再論「置安心」

早前我們在本欄提議，港府可考慮提供「中產租住房」，以較穩定的租金租 予中產階層，令「長期租屋」成為中產階層解決住屋問題的選項。在回應的讀者中，有意見認為建議與「置安心」雷同，多搞一種資助房屋甚無謂。但筆者認為「置 安心」計劃，實際上較現有的居屋和我們建議的「中產租住房」都大有不同，說白一點，是「三不像」。 先回顧一下甚麼是置安心計劃：計劃是由房協興建房屋並以市價租予中等收入之市民，而租戶在購入其單位或私人市場上的單位時，可獲租住期間所繳納淨租金之一 半作為資助。
問題在於「可租可買」 以上短短數十字，已隱藏其中問題。「置安心」的問題正是「可租可買」。入住第一年，全部住戶是租客，業主是房協。數年後，假設一半住戶選擇購買單位，結果 便是大廈一半業權分散，一半由房協持有。此類情況絕不理想，情況類似回歸初期讓公屋居民購買公屋單位的「租者置其屋計劃」；同一座大廈中，有一些單位業權 分散由小業主持有，一些由「大業主」（房委會）持有，到了大廈維修時，往往因為業權份數不對等的問題，出現爭拗。（例如「大業主」用的是公家錢，在「租戶 要求」下，不介意用上巨額維修，但小業主卻不一定同意）
如果未來「置安心」的核心概念，即「可租可買」不變，筆者預期住戶會就維修管理等問題出現無數爭議：對租客來說，習慣了幾年「大業主」的維修，自然 會期望日後維修持續由大業主負責。對小業主來說，眼見租戶只需繳付租金，不必夾錢維修，恐怕亦難免心理不平衡；長期來說，此類業權混合的物業，在物業管理 和物業增值上，不利於小業主「以資產保值」。
「置安心」或步「租置混合」後塵
先不論政府有沒有責任協助市民置業，租置計劃的教訓很明顯：最好不要在同一棟資助房屋中，混合租客及小業主。此等計劃引伸的「租置混合」 （lease-own mixture）問題，過去已有大量報道，現時官方建議的「置安心」，勢必出現類似情況，既有先例可援，如果住戶仍是選購置安心單位，筆者只能問說句「食 得咸魚抵得渴」。 除此之外，「置安心」的部分租金可以用作將來置業的首期，而計劃亦有其彈性地容讓租置者選買「置安心」及私樓。表面看，買家有十足自由度，但細心想像一 下，此中其實只是提供買的選擇。以市值租金1萬元的單位為例，置安心住戶租滿5年，可取回5年租金的一半用於置業；數值是30萬元（1萬 /2x12x5）。除非其時市況極為偏淡，又或住戶個人財政轉差，否則在「取回30萬元入市」及「在私人市場租樓」之間，正常人只會選擇入市。結果是： 「置安心」不會減少置業的需求，只是將購買力延後。如果5年後樓市暢旺，置安心計劃反會令一群約滿住戶趕在同一時間入市，為樓市火上加油。
退市機制未清晰
最後，我們仍然要問的是「置安心」的退市機制如何？退市機制可以有兩個層面來說︰ 1）整個計劃的終止及2）計劃的資金回籠。 站在物業週期角度而言，「置安心」是不會如居屋般，在樓市低位出現需求減退的現象，相反的這會是長開長有格局：樓市急升時，市民買不到私樓，這計劃便是安 慰獎；樓市下滑時，受惠者仍一邊可享用平租、一邊儲錢兼留意市況，並無迫切入市。「置安心」的吸引力是五成租金的累積，而這筆資金正是需要較長的時間去兌 現。因此，我們相信「置安心」一旦推出，政府便難以抽身！至於資金回籠方面，「租置混合」的情形令政府難以收回投放的資源，令政府在這項施政中不但長期蝕 租、更輸了投放資本的機會成本；同時要承擔日後物業維修開支。在財政儲備豐裕的今天，或者沒有人關注這些，但「置安心」一旦長期存在，計劃終會是政府的包 袱。 「置安心」整個計劃的問題是未來難以退市，亦難有效的將公帑收回，這是一個基本的政策持續性問題。除此之外，計劃沒有將香港樓市波幅大、週期短的結構性問 題改善。我們始終認為，香港大地產格局的後遺症己到達一個需要全面調整的時候，在沒有清析的房屋政策和目標下，所有政策的推行，只是小恩小惠，慷立稅人之 慨、同時在無視制度之惡時，急就章式作小修小改，這只是「架床疊屋」之舉！

原文刊於香港經濟日報網站 2011-07-20