人口與樓價 息息相關

早前候任聯儲局局長耶倫出席國會聽證會，市場演繹其言論，認為美國暫時未有條件結束量寬，低息環境可能延續至2017年。低息期持續利好樓價，但另一個重要因素——人口結構的影響卻可能被低估。

首先，美息是否真的會維持極低水平至2017年，是一個未知數；聯儲局隨時可因應需要上調利率不宜視低息環境為必然。其次要討論低息的效果，理論上低按息持續，會利好樓價；但影響樓價升跌的因素眾多，長期利率偏低，樓價亦不一定受惠。

最明顯的例子是香港的近鄰日本，日本自上世紀90年代以來，一直維持低息政策，但除了近一年樓價稍見起色外，樓價在過去一直平穩向下，至近一年，安倍政府 上台，壓低圓滙，市場憧憬日本經濟復甦，當地樓價才見輕微升幅。日本樓價長年向下，一般歸因於當地泡沫經濟爆破。但背後尚有多個原因，人口老化是其中之 一。

日本低息廿年 樓市未見起色
1989年，日本出現所謂1.57震撼，即當年出生率（每100人計）創新低至1.57，打破1966年以來紀錄（1966年日本人口增長特別低，為戰後 罕見現象，原來與迷信有關，是年歲次丙午，日人認為丙午年出生的女子不吉）。1989年之後，日本出生率紀錄持續創新低，去年是1.39。日本人不願生的 結果，是人口老化，當地年齡中位數是44.6歲，是主要國家中第二高。

人口老化，代表經濟活力欠奉，反映在資產價格上，便是樓價長年欠缺增長。至於人口老化與經濟欠佳，何者為因，何者為果，需要留待經濟學者研究。

回頭再看香港。如果日本的經驗有一定參考性，香港樓價長期表現亦不容樂觀。香港現時年齡中位數約42歲，據維基網站數據，是全球第六老的國家或地區。現時 香港的人口年齡分布，類似於2000年左右的日本人口金字塔呈中間闊，兩頭窄，人口以四、五十歲人士居多，甚至本地出生率亦略低於日本，去年只有 1.28。此一人口結構，可能預示未來置業需求下跌、經濟動力減弱。

人口增長放緩 不利樓市發展
當然，香港與日本不同——日本大致上抗拒外來移民，而香港一直大量接納外來-特別是中國來的人口。就算本地出生率偏低，理論上只要大量引入新移民，可紓緩 人口老化的問題。但香港社會近年對新移民的抗拒情緒似見上升，港府現時就人口政策進行諮詢。說到最後，現時本地人口問題便是如何紓緩人口老化，處方不外乎 增加婦女生育率及引入移民（及外地勞工）。但低出生率是所有發達社會的共通問題，不應期望港府可以解決。而引入更多新移民、外勞都是經濟理論上可行，但政 治上充滿爭議的方案，弱勢的港府未必有魄力更改新移民政策。

展望未來樓市，即使看好低息持續，亦不宜低估本地人口老化，經濟增長疲弱的影響。

原文刊於置業家居 2013年11月23日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

樓市調整期的二按危機

上星期我們提到，發展商為一手盤提供二按，目的在於賣樓，但發展商的本業不是貸款，一、二按的審批，較為依賴銀行。一手盤二按在過去近10年都沒有帶來嚴重問題，原因在於樓市大升，問題被消弭。但如果樓價一旦回調，新盤二按潛在的問題便會陸續浮現。

對借款人來說，以二按入市，好處當然是首期開支減少；但此好處卻有不少代價。最明顯的，是只要涉及二按的付款安排，單位售價必然較高。選用二按，售價一般有1至3%的差異。當中的差價，可以視為發展商對二按資金成本較高的一種補償；當然，即使售價略高，二按的利率還是不可能低至一按水平，借款人仍需支付較高的二按利率。其次，二按與一按獨立，按揭契、未來贖契費用也會增加。

借款人借入了一個2年期免息免供的二按，購入一手物業。如意算盤是2年後樓價上升，便以轉按方式避免支付二按利息。此計劃在樓市上升期較容易執行；不過，一旦樓價橫行，甚至回落，借款人便難以轉按慳息。如果碰巧2年後最優惠利率及拆息回升，加上二按供款假期結束，借款人便需面對供款突然急增的壓力。

跌市現象　借款人選擇性拖欠行為

根據業內人士透露，在樓價高位入市，同時借用一、二按的買家，有時會出現有趣的還款行為：在一按維持準時還款的同時，卻選擇性拖欠二按供款。現象的解釋，是借款人認為自己在高位入市，將怨氣發洩在提供二按的發展商財務公司上。此當然是非理性的行為：一來拖延還款有罰息，二來也會影響自己的信貸紀錄。

但有意思的是，多數情況下，即使借款人經常性拖延供款，發展商的財務公司亦難以採取有效行動---很簡單的原因：碰上跌市，即使迫借款人賣樓，也是銀行一按優先收回欠款。發展商財務公司面對借款人拖欠供款，有時也只能啞忍。

可以說，在跌市時，二按不但會影響借款人(難以轉按，需要長期捱貴息)；同樣也會影響發展商：由於資金成本高，發展商難由貸款取得合理利潤，更可能面對借款人非理性的拖債問題。較少人提及的是，二按的服務成本高，效益亦欠佳。

