一手按揭的另類風險

 

經過傳媒多年教育，不少人在討論由發展商安排的新盤按揭時，都意會到此類產品普遍會有初期還款較輕鬆，但優惠期後供款急增而且難以轉按的問題。但比起未來每月還款上升，其實未能取得預期中的按揭貸款，對買家一樣是大問題。

經過傳媒多年報道，一般準買家都對新盤按揭保持一定戒心。在有意無意之間，坊間有時更會（錯誤地）將所有在新盤價單中提及的按揭安排統稱為「呼吸Plan」；此標籤意指按揭審批寬鬆，幾乎必批，但可能令買家借入超出自己合理負擔能力的樓按金額。

 

提防樓按審批是否過度寬鬆，令自己「超借」是好事。但以「呼吸Plan」統稱所有新盤按揭，不止是誤導，甚至會令準買家產生誤會，而面對其他風險。

「必批」誤會或致撻訂離場

現實中，由發展商安排的非銀行按揭，真正「必批」（不問申請人入息、負擔能力，一定批出）的，少之又少。雖然不涉銀行的一手按揭，不必通過壓力測試，但多數情況下，仍有其審批標準，申請人不符要求，一樣會被拒批。

尤有甚者，部分新盤價單標明提供的按揭安排，可能有名額限制，不管申請人本身的財務條件如何，額滿即止。當新盤買家誤以為新盤提供必批按揭，詳閱貸款條件、計算過後認為負擔得來、信心滿滿揀樓簽約後，可能才發現「必批」是一場誤會。如果購入的單位樓價高於按揭保險的適用範圍，自己又沒有足夠的現金儲備支付首期，可能便要撻訂離場。

近月新盤成交約維持在1000宗的水平，而每月總有數十宗的撻訂個案，比率不算低，估計當中有相當部分是買家未能取得按揭有關。要避免自己成為此統計數字的一份子，宜在選購新樓時，詳細向相關貸款機構查詢批核要求、有無名額限制等。

原文刊於經濟日報網站2020年10月7日

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借用發展商按揭後的轉按計算

消委會9月中發表報告，提醒置業人士，選用發展商按揭購買新盤時，要留意全期利息支出較高的風險。部分人對有關方法不以為然，認為買家借入發展商按揭都是應付短期需要，未來大可透過轉按等方式避免長期支付高息。不過，在此種情景下要轉按慳息，其實有一定要求。

根據消委員會的計算，一個售價847萬元的新盤單位，向發展商借8成一按，25年利息支出會比銀行6成按揭多500萬元。當然，有意見質疑，不會有多少人一供到尾，全期都在捱貴息。當條件符合時，借款人自然會轉按至一般銀行，大幅節省利息支出。

上述質疑有一定道理，問題是：何謂「符合條件」？以一個售價1000萬元一手盤為例；假設發展商提供25年期8成按揭，首3年利率細P-2.75%，其後利率為細P（5%）。究竟在什麼情況下，置業人士可順利轉按？




需時13年，按揭餘額方跌至購入價一半

假設購入物業後樓價、利率不變。在3年優惠期內，上述按揭月供為34,890元，3年後按揭餘額約為726萬元，優惠完結，月供會加至45,395元。如果樓價及銀行按揭指引都不變，1000萬元的物業，按揭上限只為500萬元（假設業主只有一個按揭負擔，否則金額會跌至400萬）。換言之，如果業主要轉按，便需想辦法償還新舊按揭的差價226萬元。

事實上，如利率及樓價不變的話，上述發展商按揭的未償還餘額要在供款的第13年中，才會跌至500萬元以下。此時方可達成「不抬錢轉按」的要求。

當然，上述計算假設了樓價、利率及按揭指引都不變。如果樓價上升，轉按金額可水漲船高，「不抬錢轉按」所需時間會減少。相反，如最優惠利率上升，每月供款增加之外，每期償還本金比例會減少，減慢還本速度，會令不抬錢轉按的所需時間延長。

