安老按揭的獨特風險

早前按揭證券公司高層接受訪問，指為了完善風險管理，考慮將安老按揭加按的保費優惠取消。可能由於安老按揭在本港發展不久，規模較少，社會上對此幾乎沒有討論。安老按揭又名逆按揭，對貸款人來說，在風險管理上有不少地方與傳統按揭完全不同。在商言商，取消逆按的加按優惠，甚至反過來增加加按成本，有一定理據。

所謂按揭，就是以物業作抵押品的貸款。而貸款額相對於抵押品的價值(即Loan To Value Ratio, LTV)愈高，則貸款人的風險愈高。而由借款人取用按揭的第一天起，未償還按揭餘額相對於抵押品價值的比率，便會不斷變化。變數有兩個，第一是抵押品價值---樓價可升可跌；第二是按揭餘額本身。

傳統按揭，不論借款人用的是什麼按揭產品、成數、年期，欠款是逐步遞減的。借入按揭時樓價600萬，借款額420萬元，以最長還款期30年，按息2.15厘計；一年後未償還按揭金額會跌至約410萬元，5年後是367萬元左右。如果樓價、按息不變，未償還按揭金額在5年後會跌至估值6成左右。換言之，傳統按揭貸款人的風險，會隨借款人逐步償還欠款而遞減。

逆按特色—欠款持續增加

相對而言，提供安老按揭的機構，風險卻是「與日俱增」的---隨著每月年金的發放，安老按揭的待償還按揭餘額每月累積增加。安老按揭有兩種發放年金的安排，即固定年期及終身；選擇固定年期領取年金的長者，每月可獲的年金會較多，但在指定年期過後，年金會停發，業主可繼續住在物業內，直至百年歸老。而終身領取年金的長者業主，每月可獲的年金會較少，卻可在有生之年，每年領取年金。

不論是哪一種提取年金的方法，安老按揭的未償還按揭本金都是遞增的。表面看，對貸款機構來說，借款人如選用固定年期領取年金，由於整體年金金額固定，會較易計數。但萬一借款人長命百歲，雖然在指定年期後已不會獲派年金，但利息在其後還是會照樣計算，銀行還是要在借款人身故之後，才可收回業。如果銀行收回物業時，正值樓價下跌周期，借款人的財產繼承人選擇償還借款、取回物業的可能性便較低。

樓市高升期 將觸發大量加按

此外，現行安老按揭有加按的機制，設計上是為了長者可善用資產，但同時會令貸款方的風險增加。舉例而言，一名長者持有一個已供滿，樓價300萬元的物業，將單位逆按予銀行後，每月取得年金。幾年後樓價上升，單位市值400萬，長者可以選擇加按，令每月取得的年金金額上升。此個機制特別的是，只要樓價有一定升幅，借款人都有充分誘因加按；相反，在物業估值下跌時，借款人雖然無從加按，但每月收取的年金不受影響。換言之，對貸款方而言，此類貸款未償還欠款的遞增，不只是線性的穩定上升，更可能在樓價高升時出現暴增。現實一點看，此種設計，整個計劃存在爆煲的風險---借款人不需要太精明，都會在升市時加按，只要樓價出現為期較長的跌市，提供保險的機構可能面對大量索償。

安老按揭未償還貸款按年遞增的本質，基本上無法改變；要減少樓價上升時，貸款暴增的風險，唯有由減低借款人加按誘因入手—不外乎是加保費，甚至調查加按時的按揭成數等等—技術上問題不大。但減少長者業主加按的誘因，卻在某程度上會減少他們善用資產升值的彈性，如何平衡，有關機構宜從長計議。

原文刊於iMoney 2014年2月15日

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安老按揭加按減回贈 有違計劃原意

按揭證券公司高層接受傳媒訪問時透露，為控制風險，考慮取消安老按揭加按時的保費優惠。站在一家公司的風險管理立場，此舉無可厚非，但在安老按揭推出的原初動機來說，有關措施卻是一種倒退。

