加辣的思考

市場再度關注細價樓升勢，有建議當局針對細價樓再收緊按揭，例如收緊600萬元以下物業的按揭成數，或收緊此類物業按揭的壓測標準等。原則上，收緊按揭，減少槓桿(Leverage)對資金流入細價樓有一定效果，但亦要衡量代價。

細價樓升幅跑贏大市，市場一般認為與過去數年的辣招及按揭逆周期措施有關──加印花稅對豪宅的影響較大，700萬元以上物業按揭成數受限，結果資金便集中細價樓。現時社會認為有需要「調控」細價樓的升幅，線性思維的結果便是針對細價樓收緊按揭。

理論上，不論是直接收緊細價樓的按揭成數，抑或是以間接方式，例如調高細價樓按揭的壓力測試標準；都可以壓抑此方面的需求，需求下跌，升幅自然受限。但樓市環環相扣，針對一個現象出招，後果卻可能牽一髮動全身。

最直接的影響是租務市場。收緊按揭，可以壓下部分人的置業需求，但不會壓下居住需求──不買還是要租。如果成功壓下部分自用需求，令此類買家延遲入市；此類樓市準買家惟有繼續租樓居住，租金升勢可能更為凌厲；部分租客愈租愈偏遠，居住空間愈來愈少的情況將惡化。

當然，在理想的構思下，當局或可設計出一套只針對投資者，不影響用家的措施。用家的按揭不受限，只有投資者按揭受限，那便皆大歡喜。但問題有兩個： 第一，自用的界線並不是非黑即白，還記得某位高官，數年前便曾表示，購置多個物業是方便子女上學。此類一家人持有多個物業，但都是自用的情況並不罕見，在 資本主義社會下，也難說有什麼問題，此類需求要不要限制？

其次，如果大家都認同，樓市上升的基本因素是供應不足，外加數年前的額外印花稅令市場出現鎖盤效應，令二手流通減少。那麼即使成功限制細價樓的非自用按揭，對大市升勢亦未必有明顯影響。

當多次加辣後，樓價仍是維持上升時，希望再加辣會令市況逆轉，其實是否應該思考在加辣之外的其他可行方案？

原文刊於信報網站2015年2月24日

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