市場焦點仍在三、四按物業(其實稱之為多重按揭會準確一點),傳媒仍落力發掘多重按揭斷供、成為銀主盤的個案。多重按揭利率一般遠高於正常按揭,對樓價的影響值得留意,但真正左右大局的,應該是涉及境外關係的貸款。
根據地產代理公司研究,2014年實際涉及三按以上的多重按揭不足1000宗。有關研究方法是翻查土地註冊處的紀錄,在業權登記上涉及「按揭」的字
眼都數一遍,結果應該可信。以不足1000宗三按以上的多重按揭,就算有關業主全數斷供,對樓市的影響都不大,對銀行體系影響更微(有關物業成為銀主盤,
一按銀行有第一優先取回欠款)。
相比而言,近年涉及境外因素的貸款隱藏的風險更大。金管局官方數字,去年12月香港銀行體系有72760億元的貸款;其中,22011億元為在香港境外使用的貸款。想當然,上述的「境外」,換成「內地」,實際的分別不太大。
值得留意的是,官方統計用於境外的貸款,其實未完全反映境外因素的比重。例如說,一名內地居民來港置業,向本地銀行申請按揭,在統計中,貸款用於本地,不計入境外貸款;而一般估計,香港樓市起碼一成成交涉及內地買家。
近日探討多重按揭的報道中亦有提及,不少涉及多重按揭的物業,往往由內地人士持有──他們可能由於在內地難以取得資金,但近年在香港購入的物業卻持
續升值,便選擇以加按方式套現,正規按揭監管嚴格,便轉向財務公司借款──此類貸款由於是由財務公司而非銀行提供,亦未必會被官方統計。
某程度上,香港作為金融中心,不論銀行或財務公司,貸款中涉及「境外」因素似乎難以避免。過去在經濟持續增長的情況下,此類貸款的風險亦不見得太大。
問題是,近年內地經濟已見明顯放緩,2014年GDP增長7.4%,為24年最低數字。在人口老化與外需疲弱的情況下,增長更可能進一步放緩,高增
長期掩蓋的問題在增長放緩後可能逐步浮現。近期已有國際機構發表報告,中國政府、地方和家庭的總債務可能高達GDP的280%。所謂覆巢之下無完卵,比起
區區1000宗的三、四按,內地經濟增長放緩會不會引致企業倒閉,進而產生連串呆壞賬,甚至引發中國式債務危機,可能更值得市場留意。
原文刊於信報網站2015年2月17日
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