安老按揭的基本概念，是長者將已供滿的單位逆按予銀行，銀行每月向長者發放定額年金。待長者百年歸老後，銀行取回單位拍賣，抵銷多年發放的年金及利息。由 於樓價可升可跌，銀行拍賣單位時，所得可能不足抵銷本金利息，為了減少風險，申造安老按揭的業主，需要向按證公司購買按揭保險。如果樓價下跌，銀行出現損 失，便由按證公司向銀行賠償。

安老按揭的年金在銀行批出時訂定，會視乎幾個因素而變化：物業估值（估值愈高、年金愈高）、業主年齡（年齡愈高、年金愈高）、業主人數（夫婦二人、收取的年金會較少）等。
原則上，選用安老按揭後，年金是不變的。但如果樓價上升，業主可透過加按，取得較高的年金。在推出安老按揭時，為鼓勵更多長者選用，曾推出加按保費回贈；安老按揭推出兩年多，有五百多宗申請，當中有二十多宗是加按。

現時有關機構擔心的是，如果大量借款人在樓價高企時加按，萬一樓價見頂回落，銀行拍賣單位後將不能如數收回本金、利息，按證便將蒙受損失。

樓價高位加按 業主開心 按保憂心
想象一下：假設安老按揭在90年代推出，多年來申造的長者極可能在97年前積極加按，以取得較高的年金；其後樓價大幅回落，之後十多年，每位長者過世，銀行收回單位均不足抵債，都會向按證索償。

為了減少此方面的風險，工具理性的計算，合理做法便是降低樓價高位時，業主加按的誘因，例如減少回贈，甚至增加保費等等。

以保險公司的立場來說，減少借款人加按誘因，可說合情合理。問題是：究竟安老按揭的推出，是為了讓按證公司做生意獲利，抑或為了協助持有物業的長者善用資產，改善生活環境？

建議由政府平衡各方利益
同情地理解，沒有人希望看到，樓價高企時大量安老按揭借款人加按，然後保險公司在樓價下跌周期出現巨額損失，最終令安老按揭計劃無以為繼的情況出現。

但降低業主加按誘因，令業主坐視資產升值亦不能善用，卻會令整個計劃的吸引力下跌。退一步來說，保險公司降得了原有借款人加按，而制止不了大量持有供滿物業的長者業主趁樓價高企申請逆按--未來跌市巨額賠償的風險仍在。

由安老按揭推出第一天起，我們便主張，有關方面不宜視之為生意，反而要視為某種紓緩官方老人福利支出上升的方案，要吸引長者選用，倒不如由政府進行部分資 助。要平衡保險公司及借款人在加按中的利益衝突，也許由官方作出一定補貼，避免負責機構過於偏向商業思維，會是較可行的出路。


原文刊於經濟日報網站2014年2月5日

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安老按揭 彈性使用資產

安老按揭在香港推出2年，市場反應半好不淡，以數字計，兩年只有400多宗批出個案，對比於香港老年人口，只可說聊勝於無。但香港推出安老按揭的經驗，已被內地參考，計劃在明年在國內試行。

以人口結構而言，中國較香港「年輕」，香港的年齡中位數是42歲左右，中國是35歲。中國在明年試行逆按，可說是未雨綢繆。不過，雖然同為華人社會，但內地推出逆按，問題似乎會比香港為多，香港未算十分成功的經驗，對中國的參考作用未必太大。

華人社會有濃厚的資產承傳傳統，加上內地的一孩政策，罕見大家庭組合，父母可能只有一個繼承人，在此等情況下，長者將物業逆按予銀行，阻力可能較香港更大。

撇開中國內地的問題不論，香港的安老按揭推出兩年，只有400多宗取用個案，不論由銀行業務多元化的角度，抑或協助長者善用資產的角度看，都有大幅改善的空間。主導其事的按揭證券公司，早前提出優化安老按揭的概念，希望可吸引更多長者使用。

