報載首宗安老按揭已發放第一期年金，由申請至銀行發放年金，時間僅僅一星期；對比於一般按揭申請，效率可謂超絕；希望在宣傳期過後，銀行及按揭證券公司仍能維持此等效率，有需要的長者則幸甚。
對於安老按揭的分析，其中一個焦點，是年金較為微薄。以樓價一百萬物業，單身60歲長者申請，取10年年金計，每月年金固定為3,700元，不足以作為生活費。當然，要問的是為甚麼年金較少？
年金微薄因按揭成數較低
以上述例子計，長者一年即收取年金44,400元，10年即共44.4萬元；以年息2.75厘計，10年後長者或繼承人如贖樓，大概要償還50萬元，（未 計保費、行政費用及其他開支）, 50萬元即物業價值的一半。簡單來說，按證公司將安老按揭產品的貸款與估值比率（loan-to-value ratio），或曰按揭成數，定於樓價5成。而按揭成數定於5成，而不是一般物業的7成，便是年金較低的秘密之一。以上述單位來說，如果LTV是7成，其 他條件不變，長者每月可收取的年金大概是5,180。
至於為甚麼安老按揭的按揭成數定於5成而不是一般物業的7成，當然有其原因。一般來說，監管當局或銀行會對於風險較高的物業，在按揭成數上作出較大限制。 在安老按揭而言，其中一個明顯的風險，是借款人本身沒有收入，貸款只由物業價值擔保；而在一般情況下，以資產擔保的貸款，LTV大概就在5成水平。另一個 原因是逆按揭的「欠額遞增」的特性有關。而將欠額遞增的元素加上樓價周期及息率周期，這便決定了今天收取較低的年金。
樓市下跌幅度可能甚大
與其他因做生意、買樓而借貸的情況不同，安老按揭申請人，旨在善用資產，取得一些年金收入，本身無甚「走數」風險。理論上，如當局希望增加安老按揭的吸引 力，大可將LTV提高一些，以吸引更多長者申請。按證設計有關產品時不作此安排，筆者估計是與其對市場的判斷有關：不管在樓價或利率角度來說，都難將按揭 成數上調。過去3年間，樓價上升了接近50%；如果將2003年樓價由SARS後回升計，樓市上升期已維持了8年。一般樓市周期大概就是7至8年，如果現 時樓價的確是接近周期頂位，往後調整的幅度便可能甚大。
由去年11月起，金管局多次調整按揭成數的指引，理由之一是配合港府遏抑市場購買力；理由之二其實是加強管制，即使往後樓價大跌，銀行的按揭資產亦不會出 現嚴重問題。套回安老按揭的情況也類似，現時100萬的物業，計及10年期領取年金的計劃，LTV是5成；但萬一數年內樓價下跌3成，其時物業的市值便是 70萬元，年金不變，LTV便是7成多。
樓價較高時承造可享較多年金
理論上，「在樓價高位時承造安老按揭，可獲取較多的年金」；但由於風險管理的因素，按證將LTV限制在5成，結果是年金未必吸引。（試想現時的樓市，如是相對平穩的05、06年，監管機構判斷資產價格大跌風險較少，LTV可能較高。）
其次是利率因素，眾所周知，現時的按息是近30年來最低的水平，以安老按揭的利率2.75厘計，較10年平均的按息約4厘水平，低了逾100點子。但安老 按揭產品不可能假設利率長期維持此水平。安老按揭的操作，是年金不變，到了長者或繼承人贖樓時，才一併償還已收年金及利息；一般來說，如果物業的市值高於 欠款額，長者或繼承人應該贖樓，相反，便應該放棄收回物業，任由銀行拍賣。上文提及，以10年期的計劃計，息本相加大概是樓價一半，但此種假設，是期內利 率不變。萬一期內按息上調至歷史平均水平，息本相加的結果便會大升。為了控制風險，只好在LTV方面下手。
銀行估值不一 申請人宜小心格價
簡單來說，現時安老按揭的年金看來並不吸引，原因是按證將產品的LTV限制在一個較低水平。而此一限制的原因，是出於風險管理；至少在按證的角度來說，要 為「樓價如果下跌」、「利率如果上升」的情況作出準備，因此令年金低企。對於有需要的市民來說，以上年金計算方式已為定案，只可接受，至於另一個影響年金 之主要因素為物業估值，由於不同銀行對不同物業之估價不一，除非按證必須根據其估價作準，否則，申請人應小心格價，於各銀行比較其物業估值額度，這將影晌 着收取的年金。
原文刊於經濟日報網站(www.hket.com)，
