筆者上周提到「的士牌照」在長久欠缺供應下，令牌價不斷上漲。對於租車的司機而言，卻因此處於十分被動的位置。香港樓市租客的處境，亦與的士司機雷同；租 樓者如租車司機般，陷入一個沒完沒了的加租、樓價升、再加租的循環之中。醒目的《經濟日報》讀者同時指出，的士車資受約束而樓租卻不受管制，樓市租客面對 的問題可能較的士司機更為嚴峻。
政策失效致「尋租行為」
我們看香港樓市的最大問題，是樓市已出現「尋租行為」（rent-seeking behavior）。在經濟學上，有說市場的壟斷者為要維持其壟斷地位，而進行多種非生產性的尋「經濟」租（利）行為，譬如政冶游說、人眽關係的疏通、甚 至是不合法的賄賂行徑。經濟租的出現有所謂自然及非自然，而香港樓市的經濟租正是後者——由政府欠缺整體房屋政策所致。
香港樓市有波幅大、週期短的特質，香港政府往往順應民意，在最高及最低點推出所謂矯正市場的措施。這些措施在推出時，往往宣稱是要處理市場失效；但實行之時，卻往往再為市場創造新的租值，令市場參與者不斷花資源及成本爭相追逐。
香港樓市現象中，因政策被濫用而出現的發水樓、實用面積差異下的縮水樓、一手以及二手樓銷售監管不力的異常成交等，都是政策失效導致尋租行為下的利潤極大 化。尋租行為被認為是一種缺乏「遞增價值」（incremental value）的行為，即利潤只是給尋租者所掠奪，沒有為社會創造價值，甚至有人認為，這是香港忽略創意和打壓創造性行為的根源。對此，筆者相信香港樓市似 乎需要進行一些根本性的改造。
令「長期租樓」成為中產選項
香港物業市場一大問題是，環境迫使香港中產階層不得不買樓——在取消租務管制後，租期完結，租金往往大升。近日有團體遊行，要求政府恢復租務管制，限制業主每年加租的幅度。有關建議觸動香港「私有產權」的教條，在政治上可能難以實行。
其實，與其限制小業主每年加租幅度，我們認為官方不如另作籌謀，從基本開始，令「長期租樓」成為本地中產的選項，不必擔心租金年年上升。這樣長遠而言可紓緩物業市場的置業需求，也可令私人房屋的租金升幅放緩，從而理順大上大落的樓市周期。
筆者的建議是考慮由官方機構推出「中產租住房」，供中產家庭租用。所謂「中產」，筆者認為應該指家庭收入中位數在「全港家庭收入中位數」以上，至「居於私 人房屋住戶收入中位數」以下的一群。以2011年第一季的數字而言，全港家庭月入中位數為19,100元，而居於私人房屋住戶收入中位數為27,600 元；以統計處資料而言，位於此區間的家庭大概有40萬戶。
家庭月入低於19,100元，如家庭人數為4人或以上，已合資格申請公屋。家庭月入如高於27,600元，以現時利率（約2厘）供樓，負擔一筆約210萬元的按揭，供20年，月供10,624，佔月入不足4成。高於此一收入水平的家庭，應可以置業。
逐年遞減租金作鼓勵
針對那40萬戶符合收入條件的家庭，政府或可考慮在未來10年，撥出土地，發展「中產租住房」，提供約4萬戶，可供「合資格住戶」的一成入住。此類住屋， 租約建議為5年，期滿可再訂租約。租期達5年，是要回應在私樓短租期和頻加租的現象，同時，該5年期可免跟私樓競爭。建樓質素可以沿用實而不華的標準，但 實用面積應高於私樓，更不可建發水和縮水樓。
租金方面，可以是「首年為市值租金，按年以半成遞減」，即第5年的租金，為第一年的7成，以鼓勵租客長期租用。這租約其實就如「價內」（in-the- money）期權，怎樣選取折扣可以再議，譬如取消租金折扣，將付出的租作免稅額處理。整個建議的構想，是希望打破現時「死慳死抵都要買樓」、「租樓等同 遊牧民族」的特殊生態。
對租客而言，如果政府有此類單位供應，有幾個好處，包括：有較佳的「租樓」選擇，不必擔心租樓住一年後被加租，變相被迫遷。由於長遠來說租金較相宜，租客 亦可在租期內儲蓄資金，留待日後置業／創業之用，有助提高社會流動性。對市場而言，市場上出現一批租金較相宜的實用單位，亦可望紓緩中小型私人住宅的租金 升幅。
總好過「一小時生活圈」
對港府而言，以十年為目標，每年提供4,000伙單位，對公屋或私樓用地的排擠效應不算太嚴重。十年之後，此批「中產租住房」亦可為港府帶來穩定的租金收 入。計劃如受歡迎，可適量擴大，未來有助港府開拓另一較穩定的收入來源，避免過度依賴賣地收入。如政府想藏富於民，可將此等物業證券化上市，讓市民認購， 做個散戶包租公，政府亦可資金回籠用於其他開支。
長遠而言，萬一香港的房地產對富有同胞的吸引力持續，即使本土香港仔置業無門，亦可望透過中產租住房的計劃，在本地有一安身之所；不必如某些疑似特首候選人的建議，要遷居至深圳河以北的「一小時生活圈」，接受和諧的城管、治安隊的服務。
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