其中一些想法，例如是把已供滿的人壽保險一併作為抵押，令長者可取得更多年金。初步看來，我們認為此想法立意雖好，但效用成疑。長者有購買壽險的話，必然有受益人，受益人如非配偶，多數便是子女。如果安老按揭反應一般，主要阻力是社會文化因素，單純增加抵押品，令年金增加，對提升產品認受性的作用未必太大。

要增加安老按揭的取用數字，可以加強宣傳產品的某些特點。多數人聽到安老按揭，印象中的概況便是物業逆按予銀行，按月收取年金，百年歸老後物業由銀行收回。

上述認知不算是錯，但卻極為簡略，漏去不少重要資訊。首先，長者如有繼承人，是可以選擇償還安老按揭本金、利息、保費後取回物業。繼承人考慮的因素，自然是物業當時市值，與需要償還差金額的差價，前者較後者高出愈多，繼承人贖回物業的誘因愈大。相反，如果物業市值低於需要償還金額，繼承人大可選擇不償還有關的本金利息，物業交由銀行拍賣。拍賣所得如高於所需償還的金額，餘額仍會歸繼承人所有。

另一個較少被提及的資訊，是參與安老按揭計劃的長者，如果物業升值，可以透過加按，令年金增加。不少長者擔心，在通脹之下，透過安老計劃取得的年金，購買力會持續下跌。不過，如果樓價升值，長者可以透過加按方式，令年金增加，如果樓價大致上跟隨通脹率變化，年金貶值的問題不會十分嚴重(相反情況下，物業市值下跌，並不會影響年金額度)。

以上提及的都僅僅涉及將產品的資訊再包裝，務求令長者(及其子女)明白，此是一個有相當彈性的善用資產安排，物業逆按予銀行後升值，仍可透過加按令年金提升：而繼承人可根據市場情況，決定是否贖回物業。相信社會對安老按揭的安排有更深入的了解後，使用情況會有一定改善。

原文刊於iMoney 2013年10月12日

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內地推逆按揭的啟示

中國國務院早前有關於發展養老業的文件，內文提到由保監會、民政部等牽頭開展逆按揭試點。據內地媒體報道，詳情會在明年首季公布。

所謂逆按揭，香港稱之為安老按揭，操作上是業主將已供滿的物業，逆按予銀行；業主可以一次過收取一筆較大的款項，又或分期收取年金。待業主百年歸老時，如 果遺產繼承人償還逆按的本、息，便可取回物業。如果原業主沒有繼承人，又或繼承人不願償還逆按本、息，銀行便收回物業；銀行拍賣物業後，如果抵銷逆按本、 息後有餘額，會退予業主繼承人；如果拍賣所得不足以償還貸款總額，繼承人亦不必承擔任何債務。

揭高增長期完結？
內地推逆按揭，理論上與香港樓市、按市沒有太大關係；但背後引伸大量問題，值得思考：
其一是中國人口老化的影響。中國試行逆按揭，原因是內地逐漸進入老齡化社會，而原有的制度，似乎不足以應付社會整體的農老需求。內地常見的一句分析：日本是在富起來後面對老齡化問題，而中國要在富起來前亦面對同一問題。

據聯合國的估計，中國的工作年齡人口將於2015年達到高峰，並在2050年以前逐步下降至23%。簡單來說，單由人口角度考慮，中國人口結構在1979 至2015年都有利經濟發展，但2015年後此有利因素會逐步減弱，甚至轉為負累。中港經濟關係密切，中國經濟的高增長期是否完結，對香港的影響值得留 意。

