問題不在三、四按

市場焦點仍在三、四按物業(其實稱之為多重按揭會準確一點)，傳媒仍落力發掘多重按揭斷供、成為銀主盤的個案。多重按揭利率一般遠高於正常按揭，對樓價的影響值得留意，但真正左右大局的，應該是涉及境外關係的貸款。

根據地產代理公司研究，2014年實際涉及三按以上的多重按揭不足1000宗。有關研究方法是翻查土地註冊處的紀錄，在業權登記上涉及「按揭」的字 眼都數一遍，結果應該可信。以不足1000宗三按以上的多重按揭，就算有關業主全數斷供，對樓市的影響都不大，對銀行體系影響更微(有關物業成為銀主盤， 一按銀行有第一優先取回欠款)。

相比而言，近年涉及境外因素的貸款隱藏的風險更大。金管局官方數字，去年12月香港銀行體系有72760億元的貸款；其中，22011億元為在香港境外使用的貸款。想當然，上述的「境外」，換成「內地」，實際的分別不太大。

值得留意的是，官方統計用於境外的貸款，其實未完全反映境外因素的比重。例如說，一名內地居民來港置業，向本地銀行申請按揭，在統計中，貸款用於本地，不計入境外貸款；而一般估計，香港樓市起碼一成成交涉及內地買家。

近日探討多重按揭的報道中亦有提及，不少涉及多重按揭的物業，往往由內地人士持有──他們可能由於在內地難以取得資金，但近年在香港購入的物業卻持 續升值，便選擇以加按方式套現，正規按揭監管嚴格，便轉向財務公司借款──此類貸款由於是由財務公司而非銀行提供，亦未必會被官方統計。

某程度上，香港作為金融中心，不論銀行或財務公司，貸款中涉及「境外」因素似乎難以避免。過去在經濟持續增長的情況下，此類貸款的風險亦不見得太大。

問題是，近年內地經濟已見明顯放緩，2014年GDP增長7.4%，為24年最低數字。在人口老化與外需疲弱的情況下，增長更可能進一步放緩，高增 長期掩蓋的問題在增長放緩後可能逐步浮現。近期已有國際機構發表報告，中國政府、地方和家庭的總債務可能高達GDP的280%。所謂覆巢之下無完卵，比起 區區1000宗的三、四按，內地經濟增長放緩會不會引致企業倒閉，進而產生連串呆壞賬，甚至引發中國式債務危機，可能更值得市場留意。

原文刊於信報網站2015年2月17日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

一樓多按對樓市的影響

早前市場出現一宗「四按」銀主盤後，市場開始關心銀行體系之外的按揭增長，對樓市的影響，甚至有估計細價樓狂熱將在數月內爆煲。究竟什麼是「三、四按」，對樓市又有什麼風險？ 討論三、四按之前，先說明什麼是一、二按。按揭是以物業抵押，向銀行、財務公司取得的按揭，貸款未完全清償前，貸款機構會持有物業樓契作為抵押。只有一個按揭，便是一按。
其次是正規的二按。一按貸款者作為債權人，享有一定的權益，包括借款人斷供時可收回抵押品，拍賣後，一按銀行有第一順位取回欠款及利息。此外，一般銀行的 按揭契約內，都會有消極保證（Negative Pledge Covenant）的條件，指借款人向貸款人保證，在其償清貸款前，不得在其財產上設定有利於其他債權人的法律形式。在未得銀行同意的情況下，如借款人將 一按物業再進行抵押，已是違約，銀行如發現，可以行使合約權利，要求借款人提早償還按揭欠款。
換言之，業主要借二按，必先取得一按銀行的同意。較常見銀行同意的二按，以新盤發展商二按為主。
三、四按一般未得銀行正式同意
而一般所說的三、四按，一般未得銀行正式同意，只是債主將業主借款的資料，在土地註冊處登記。將債務登記在土地註冊處，對債權人的「好處」是令物業的潛在買家留意到，業主可能涉及財務糾紛，令業主較難在市場放售。
由於三、四按對貸款人來說的風險較高（業主破產的話，一按銀行收樓拍賣，提供三、四按貸款機構取回欠款的順位較後），所以此類貸款的利息亦偏高。
市場在討論一樓多按的影響，有趣的是，由於此類貸款往往未得銀行同意，提供貸款的財務公司亦未必是信貸資料庫成員，市場上究竟有多少此類貸款，涉及多少金額，大家其實只是「斷估」。
一樓多按對樓市風險難以評估
此類貸款的存在，對銀行體系的風險未必太大，但對樓市的風險卻難以評估。現時新造按揭平均成數只是五成多，萬一業主斷供，銀行又有第一順位追回欠債，銀行 體系因此出現大量壞帳的風險偏低。不過，由於此類貸款利息高，當市況調整，或經濟下行時，卻可能出現一批借入三、四按的業主，無力負擔貸款風險而要售樓還 債-當此類個案集中在同一時間出現時，便可能放大樓市跌勢。

原文刊於經濟日報網站 2015年2月11日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站