逆周期措施加辣的考量

踏入2015年只一個月，樓市氣氛持續暢旺，一手成交量創7個月新高；二手細價樓亦接連出現破頂成交。金管局已表明，現時的逆周期措施有加強的空間。但在現時的市況下，「加辣」需要高超的平衡技巧。

上一次樓市泡沫爆破，雖然沒有銀行因按揭資產資不抵債出事；但整體社會卻負上沉重代價。金管局現時的管理層上台後，風險管理作風大變，推出的多輪逆周期措 施，尤其是壓力測試，除了一貫的保障銀行，亦確保按揭借款人對未來利息變化有更強的應對能力。可以預期，即使未來本港面對類似97年亞洲金融風暴的經濟危 機，亦未必會出現類似當年破產個案急升的情況；此種兼顧銀行及借款人的風險管理態度，值得讚揚。

但在政府推出的眾多辣招、金管局推出多輪逆周期措施後，樓價仍然上升，民間已出現聲音，要求當局「加辣」。不過，客觀而言，現時市況下，加辣要求較前更高超的技巧，措施萬一拿捏不準，可能招來更大民怨。

以金管局的按揭逆周期措施來說，當然有大量的調整空間。隨便設想一下：一般物業按揭成數可以再收緊、按揭保險適用範圍可以再收窄、按揭壓力測試標準可提高。如果怕影響上車用家，有關措施亦可特別針對已有其他未償還按揭的申請人。

不直接針對用家，也可在貸存比率（Loan to Deposit Ratio）、資本充足比率（Capital Adequacy Ratio）等方面限制銀行，達到收緊銀根的效果。

逆周期措施難令走勢轉向
不論手法為何，進一步加強逆周期措施，客觀效果就是流入樓市的貸款減少，理論上都可令樓市降溫。
問題是，金管局總裁亦曾表示，「逆周期措施只是用以減慢樓市上升周期的運行速度和力度，並不是、亦不可能毀滅周期。」可以預期，如果其他因素維持，加辣只會令升幅放緩，不可能令樓市轉向。另一方面，進一步收緊按揭，卻可能影響真正用家－－包括上車客及換樓客。

即使新措施只針對已持有物業的按揭申請人，此類人士當中，卻一定包括大量自住的換樓客。當按揭措施進一步收緊，換樓客難以換樓時，市場上的成交，甚至流入 樓市的資金的確會減少，但同時表示市場上因換樓活動而出現的放盤減少。簡單來說，如果外圍因素不變，進一步收緊按揭，較可能重現2012至2014年中的 情況，樓市成交量減少，但樓價未見明顯調整。某程度上，上車客的置業難度其實有所增加－－有置業需要的人數不變，但放盤減少，同一群人要爭奪更少的單位。

總結而言，加強逆周期措施，在原則上值得支持；但操作上需要高度技巧，而市場亦不宜對有關措施可以壓低樓價有過高的期望－－真正左右樓市的，始終是經濟大環境。

原文刊於經濟日報網站2015年2月4日

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