問題不在三、四按

市場焦點仍在三、四按物業(其實稱之為多重按揭會準確一點)，傳媒仍落力發掘多重按揭斷供、成為銀主盤的個案。多重按揭利率一般遠高於正常按揭，對樓價的影響值得留意，但真正左右大局的，應該是涉及境外關係的貸款。

根據地產代理公司研究，2014年實際涉及三按以上的多重按揭不足1000宗。有關研究方法是翻查土地註冊處的紀錄，在業權登記上涉及「按揭」的字 眼都數一遍，結果應該可信。以不足1000宗三按以上的多重按揭，就算有關業主全數斷供，對樓市的影響都不大，對銀行體系影響更微(有關物業成為銀主盤， 一按銀行有第一優先取回欠款)。

相比而言，近年涉及境外因素的貸款隱藏的風險更大。金管局官方數字，去年12月香港銀行體系有72760億元的貸款；其中，22011億元為在香港境外使用的貸款。想當然，上述的「境外」，換成「內地」，實際的分別不太大。

值得留意的是，官方統計用於境外的貸款，其實未完全反映境外因素的比重。例如說，一名內地居民來港置業，向本地銀行申請按揭，在統計中，貸款用於本地，不計入境外貸款；而一般估計，香港樓市起碼一成成交涉及內地買家。

近日探討多重按揭的報道中亦有提及，不少涉及多重按揭的物業，往往由內地人士持有──他們可能由於在內地難以取得資金，但近年在香港購入的物業卻持 續升值，便選擇以加按方式套現，正規按揭監管嚴格，便轉向財務公司借款──此類貸款由於是由財務公司而非銀行提供，亦未必會被官方統計。

某程度上，香港作為金融中心，不論銀行或財務公司，貸款中涉及「境外」因素似乎難以避免。過去在經濟持續增長的情況下，此類貸款的風險亦不見得太大。

問題是，近年內地經濟已見明顯放緩，2014年GDP增長7.4%，為24年最低數字。在人口老化與外需疲弱的情況下，增長更可能進一步放緩，高增 長期掩蓋的問題在增長放緩後可能逐步浮現。近期已有國際機構發表報告，中國政府、地方和家庭的總債務可能高達GDP的280%。所謂覆巢之下無完卵，比起 區區1000宗的三、四按，內地經濟增長放緩會不會引致企業倒閉，進而產生連串呆壞賬，甚至引發中國式債務危機，可能更值得市場留意。

原文刊於信報網站2015年2月17日

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