其次是試推逆按背後的政策思維。眾所周知，胡溫年代，中國政府曾多次推出遏抑樓市措施；有趣的是，習近平、李克強上任後，中國高層對調控樓市的聲音似見減少。

樓市政策或有望放寬
新一屆政府對樓市的看法似乎與前任迥異，甚至會考慮以逆按揭紓緩養老問題。而理論上，逆按揭會在樓市穩定上升的情況下較易實行。國內試推逆按，是否意味樓市政策有所放寬，值得留意。

最後是效用問題，內地媒體在報道逆按揭的概念時，大部分都有提及香港有類似的計劃，往往也引用例子說明安老按揭的好處——無兒無女的長者，可以透過計劃善 用自置物業。的而且確，年老業主居於自置物業，即使資產價格高企，也是得物無所用，逆按的出現，為他們提供一個運用資產，而且不影響居住環境的選擇。但平 心而論，香港的安老按揭只是聊備一格，亦即「有多一個選擇總是較好」，但對整體社會減少養老開支的作用不大——2011年至今，只批出400多宗申請。逆 按的數字偏低，原因不是計劃有嚴重的問題，更大的可能是產品與社會的觀念有一定衝突。

如果內地與香港的民情接近，例如長者較為傾向「養兒防老」、打算將物業交由子孫繼承，那麼逆按在內地的受歡迎程度，可能也會與香港接近——有總比沒有好， 但真正使用的長者數量可能偏低。話雖如此，香港推出安老按揭的經驗可作為內地參考，為解決老年化問題提供多一個選擇，總是一件好事；但兩地的制度、文化有 重大差異，國內要推行逆按，要處理的問題料會比香港的更多。

原文刊於置業家居 2013年9月28日

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如何善用物業資產？

上星期我們提到一個退休人士的理財問題，陳先生在香港及廣州共持有3個物業，均已供滿；陳先生認為現時樓價已偏高，正考慮出售其中一個樓齡28年的沙田物業。我們認為，在香港大型屋苑因樓齡高而出現樓價折讓或按揭年期不足的情況罕見，不必因此考慮提早出售物業。
參考過往數據 設計財務模型
扣除物業樓齡的因素外，陳先生餘下的便是如何善用資產的問題；最重要的是參考過去的市場數據，我們為陳先生準備了一個財務模型，看看他作出不同選擇，在若干年後會有甚麼效果。
我們假設香港的樓價每年有平均3%的增長，通脹率0.67%，存款利率1.5%。
陳先生的太太現年46歲，仍在工作，現時陳氏夫婦的情況如「表一」所示。
置入上述假設，包括家庭開支隨通脹上升，未來一段時間，陳家的資產總值會有如「表二」的變化。
如陳先生維持現狀不變，在19年後，即陳太65歲在 2031年退休時，陳家持有的現金會增至約1,550萬元，而物業價值約1,890萬元。
計算中有一個情況特別值得留意，其一是以「樓價按年上升3%」計算，19年後，樓價會比現時再高75%。以陳先生考慮出售的沙田2房單位來說，等於 樓價由240萬元升至420萬元，或呎價由6,000元升至10,500元。樓價呎價看似驚人，但20年前，有關單位的價格不足100萬元，如果通脹一如 以往存在，此會是正常結果。
