出招計計數

樓價持續上升，金管局總裁表示，現時的逆周期措施有加強的空間；市場已在猜度可以調整的有什麼措施。表面看來眾多逆周期措施都可加強，但亦難免影響真正用家，在平衡風險管理及置業需求之間，需求高超技巧。

在眾多可能加強的逆周期措施中，第一類較簡單直接，是透過提高壓測標準/縮減按揭最長年期等方式，將部分供款能力較低的準買家擠出市場。

舉例而言，現時市場視為上車盤分界線的400萬元物業，九成按揭即360萬元；在現行按息2.15厘，月供30年的情況下，每月供款是13,578元；對未持有未供滿物業的按揭申請人來說，月入要達32,762元，才可通過「現行按息加3厘，供款不逾月入6成」的壓測要求。32,762元，已較2014年第三季居於私樓家庭月入中位數略高3.7%。

如果將壓測標準提高「現行按息加4厘，供款不逾月入6成」；同樣是360萬元的按揭貸款，月入便要36,554元才可通過壓力測試，較居於私樓家庭月入中位數高15.7%。同樣地，如果將現有按揭年期上限由30年縮減至25年，而其他壓測條件不變，亦有類似效果。

不過，在現行壓測下，選用最長30年按揭，實際供款負擔已低至41%水平；進一步收緊，例如將壓測標準上調至「加4厘」，會將借款人在現行按息下的供款佔入息比率進一步下調至37%水平，可能令本來可入市但被排除的準買家怨聲載道。

第二類相似的手法是收緊按揭成數/調整按保適用範圍，將部分首期資金較緊張的準買家擠走。例如現時700萬元以上物業在不可按足7成，理論上有收緊空間，例如調整至600萬，甚至500萬元物業才可按足7成。但此舉可能有反效果---進一步引渡資金流向未受影響的細價樓。

更絕的方法是一刀切，將一般按揭成數上限下調，例如全部減至6成，整體按揭槓桿便進一步削弱；但此亦代表一般上車客更難入市，難以執行。

當然，以上方法，都有一定微調空間，例如為減少對自住用家的影響，收緊措施可能只針對已持有物業(或持有未供滿物業)的人士。但此舉會對換樓客有一定影響，而換樓客換不了樓，亦代表上車盤源維持緊張。換樓客、上車客都改善不了居住環境，某程度上是雙輸局面。

出招本身的風險

最後值得一提的是，不論出招與否，當局都面對一定的風險。不出招的話，如果樓價進一步上升，會引來更大的不滿，指政府、金管局不作為。出招的話，卻面對今年外圍因素轉向的風險：美元不單對其他貨幣強勢，連人民幣匯價亦見下調傾向。過去幾年利好本地樓價的匯率因素可能轉弱。碰上利率回升、供應增加，樓市有一定的轉向風險；在現階段加辣，萬一碰上樓市轉向，便可能觸發更大幅度的調整。出招與否，其實相當費煞思量。

原文刊於iMoney 2015年2月7日

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