欄名:宏觀論按
日期：2011-7-27
對於安老按揭的分析，其中一個焦點，是年金較為微薄。以樓價一百萬物業，單身60歲長者申請，取10年年金計，每月年金固定為3,700元，不足以作為生活費。當然，要問的是為甚麼年金較少？
年金微薄因按揭成數較低
以上述例子計，長者一年即收取年金44,400元，10年即共44.4萬元；以年息2.75厘計，10年後長者或繼承人如贖樓，大概要償還50萬元，（未 計保費、行政費用及其他開支）, 50萬元即物業價值的一半。簡單來說，按證公司將安老按揭產品的貸款與估值比率（loan-to-value ratio），或曰按揭成數，定於樓價5成。而按揭成數定於5成，而不是一般物業的7成，便是年金較低的秘密之一。以上述單位來說，如果LTV是7成，其 他條件不變，長者每月可收取的年金大概是5,180。
至於為甚麼安老按揭的按揭成數定於5成而不是一般物業的7成，當然有其原因。一般來說，監管當局或銀行會對於風險較高的物業，在按揭成數上作出較大限制。 在安老按揭而言，其中一個明顯的風險，是借款人本身沒有收入，貸款只由物業價值擔保；而在一般情況下，以資產擔保的貸款，LTV大概就在5成水平。另一個 原因是逆按揭的「欠額遞增」的特性有關。而將欠額遞增的元素加上樓價周期及息率周期，這便決定了今天收取較低的年金。
樓市下跌幅度可能甚大
與其他因做生意、買樓而借貸的情況不同，安老按揭申請人，旨在善用資產，取得一些年金收入，本身無甚「走數」風險。理論上，如當局希望增加安老按揭的吸引 力，大可將LTV提高一些，以吸引更多長者申請。按證設計有關產品時不作此安排，筆者估計是與其對市場的判斷有關：不管在樓價或利率角度來說，都難將按揭 成數上調。過去3年間，樓價上升了接近50%；如果將2003年樓價由SARS後回升計，樓市上升期已維持了8年。一般樓市周期大概就是7至8年，如果現 時樓價的確是接近周期頂位，往後調整的幅度便可能甚大。
由去年11月起，金管局多次調整按揭成數的指引，理由之一是配合港府遏抑市場購買力；理由之二其實是加強管制，即使往後樓價大跌，銀行的按揭資產亦不會出 現嚴重問題。套回安老按揭的情況也類似，現時100萬的物業，計及10年期領取年金的計劃，LTV是5成；但萬一數年內樓價下跌3成，其時物業的市值便是 70萬元，年金不變，LTV便是7成多。
樓價較高時承造可享較多年金
理論上，「在樓價高位時承造安老按揭，可獲取較多的年金」；但由於風險管理的因素，按證將LTV限制在5成，結果是年金未必吸引。（試想現時的樓市，如是相對平穩的05、06年，監管機構判斷資產價格大跌風險較少，LTV可能較高。）
其次是利率因素，眾所周知，現時的按息是近30年來最低的水平，以安老按揭的利率2.75厘計，較10年平均的按息約4厘水平，低了逾100點子。但安老 按揭產品不可能假設利率長期維持此水平。安老按揭的操作，是年金不變，到了長者或繼承人贖樓時，才一併償還已收年金及利息；一般來說，如果物業的市值高於 欠款額，長者或繼承人應該贖樓，相反，便應該放棄收回物業，任由銀行拍賣。上文提及，以10年期的計劃計，息本相加大概是樓價一半，但此種假設，是期內利 率不變。萬一期內按息上調至歷史平均水平，息本相加的結果便會大升。為了控制風險，只好在LTV方面下手。
銀行估值不一 申請人宜小心格價
簡單來說，現時安老按揭的年金看來並不吸引，原因是按證將產品的LTV限制在一個較低水平。而此一限制的原因，是出於風險管理；至少在按證的角度來說，要 為「樓價如果下跌」、「利率如果上升」的情況作出準備，因此令年金低企。對於有需要的市民來說，以上年金計算方式已為定案，只可接受，至於另一個影響年金 之主要因素為物業估值，由於不同銀行對不同物業之估價不一，除非按證必須根據其估價作準，否則，申請人應小心格價，於各銀行比較其物業估值額度，這將影晌 着收取的年金。
原文刊於經濟日報網站(www.hket.com)，
欄名:宏觀論按
日期：2011-7-27
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