價的確處於偏高水平，但緩慢的加息 步伐，意味本港有時間消化高樓價。

目前一般估計連同12月加息，美息於2016年底前的上升幅度大概在一厘以下。假設本地銀行在來年底前加息半厘，以每100萬元貸款，25年還款期 計，每月供款會由4311元升至4562元，升幅5.8%，對未入市買家的置業意欲或有一定影響，但在近年壓力測試執行嚴格的環境下，應該不足以引發正在 供樓的業主賣樓減債。

美元轉強更值得關注
美息(及連帶的港息)上升，可能不足以引發樓價大跌，但加息的副作用卻不容忽視。目前市場看淡人民幣，日本和歐洲仍在量化寬鬆；在其他國家增加貨幣 供應之時，美元卻開始加息，結果在未來一段時間可能呈一家獨強的現象。而根據往績，美元偏強時，港元資產價格都會偏軟。美滙指數在1997、98年由 100左右升至2002年貼近120水平，此段時間正是本地樓價輾轉下跌期。至2002年後美滙轉弱，本地樓價亦於2003年起展開升浪至今。

今年年初，市場憧憬美息上升，美滙指數一度上試100，但加息期望落空，指數又回落至94、96水平。近月市場認定美息將於12月真的開始回升，指 數又試上衝100。正路計，如果其他主要貨幣勢弱，美元將持續轉強，根據往績，會對本地樓價帶來一定壓力。比起加息，美元(及港元)轉強，可能是更值得樓 市參與者注意的變化。


原文刊於信報網站2015年12月1日

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加息之外

聯儲局主席仍然在表明或在年內加息；但本地主流意見似乎認定，聯儲局根本沒有條件持續上調利率，對本地樓市影響不會太大。不過，當大家將注意力集在利率走勢時，也許更應關注另一個可以左右樓價的基本因素－－滙價。

聯儲局希望在年內加息，原因是認為持續數年的低息環境，本身是應對金融海嘯的非常措施，經濟穩定後本來就應該將利率「正常化」，參考過去多年的利率走勢，所謂「正常」，聯邦基金利率（下稱美息）理應比現時的0至0.25厘高3厘左右。

表面看，美國經濟恢復增長、失業率回落，似是聯儲局調整低息措施的時候。不過，美國經濟增長步伐並不完全樂觀：聯儲局去年一度預測2015年美國經濟增長 5%；但首季增長只有0.2%後，聯儲局已兩度修訂預測－－6月時的估計是全年增長1.8%至2%。而6月之後，部分新數據仍不樂觀－－6月零售數字下跌 0.3%。再看看就業數據：6月失業率回落，報5.3%，算是為加息營造較好條件；但最新的勞動參與率（Labor Force Participation Rate定義為16歲以上，正在就業或尋找職業的人口比例）為62.6，再創近38年新低。簡單來說，失業率下跌的部分原因，是很多人放棄找工作，被剔出 失業統計之外。綜合而言，現時美國經濟環境不算很差，大可承受一、兩次的利率上調，但加息卻可能令不算理想的經濟增長進一步放慢-現階段根本難以預期美國 可在一、兩年內令利率正常化。

美元轉強 不利於港元資產價格
不過，要強調的是，利率不升，亦不代表樓價會持續向上。近一年以來，在美元停止量寬之時，歐洲、日本卻推行寬鬆政策；結果是美元利率不變的情況下，美元滙價轉強。美滙指數3月曾一度升至100水平，其後回落，近月再由94升至98水平－－市場普遍看好美元將維持強勢。
值得留意，本地樓價由2003年起回升，背後一個重大因素是美元在2002年起轉弱，美滙指數由貼近120點，跌至2008年80點以下；2014年之前 數年，指數一直在75至85點之間上落，數字意味美元滙價偏低－－以美元（以及與之掛鈎的港元）計價的資產抵買。但2014年9月之後，美滙指數回升，本 周在98點水平徘徊。現時美元之外的主要貨幣似乎都沒有加息的條件，美息輕微上升，原則上也會進一步刺激美元上升。而根據過去經驗，美元轉強，較不利於港 元資產價格。

另一種左右港元資產價格的貨幣是人民幣，人民幣在2005年滙改後持續強勢，客觀上吸引持有人民幣的買家來港買樓。不過，人民幣兌港元過去一年見輕微回 落，而在內地經濟增長放緩的情況下，估計中國政府不會放任人民幣維持強勢影響出口，內地人來港置業的浪潮未必會急遽轉弱，但似乎亦難見持續增長。
總括而言，未來一年半載，利率上升的速度及幅度應該不足以令樓市轉向。但美元轉強，技術上不利樓市維持強勁升勢。