陳太退休後，家庭進入耗用儲備（reserve depletion），或者說，「食老本」 的階段，支出持續但沒有工作收入。屆時每年的現金消耗，是以相當於今天 30萬元購買力的可支配收入作計算，當計及通賬因素，在 2032年 （即陳太 66歲退体後），陳家需要 342,865元作維持今天生活水平的使費。陳太80歲時（34年後），陳家物業總值將有2,900萬元，現金仍有1,100萬元。由於已累積一定的現 金，食老本的問題不大。
以上的假設是維持現有狀况 （status quo）：沒有人可準確預測未來，假設的數字略有改動，結果便會大為不同。我們的假設是回顧過去香港長期走勢的數據而定出，基本假設包括：
一、樓價會輕微跑贏通脹；
二、存款利率（也可視為現金的投資回報）輕微低於通脹（即沒有負利率）。
結局便是繼續持有物業情況會較佳；此些假設可視為理財策劃中的基礎模型 （base case） 。如果陳先生對有關假設有保留，可再植入其他假設，作為優良模型 （wish case） 及 差劣模型 （worst case） 再作評估。當然，植入的數據，主要變數便是個案中的主人是樓市好友抑淡友。
個案總結：可設下「放盤達標價」
一、如果陳先生不同意樓價持續跑贏通脹，可持續上升（即偏向淡友的立場）。我們建議陳先生可設下一個「放盤達標價」。例如，我們假設樓價按年上升 3%，現值240萬元的沙田小單位，在2022年時，會升至322萬元；如果現實中沙田小單位以更短的時間，例如5年，便升至322萬元，提早達標，陳先 生可考慮提早收割離場。
陳先生此類早年置業，現時物業已供滿的人士，財務情況理想。香港人經歷過1997至2003年的樓價大跌，可能打算趁樓市高企，先行套現。但此類部 署有兩大風險，其一是「看錯市」，樓價可能在出貨後持續上升；但此類風險對陳先生一類持有多個物業的業主影響較小，畢竟陳先生即使看錯市，也沒有必要再追 價入市。
不宜低估賣樓套現再投資風險
二、更大的風險是「再投資」的風險。物業套現後，持有的現金大幅增加，但銀行存款利率並不吸引，退休後的空餘時間較多，不少人會在投資上更為積極。 但「投資」是可贏可輸的，除非陳先生對自己的投資眼光深具信心，而且過去的投資成績理想，否則不宜高估自己賣樓後套現「再投資」 （reinvestment risk）所得的投資回報。
三、最後，上述計算只是最簡化的模型，未有計及陳家其他的家庭計劃。例如是否需要為子女未來留學、在港置業作出儲備。任何此類變化都會對個案中的家庭可支配收入、現金儲備帶來變化。
另外，整個模型的計算是偏向保守的，由於陳氏夫婦兩個香港物業都沒有按揭，萬一模型的估計有誤，二人亦可考慮將自住物業申請安老按揭，以增加現金流。