在算術之外，轉按的其他條件亦要留意。部分發展商的按揭安排不設壓力測試，買家可能不自覺借取了較高負擔的貸款。但銀行按揭是需要進行壓力測試的，對於欠缺入息證明、信貸紀錄有瑕疵的買家來說，可能會獲發展商安排取得按揭，但在情況改善前，即使物業估值及按揭成數無問題，仍難以向銀行申請按揭。

平心而論，借入發展商較高息按揭的買家中，「一供到尾」的恐怕不會太多，但要在有關按揭優惠期後順利轉按的，其實要附合一定條件。在條件成熟前，有關業主仍要有支付較高利息的財政準備。

原文刊於經濟日報網站2017年9月20日

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一手樓按揭 小心計錯數

近年二手市場放盤零落，樓市由一手主導，發展商為吸引買家，又會推出名目各異，種類繁多的付款安排，共通點是盡量壓低買家的首期支出；雖然發展商安排的一、二按，全期利率一般會較銀行按揭高，但百貨應百客，在名碼實價之下，買家只要計算清楚便可決定是否選用有關安排入市。問題是買家是否真的懂得計算？

一般置業人士可能會聽過按揭壓力測試，可能也會有「供款不可逾月入50%，按息加3厘供款不可逾月入60%」的概念。問題是近期部分新盤的付款安排，適用的壓力測試標準其實更高，以「50%/60%」的標準去計算，可能會計錯數。

根據金管局指引，沒有擁有按揭物業或擔保其他按揭物業的申請人，的確需依循上述標準進行壓力測試；但此只是基本指引。對於已持有或擔保其他按揭物業的申請人，標準會收窄為「40%/50%」，即「供款不可逾月入40%，按息加3厘供款不可逾月入50%」。

借款高於指引兩成 壓測標準更嚴
如果借款人申請銀行一按加發展商二按，而一、二按相加的按揭成數高於標準指引兩成或以上，便需跟隨更嚴格的壓測標準，例如700萬元物業，一按六成，二按兩成半；又或1000萬元以上物業，一按五成，二按兩成半，都適用於以下壓測標準：

如沒有擁有按揭物業或擔保其他按揭物業，供款不可逾月入45%，按息上升3厘時，供款不逾月入55%。
如買家已擁有按揭物業或擔保其他按揭物業，再申請上述的一、二按組合，則所有供款總和不可逾月入35%，按息上升3厘時，供款不可逾月入45%。

最後也要留意，所謂「供款不逾月入某百分比」以「當前按揭利率」計算。但如果按揭利率涉及多個計算標準，或有分段按息，則當前按息一律以最高標準的按息計算。例如一按是H按，利率是H+1.4厘(昨天一個月拆息約0.48厘，H+1.4厘即約1.88厘)，或最優惠利率(5厘)減2.85厘，即2.15厘的話，一按按息便以2.15厘計。如果二按首兩年利率是最優惠利率(5厘)減2厘，其後是最優惠利率(5厘)的話，二按當前利率便應以5厘計算。而壓力測試則需在上述利率再加3厘計算。

如果新盤買家錯誤計算壓力測試，最終未能成功取得按揭貸款，又簽下臨時買賣合約的話，便可能出現重大損失。當然，部分發展商也有提供整筆一按，由於不涉銀行，審批會較寬鬆，但代價是整筆按揭的利率會更高。

原文刊於信報網站2017年2月21日

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銀行計算自僱人士入息方法

銀行在批核按揭的過程中， 會將客戶分類，對於無固定收入的自僱人士，在計算他們的收入時，銀行會有一套估算標準。

在過去，最常見的無固定收入人士例子包括的士司機、裝修工人等，共通點是開工日數不固定，或每日入息不固定等；銀行會參考申請人申報職業的平均入息，加上其職業證明/專業資格，作為評估入息的基準。但近年網上經濟盛行，不少人以網上經營的方式創富(例如網上拍賣)。此類「行業」幾乎沒有入息證明或專業資格可言，銀行評估其收入時，較理想的情況是申請人有報稅, 亦有連續兩三年的報稅紀錄，銀行便可用申請人幾年收入的平均數計算入息。