原文刊於經濟日報網站2015年7月22日

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美滙指數與樓市

受惠市場憧憬美息上升，加上歐亞多國減息、量寬，美元近期維持強勢。美滙強勢持續，對樓價或會帶來一定調整壓力。

不少分析提及，1997至2003年的樓價調整，背後與港元與強勢美元掛鈎不無關係。由1997至2003年，美滙指數由90點升至逾110點水平，期內 本地樓價持續下跌。至2002年中，美元開始轉弱，輾轉下跌至2008年不足80點水平，其後至2014年，美滙大致在80點上下徘徊。美元滙價低水，意 味港元便宜，港元資產有吸引力，結果期內樓價持續大升。
直至去年7月，美滙轉強，今年3月已升穿100水平，上一次美滙見100，已是2003年初的事。值得思考的是，上次美滙跌穿100後，香港樓價持續上升；今次美滙升穿100，是否又意味樓價將進入漫長調整期？

美滙轉強 未必足以令樓價調整
最直接的答案是：不知道。樓價升跌有眾多原因，滙價只是其中之一。2003年以來的樓價回升，除了滙價外，亦有眾多因素配合，例如2002年起的供應減 少、2003年起內地與香港的經貿關係轉趨密切、2005年起人民幣滙改等等。單是美滙轉強一個因素，未必足以造就新一輪樓價調整。
即使將目光集中在滙價，對於美滙走勢是否可以持續偏強，亦值得討論。滙價強弱都是相對的結果，美滙強，原因是多國貨幣減息之時，美息卻有可能上升，持有美元的吸引力相對增加。
如果美國順利加息，而各國持續維持低息，美元的強勢的確可能維持。如果美國往後經濟持續好轉，利率順利「正常化」（聯邦基金利率回到4、5厘水平）；那時港元強、港息高，自然更不利樓市。不過，美息是否可順利回升，卻仍有不少疑問。

美息是否順利回升仍成疑
美國2月份失業率回落至5.5%，為6年來新低數字。數據一般被解讀為美國經濟持續復甦，令聯儲局有更大加息空間。但失業率下跌的背後，2月份美國的勞動 參與率（Labor Force Participation Rate，定義為16歲以上，正在就業或尋找職業的人口比例）為62.8%，數字為1978年3月以來新低。
換一個算法，2009年1月奧巴馬就任總統時，超過16歲而未參與就業市場的美國人口為8,052.9萬人，2015年2月，數字是9,289.8萬人，6年間增加了1,200餘萬人。簡單來說，失業率下跌的部分原因，是很多人放棄找工作，被剔出失業統計之外。
宏觀而言，美國的失業率的確比歐盟理想，歐元區1月份失業率為11.2%，美國的確有一定加息條件，但幅度未必太大。如果美息全年升幅有限，美滙強勢亦未 必可長期持續。現時美滙轉強，的確為樓市增加多一重風險，但預言美元重拾上世紀末強勢，進而令本地樓市長期受壓，似乎卻是言之尚早。

原文刊於經濟日報網站2015年3月18日

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匯價與樓價

綜觀今年各路人馬的樓市預測，有一個共通點：主流意見認為樓市在短期內仍會上升；但踏入下半年或年底，樓價可能會後勁不繼。主要原因不外乎港元利率屆時可能隨美息上升、住屋供應量開始回升、上車盤價格開始脫離中等收入家庭負擔能力等；但近月發展，似乎要再加入匯價因素。

2003年後樓價回升，除本地因素(如供應緊張、失業率回落)外，另外亦涉及外來因素──內地購買力進入本地市場。而內地買家樂意購買本地物業，其 中一個主要因素是2005年人民幣匯改後，人民幣匯價大致上穩定上升；持人民幣的內地買家購買香港物業有匯價優勢。此種優勢甚至在港府推出種種針對外來購 買力的辣招後亦不能完全遏止，2014年首三季便有逾5000宗涉及購買本地物業需付買家印花稅的交易，市場一般相信當中大部分為內地買家。

不過，上述趨勢可能有逆轉趨勢。美匯指數在過去半年，由80升至現時約95水平，加上美息可能上升，一般估計美元強勢會維持一段時間；而根據過去經 驗，美元強勢往往代表本地樓價有壓力──部分原因是持有其他貨幣的外來買家，在美元(及與之掛鈎的港元)匯價上升後，購買港元資產的興趣會減少。

此外，港元隨美元上升，代表對外資而言，香港的營運成本上升。香港在區內的主要競爭對手，新加坡元兌港元在半年內已貶值約7%，港元隨美元轉強，在眾多方面都不利本地經濟。
當然，有眾多因素左右樓價，匯價只是其中之一；在上一個樓市泡沫爆破前，1997年金融風暴前的一段時間，香港樓價與美匯指數便曾同步上升。不過，要強調的是，美匯指數與本地樓價同步上升，是較為罕見的現象；1997年至今，美匯指數與香港樓價走勢大致背馳。

值得注意的是，由歷史數據看，美元似乎剛剛進入升軌，其強勢可能維持一段較長時間。基於價格趨勢的慣性，本地樓價未必會在短期內感到明顯壓力。不 過，當美國真的加息、刺激美匯進一步上升後，配合本地房屋供應增加，樓市的確可能在中期(半年至一年內)，出現較明顯的調整壓力。

原文刊於信報網站 2015年2月2日

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