原文刊於經濟日報網站2012年5月2日

安老按揭年金偏低

報載首宗安老按揭已發放第一期年金，由申請至銀行發放年金，時間僅僅一星期；對比於一般按揭申請，效率可謂超絕；希望在宣傳期過後，銀行及按揭證券公司仍能維持此等效率，有需要的長者則幸甚。
對於安老按揭的分析，其中一個焦點，是年金較為微薄。以樓價一百萬物業，單身60歲長者申請，取10年年金計，每月年金固定為3,700元，不足以作為生活費。當然，要問的是為甚麼年金較少？
年金微薄因按揭成數較低
以上述例子計，長者一年即收取年金44,400元，10年即共44.4萬元；以年息2.75厘計，10年後長者或繼承人如贖樓，大概要償還50萬元，（未 計保費、行政費用及其他開支）, 50萬元即物業價值的一半。簡單來說，按證公司將安老按揭產品的貸款與估值比率（loan-to-value ratio），或曰按揭成數，定於樓價5成。而按揭成數定於5成，而不是一般物業的7成，便是年金較低的秘密之一。以上述單位來說，如果LTV是7成，其 他條件不變，長者每月可收取的年金大概是5,180。
至於為甚麼安老按揭的按揭成數定於5成而不是一般物業的7成，當然有其原因。一般來說，監管當局或銀行會對於風險較高的物業，在按揭成數上作出較大限制。 在安老按揭而言，其中一個明顯的風險，是借款人本身沒有收入，貸款只由物業價值擔保；而在一般情況下，以資產擔保的貸款，LTV大概就在5成水平。另一個 原因是逆按揭的「欠額遞增」的特性有關。而將欠額遞增的元素加上樓價周期及息率周期，這便決定了今天收取較低的年金。
樓市下跌幅度可能甚大
與其他因做生意、買樓而借貸的情況不同，安老按揭申請人，旨在善用資產，取得一些年金收入，本身無甚「走數」風險。理論上，如當局希望增加安老按揭的吸引 力，大可將LTV提高一些，以吸引更多長者申請。按證設計有關產品時不作此安排，筆者估計是與其對市場的判斷有關：不管在樓價或利率角度來說，都難將按揭 成數上調。過去3年間，樓價上升了接近50%；如果將2003年樓價由SARS後回升計，樓市上升期已維持了8年。一般樓市周期大概就是7至8年，如果現 時樓價的確是接近周期頂位，往後調整的幅度便可能甚大。
由去年11月起，金管局多次調整按揭成數的指引，理由之一是配合港府遏抑市場購買力；理由之二其實是加強管制，即使往後樓價大跌，銀行的按揭資產亦不會出 現嚴重問題。套回安老按揭的情況也類似，現時100萬的物業，計及10年期領取年金的計劃，LTV是5成；但萬一數年內樓價下跌3成，其時物業的市值便是 70萬元，年金不變，LTV便是7成多。
樓價較高時承造可享較多年金
理論上，「在樓價高位時承造安老按揭，可獲取較多的年金」；但由於風險管理的因素，按證將LTV限制在5成，結果是年金未必吸引。（試想現時的樓市，如是相對平穩的05、06年，監管機構判斷資產價格大跌風險較少，LTV可能較高。）
其次是利率因素，眾所周知，現時的按息是近30年來最低的水平，以安老按揭的利率2.75厘計，較10年平均的按息約4厘水平，低了逾100點子。但安老 按揭產品不可能假設利率長期維持此水平。安老按揭的操作，是年金不變，到了長者或繼承人贖樓時，才一併償還已收年金及利息；一般來說，如果物業的市值高於 欠款額，長者或繼承人應該贖樓，相反，便應該放棄收回物業，任由銀行拍賣。上文提及，以10年期的計劃計，息本相加大概是樓價一半，但此種假設，是期內利 率不變。萬一期內按息上調至歷史平均水平，息本相加的結果便會大升。為了控制風險，只好在LTV方面下手。
銀行估值不一 申請人宜小心格價
簡單來說，現時安老按揭的年金看來並不吸引，原因是按證將產品的LTV限制在一個較低水平。而此一限制的原因，是出於風險管理；至少在按證的角度來說，要 為「樓價如果下跌」、「利率如果上升」的情況作出準備，因此令年金低企。對於有需要的市民來說，以上年金計算方式已為定案，只可接受，至於另一個影響年金 之主要因素為物業估值，由於不同銀行對不同物業之估價不一，除非按證必須根據其估價作準，否則，申請人應小心格價，於各銀行比較其物業估值額度，這將影晌 着收取的年金。



原文刊於經濟日報網站(www.hket.com)，
欄名:宏觀論按
日期：2011-7-27

應否申請安老按揭？

應否申請安老按揭？

千呼萬喚始出來，安老按揭終於在港推出。由於華人社會的財產繼承傳統根深柢固，筆者預期產品在本地的反應一般，在推出首年，取用個案可能不足100宗。

在討論安老按揭時，很多討論圍繞「單位逆按予銀行之後，長者收取的年金有多少」。社會有如此討論，其中一個原因是香港一直欠缺全面的退休保障制度，強積金的推行是近十年的事，近幾年退休的長者，即使在數年前臨退休時參加了強積金，所得可謂寥寥可數。在此背景下，不少人期望有樓在手的長者，可以透過安老按揭解決生活費問題。不過，此種良好意願恐怕難以成立。

