匯價與樓價

綜觀今年各路人馬的樓市預測，有一個共通點：主流意見認為樓市在短期內仍會上升；但踏入下半年或年底，樓價可能會後勁不繼。主要原因不外乎港元利率屆時可能隨美息上升、住屋供應量開始回升、上車盤價格開始脫離中等收入家庭負擔能力等；但近月發展，似乎要再加入匯價因素。

2003年後樓價回升，除本地因素(如供應緊張、失業率回落)外，另外亦涉及外來因素──內地購買力進入本地市場。而內地買家樂意購買本地物業，其 中一個主要因素是2005年人民幣匯改後，人民幣匯價大致上穩定上升；持人民幣的內地買家購買香港物業有匯價優勢。此種優勢甚至在港府推出種種針對外來購 買力的辣招後亦不能完全遏止，2014年首三季便有逾5000宗涉及購買本地物業需付買家印花稅的交易，市場一般相信當中大部分為內地買家。

不過，上述趨勢可能有逆轉趨勢。美匯指數在過去半年，由80升至現時約95水平，加上美息可能上升，一般估計美元強勢會維持一段時間；而根據過去經 驗，美元強勢往往代表本地樓價有壓力──部分原因是持有其他貨幣的外來買家，在美元(及與之掛鈎的港元)匯價上升後，購買港元資產的興趣會減少。

此外，港元隨美元上升，代表對外資而言，香港的營運成本上升。香港在區內的主要競爭對手，新加坡元兌港元在半年內已貶值約7%，港元隨美元轉強，在眾多方面都不利本地經濟。
當然，有眾多因素左右樓價，匯價只是其中之一；在上一個樓市泡沫爆破前，1997年金融風暴前的一段時間，香港樓價與美匯指數便曾同步上升。不過，要強調的是，美匯指數與本地樓價同步上升，是較為罕見的現象；1997年至今，美匯指數與香港樓價走勢大致背馳。

值得注意的是，由歷史數據看，美元似乎剛剛進入升軌，其強勢可能維持一段較長時間。基於價格趨勢的慣性，本地樓價未必會在短期內感到明顯壓力。不 過，當美國真的加息、刺激美匯進一步上升後，配合本地房屋供應增加，樓市的確可能在中期(半年至一年內)，出現較明顯的調整壓力。

原文刊於信報網站 2015年2月2日

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