加息之外

聯儲局主席仍然在表明或在年內加息；但本地主流意見似乎認定，聯儲局根本沒有條件持續上調利率，對本地樓市影響不會太大。不過，當大家將注意力集在利率走勢時，也許更應關注另一個可以左右樓價的基本因素－－滙價。

聯儲局希望在年內加息，原因是認為持續數年的低息環境，本身是應對金融海嘯的非常措施，經濟穩定後本來就應該將利率「正常化」，參考過去多年的利率走勢，所謂「正常」，聯邦基金利率（下稱美息）理應比現時的0至0.25厘高3厘左右。

表面看，美國經濟恢復增長、失業率回落，似是聯儲局調整低息措施的時候。不過，美國經濟增長步伐並不完全樂觀：聯儲局去年一度預測2015年美國經濟增長 5%；但首季增長只有0.2%後，聯儲局已兩度修訂預測－－6月時的估計是全年增長1.8%至2%。而6月之後，部分新數據仍不樂觀－－6月零售數字下跌 0.3%。再看看就業數據：6月失業率回落，報5.3%，算是為加息營造較好條件；但最新的勞動參與率（Labor Force Participation Rate定義為16歲以上，正在就業或尋找職業的人口比例）為62.6，再創近38年新低。簡單來說，失業率下跌的部分原因，是很多人放棄找工作，被剔出 失業統計之外。綜合而言，現時美國經濟環境不算很差，大可承受一、兩次的利率上調，但加息卻可能令不算理想的經濟增長進一步放慢-現階段根本難以預期美國 可在一、兩年內令利率正常化。

美元轉強 不利於港元資產價格
不過，要強調的是，利率不升，亦不代表樓價會持續向上。近一年以來，在美元停止量寬之時，歐洲、日本卻推行寬鬆政策；結果是美元利率不變的情況下，美元滙價轉強。美滙指數3月曾一度升至100水平，其後回落，近月再由94升至98水平－－市場普遍看好美元將維持強勢。
值得留意，本地樓價由2003年起回升，背後一個重大因素是美元在2002年起轉弱，美滙指數由貼近120點，跌至2008年80點以下；2014年之前 數年，指數一直在75至85點之間上落，數字意味美元滙價偏低－－以美元（以及與之掛鈎的港元）計價的資產抵買。但2014年9月之後，美滙指數回升，本 周在98點水平徘徊。現時美元之外的主要貨幣似乎都沒有加息的條件，美息輕微上升，原則上也會進一步刺激美元上升。而根據過去經驗，美元轉強，較不利於港 元資產價格。

另一種左右港元資產價格的貨幣是人民幣，人民幣在2005年滙改後持續強勢，客觀上吸引持有人民幣的買家來港買樓。不過，人民幣兌港元過去一年見輕微回 落，而在內地經濟增長放緩的情況下，估計中國政府不會放任人民幣維持強勢影響出口，內地人來港置業的浪潮未必會急遽轉弱，但似乎亦難見持續增長。
總括而言，未來一年半載，利率上升的速度及幅度應該不足以令樓市轉向。但美元轉強，技術上不利樓市維持強勁升勢。

原文刊於經濟日報網站2015年7月22日

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匯價與樓價

綜觀今年各路人馬的樓市預測，有一個共通點：主流意見認為樓市在短期內仍會上升；但踏入下半年或年底，樓價可能會後勁不繼。主要原因不外乎港元利率屆時可能隨美息上升、住屋供應量開始回升、上車盤價格開始脫離中等收入家庭負擔能力等；但近月發展，似乎要再加入匯價因素。

2003年後樓價回升，除本地因素(如供應緊張、失業率回落)外，另外亦涉及外來因素──內地購買力進入本地市場。而內地買家樂意購買本地物業，其 中一個主要因素是2005年人民幣匯改後，人民幣匯價大致上穩定上升；持人民幣的內地買家購買香港物業有匯價優勢。此種優勢甚至在港府推出種種針對外來購 買力的辣招後亦不能完全遏止，2014年首三季便有逾5000宗涉及購買本地物業需付買家印花稅的交易，市場一般相信當中大部分為內地買家。

不過，上述趨勢可能有逆轉趨勢。美匯指數在過去半年，由80升至現時約95水平，加上美息可能上升，一般估計美元強勢會維持一段時間；而根據過去經 驗，美元強勢往往代表本地樓價有壓力──部分原因是持有其他貨幣的外來買家，在美元(及與之掛鈎的港元)匯價上升後，購買港元資產的興趣會減少。

此外，港元隨美元上升，代表對外資而言，香港的營運成本上升。香港在區內的主要競爭對手，新加坡元兌港元在半年內已貶值約7%，港元隨美元轉強，在眾多方面都不利本地經濟。
當然，有眾多因素左右樓價，匯價只是其中之一；在上一個樓市泡沫爆破前，1997年金融風暴前的一段時間，香港樓價與美匯指數便曾同步上升。不過，要強調的是，美匯指數與本地樓價同步上升，是較為罕見的現象；1997年至今，美匯指數與香港樓價走勢大致背馳。

值得注意的是，由歷史數據看，美元似乎剛剛進入升軌，其強勢可能維持一段較長時間。基於價格趨勢的慣性，本地樓價未必會在短期內感到明顯壓力。不 過，當美國真的加息、刺激美匯進一步上升後，配合本地房屋供應增加，樓市的確可能在中期(半年至一年內)，出現較明顯的調整壓力。

原文刊於信報網站 2015年2月2日

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