應否申請安老按揭？

應否申請安老按揭？

千呼萬喚始出來，安老按揭終於在港推出。由於華人社會的財產繼承傳統根深柢固，筆者預期產品在本地的反應一般，在推出首年，取用個案可能不足100宗。

在討論安老按揭時，很多討論圍繞「單位逆按予銀行之後，長者收取的年金有多少」。社會有如此討論，其中一個原因是香港一直欠缺全面的退休保障制度，強積金的推行是近十年的事，近幾年退休的長者，即使在數年前臨退休時參加了強積金，所得可謂寥寥可數。在此背景下，不少人期望有樓在手的長者，可以透過安老按揭解決生活費問題。不過，此種良好意願恐怕難以成立。

外國逆按金 不期待作生活費

由於銀行及按揭證券公司要平衡風險（包括加息、樓價下跌、部分參與者特別長壽等），安老按揭的物業抵押成數只約為樓價一半，加上保費等開支，長者參加安老按揭，每月取得的年金不算吸引。單身長者60歲參與計劃，選擇「終身」收取年金，物業價值$200萬計，每月取得年金只為$4,000。

值得留意的是，現時有安老按揭/逆按揭的國家，多數也有較良好的退休制度，長者的生活費有基本着落。逆按在外國，不會有太多人期待用來解決生活費。問題是香港的退休保障制度不完善，安老按揭推出時，不少人便認為年金不足供長者生活。但現實是，其他有逆按的國家，長者由逆按所得年金亦不足以支付生活費。換言之，以年金不足以支付長者生活開支來批評逆按，有點不公平。

安老按揭或可令人善用資源

長者決定是否申請安老按揭時，要考慮的不是「有無着數」或「年金是否足以應付生活費」；要考慮的是：在逆按之外，有沒有其他途徑可以在財務上善用自己已供滿之自住物業。 有認為擁有物業價值較高之長者，途徑會較多，例如是否可考慮沽出物業，再購入兩個較細單位，持有多於一個物業，將其中一個出租，收取更高回報之租金，又或甚至只購入一個較細單位自住，餘款留作投資及應付退休生活？但此建議不適用於不想改變現有生活模式及持有物業價值較低之長者。如本身沒有其他更好善用物業的途徑，而且欠缺遺產繼承人；那麼安老按揭可能是一個善用資源的選擇。

有機透過轉按提高年金

除非按證必須根據其估價作準，否則由於不同銀行，估價行對不同物業之估價皆未必一致。長者申請按揭時，可考慮同時申請多家，以選取最高年金。另外值得留意的是，雖然不少意見認為安老按揭的年金不算吸引；但在理財角度而言，長者申造安老按揭後，仍然有機會透過轉按，提高年金。

如此操作，有幾個主要條件，其一是樓價上升，估值的差價高於原有安老按揭的欠款，便可透過轉按，收取較多的年金。當然，現時一般分析估計樓市運行至周期頂部，如果長者現時申請安老按揭，向好的方向想是趁樓價高位逆按，取得較多年金；向壞處想，是未來數年如樓價回調，便難以透過轉按，令年金進一步提高。

除了樓價，另一個條件是業主神智是否清醒。按揭證券公司方面規定，申請逆按的業主需要先接受輔導，輔導有效期2年。換言之，即使樓價上升，但數年後業主未能通過輔導的話，亦難以善用轉按，令年金上升。

原文刊於置業家居 2011-07-23