外國逆按金 不期待作生活費

由於銀行及按揭證券公司要平衡風險（包括加息、樓價下跌、部分參與者特別長壽等），安老按揭的物業抵押成數只約為樓價一半，加上保費等開支，長者參加安老按揭，每月取得的年金不算吸引。單身長者60歲參與計劃，選擇「終身」收取年金，物業價值$200萬計，每月取得年金只為$4,000。

值得留意的是，現時有安老按揭/逆按揭的國家，多數也有較良好的退休制度，長者的生活費有基本着落。逆按在外國，不會有太多人期待用來解決生活費。問題是香港的退休保障制度不完善，安老按揭推出時，不少人便認為年金不足供長者生活。但現實是，其他有逆按的國家，長者由逆按所得年金亦不足以支付生活費。換言之，以年金不足以支付長者生活開支來批評逆按，有點不公平。

安老按揭或可令人善用資源

長者決定是否申請安老按揭時，要考慮的不是「有無着數」或「年金是否足以應付生活費」；要考慮的是：在逆按之外，有沒有其他途徑可以在財務上善用自己已供滿之自住物業。 有認為擁有物業價值較高之長者，途徑會較多，例如是否可考慮沽出物業，再購入兩個較細單位，持有多於一個物業，將其中一個出租，收取更高回報之租金，又或甚至只購入一個較細單位自住，餘款留作投資及應付退休生活？但此建議不適用於不想改變現有生活模式及持有物業價值較低之長者。如本身沒有其他更好善用物業的途徑，而且欠缺遺產繼承人；那麼安老按揭可能是一個善用資源的選擇。

有機透過轉按提高年金

除非按證必須根據其估價作準，否則由於不同銀行，估價行對不同物業之估價皆未必一致。長者申請按揭時，可考慮同時申請多家，以選取最高年金。另外值得留意的是，雖然不少意見認為安老按揭的年金不算吸引；但在理財角度而言，長者申造安老按揭後，仍然有機會透過轉按，提高年金。

如此操作，有幾個主要條件，其一是樓價上升，估值的差價高於原有安老按揭的欠款，便可透過轉按，收取較多的年金。當然，現時一般分析估計樓市運行至周期頂部，如果長者現時申請安老按揭，向好的方向想是趁樓價高位逆按，取得較多年金；向壞處想，是未來數年如樓價回調，便難以透過轉按，令年金進一步提高。

除了樓價，另一個條件是業主神智是否清醒。按揭證券公司方面規定，申請逆按的業主需要先接受輔導，輔導有效期2年。換言之，即使樓價上升，但數年後業主未能通過輔導的話，亦難以善用轉按，令年金上升。

原文刊於置業家居 2011-07-23

安老按揭

安老按揭正式出爐，雖然按揭證券公司負責人說「很多」長者期待安老按揭，但由於涉及較多費用，筆者估計年內的申請宗數可能只有兩位數。

長者猶疑是否申請安老按揭時，要考慮的不是「抵唔抵」，而是要考慮自己是否合用。大致上，對於沒有財產繼承人，所居單位為自己唯一物業的長者來說，即使認為每月收取的年金不算太理想，安老按揭仍不失為善用資產的一個選項。

由於銀行及按揭證券公司要平衡風險(包括加息、樓價下跌、部分參與者特別長壽等)，安老按揭的物業抵押成數只為樓價一半，加上保費等開支，長者參加安老按揭，每月取得的年金不算吸引。單身長者60歲參與計劃，選擇「終身」收取年金，物業價值200萬元計，每月取得年金為4000元。長者身故後，如沒有繼承人，或繼承人不打算贖樓(償還長者曾收取的年金+利息；理論上如果物業市值高於贖樓所需，繼承人選擇贖樓較為有利)，銀行便收樓，將物業拍賣。

長者要善用安老按揭，另一個部署是：在成功申請後數年，如樓價再上升，可藉轉按，償還既有的欠款後，再由新按揭取得較高的年金。當然，如果樓價由高位回落，此一策略便難以執行。

原文刊於經濟日報‧生活區報2011-07-22