如果有關人士沒有報稅，銀行評估申請人的收入，便主要考慮其主要銀行戶口往來的紀錄，但由於戶口紀錄有「人為」成份(連續一段時間，每月注入金錢)，銀行未必會依足戶口入帳作為入息計算。此外，即使銀行最終批出按揭，亦可能因為借款人的收入不穩定，會在按揭成數、利率上有一定調整。

原文刊於 晴報 2011年8月15日

H按不再吸引

早前匯豐調整H按及P按利率，調整後，H按的條件已變得不再吸引。

匯豐調整按息後，P按利率為P(匯豐P為5%)-2.7厘，即2.3厘水平。而H按調整至H+1.8至2.3厘水平，鎖息上限為P-2.55厘，即2.45厘；以7月11日一個月拆息計，匯豐H按利率為2厘至2.5厘，視乎實際批出的息口，已有機會高於同一銀行的P按水平。如果以H+2.3厘的條件批出，而客戶又接受，甚至會出現「一開始即以鎖息上限供樓」的情況。

近年銀行搶佔按揭市場，令H按利率一度低至H+0.65厘水平。金管局於4月發信予銀行，要求銀行留意存貸比率及按揭風險，銀行便順勢上調按息。一般客戶在選擇按揭計劃時，會先比較按揭息率，現時按揭市佔率較高的匯豐將H按及P按息差拉近，相信大部分銀行會跟隨，近兩年成為主流的拆息按揭，勢將再度讓位於傳統的最優惠利率按揭計劃。

由於部分銀行可能因上層未有決定、「未夠數」等因素影響，現時申請，仍有機會批出較優惠的按揭條件；如果讀者正好在近期入市，宜加快按揭申請速度，以爭取較佳的利息。

原文刊於經濟日報‧生活區報 2011年7月15日

按揭年期的選擇

金管局早前公布數據，新批按揭中，平均按揭年期再創新高，由5月的283個月，上升至6月份的286個月，即23年10個月。

按揭年期增長，主要原因相信是樓價上升，為了滿足銀行壓力測試的要求(供款不逾月入一半)，收入較低的置業人士唯有將按揭年期延長。另近年按息低，即使申造較長的供款期，按息開支也不會如按息高時嚴重，部分置業人士便選擇較長年期按揭，令每月供款減輕。

值得留意的是，現時已經選用較長期按揭，日後按息回升，便難以透過「調整按揭年期」來減輕供樓負擔。每家銀行對按揭年期的規定不同，如果一家銀行的規定是「供款年期最長30年，供款人年齡加按揭期不逾70年」；而一個年齡40歲買家，一開始即選用30年按揭期，未來按息上升，他亦難以透過「延長供款期」的方式令每月供款減少。

或說，到時轉按至其他按揭年期限制較寬的銀行就可以了。問題是，轉按不一定可順利進行，例如，如果持有的物業估值下跌，轉按時便可能需要業主另外籌措資金贖樓。

原文刊於2011年7月8 日經濟日報‧生活區報

一手物業按揭注意事項

金管局收緊按揭，$600萬以上物業已不可借足七成按揭；有分析指，在此種限制下，有提供二按的一手項目，或會成為買家追捧目標。

一般發展商提供的二按利率約為最優惠利率，雖然比一般的一按利率為高，但目前$600萬以上物業難借足七成樓按，發展商提供利率略高的二按，對收入較高但首期資金不足的買家應有一定吸引力。

不過，買家在考慮一手物業時，在按揭方面亦有需要特別留意的地方。其一是「壓力測試」，銀行為買家進行壓力測試時，會一併計算二按的供款。如果二按是有優惠期，例如供款初期利率較低，在進行壓力測試時，銀行會以優惠期後的利率作計算標準。

其次是任何名義的發展商回贈，銀行在批核一按申請時，都會自樓價中扣除有關優惠。例如一個樓價$1,100萬物業，發展商某個付款計劃回贈買家樓價3%，銀行計算樓價時會扣除，即以$1,067萬作為成交價，再按現時金管局指引，以$1,067萬批出樓價5成按揭。

原文刊於香港經濟日報‧生活區報 2011-06-30