二按管理成本高　效益低

貸款之後，借款人還款是要管理的—債仔準時還款要管理，萬一債仔遲供款，便要安排追收、計算罰息。全部手續都不是起樓、賣樓部門的專業，需要額外維持一定的人手。一個項目500伙，有100伙借用二按，在升市時，可能100伙都在在兩年後提早還款，發展商不必長期管理有關戶口。但在跌市時，借款人難以轉按，二按戶口便需要人手長期管理。極端來說，萬一有1伙的買家因種種理由，一直不賣樓、不轉按，維持二按還款。此種情況下，發展商便只好奉陪，一直維持人手管理少量戶口，效益之低，外人難以想像，可說是典型的「舊經濟」產業模式。

可能是過去多年，二按問題在大升市中被隱藏；也可能純粹因為提供二按的機構不是銀行，金管局鞭長莫及。在新盤二按上，現時只有兩個基本要求：提供一按的銀行同意；以及一、二按還款相加，需要通過壓力測試。相對於整筆一按的組合，此種要求是明顯較為寬鬆的。一些供款能力處於邊緣位置的買家，可能無視潛在的供款震盪，錯誤評估自己的負擔能力入市。

可能有人認為，買家借二按入市，他日面對供款壓力，也是食得鹹魚抵得渴。

金管局近年對銀行按揭風險的管理可說日趨嚴謹，目標都是維護金融體系穩定，不過，樓價一旦調整，一、二按組合帶來連環違約的風險勢將增加；如何避免此類貸款安排成為重重防範下的弱點，值得留意。

原文刊於信報網站 2013年11月23日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

新盤二按的風險

600萬元以上物業按揭成數受壓，不少發展商會推出二按，以配合新盤銷售。不過新盤二按存在的目的，與其他貸款不同，由此對物業買家、貸款機構以至金融體系都帶來連串影響。
不論是銀行提供的一按、一般財務公司的二按，以至私人貸款、信用卡貸款，貸款方的目的都在於透過貸款賺取息差。相對來說，二按由發展商關連機構提供，其主要目的卻不是賺取息差，而是透過二按，方便賣樓。基本目標有別，令新盤二按由批核至產品結構都與別不同。

發展商推優惠增二按吸引力
首先，發展商目的是以二按協助賣樓，簡單來說，只要一按銀行同意，借款人借取一、二按又可通過壓力測試，發展商便會借出二按；審批的要求較持牌銀行的批會標準寬鬆。
對選用二按入市的買家來說，金管局的壓力測試便成了避免買家超借的唯一防綫，一些負擔能力處於邊緣位置的買家，仍然可能因為二按審批寬鬆而超借入市。

在產品結構上，發展商為了增加二按的吸引力，一般會提供還款初期的利率優惠（Teaser Rate），或供款假期（Payment Holiday）。此種設計，一來是為買家盡量降低初期的供款金額；二來也是鼓勵買家，早日償還整筆二按－－發展商本業不在貸款，根本不希望長期管理二按 戶口。

不過，一旦供款假期完結，又遇上市場利率回升的話，一、二按供款會暴升，形成供款震盪（Payment Shock）。如果借款人收入不穩、樓價下跌，一、二按的整體違約風險便會大幅增加（詳見「利率倘上升二按供款震盪大（2012年5月26日）」）

二按潛在問題因樓價上升消失
新盤二按批核標準較寬鬆、還款設計可能導致未來供款急升。近幾年二按沒有出現大問題，原因在於近年樓價呈大漲小回局面，二按的潛在問題都被高升的樓價自然 消弭。以二按購入新盤的買家，只要在償還二按前申請轉按，便可避免償還高息二按。借款人順利轉按慳息、貸款方提早收回貸款。問題是，如果樓價一旦回調，新 盤二按潛在的問題便會陸續浮現。
借款人以二按入市，首期開支可減少；但卻有不少代價。只要涉及二按的付款安排，單位售價必然較高。選用二按，售價一般有1至4%的差異。其次是二按的利率較高，優惠期後，利率一般以最優惠利率為準。

根據業內人士透露，在樓價高位入市，同時借用一、二按的買家，有時會出現有趣的還款行為：在一按維持準時還款的同時，卻選擇性拖欠二按供款。似乎是將樓價下跌的怨氣發洩在提供二按的發展商財務公司上。

發展商管理二按成本高
問題是，即使借款人經常性拖延供款，發展商的財務公司亦難以採取有效行動---很簡單的原因：碰上跌市，即使迫借款人賣樓，也是銀行一按優先收回欠款。

可以說，在跌市時，二按不但會影響借款人；同樣也會影響發展商：由於資金成本高，二按利潤微薄，更可能面對借款人非理性的拖債問題。除此之外，二按的管理成本亦遠高於一般人估計。

貸款需要管理-債仔準時還款要管理，萬一債仔遲供款，更要安排追收、計算罰息。在升市時，如果二按全部提早還款，發展商不必長期管理有關戶口。但在跌市 時，借款人難以轉按，二按戶口便需要人手長期管理。發展商便維持人手管理少量戶口，效益之低，可說是典型的「舊經濟」產業模式。

可能有人認為，買家借二按入市，他日面對供款上升的壓力，也是食得鹹魚抵得渴。不過，一旦利息上升，樓價調整，一、二按組合帶來連環違約的風險勢將增加；卻可能成為金管局重重防範下的弱點，其潛在影響，值得留意。

原文刊於經濟日報網站 2013年11月20日

資助房屋的按揭問題

在香港要置業安居，除了買私人樓，也可購買居屋、夾屋、租置計劃等政府資助房屋。在樓價上，此類物業在一手發售時一般會有一定折扣，而在按揭上，此類物業亦會與私樓按揭有較大不同。

資 助房屋在一手出售時，出售機構（房委會或房協）會為按揭提供擔保，因此買家可以不必支付保費而申造高成數按揭，由於有官方機構擔保，銀行對此類按揭的批核 亦甚為寬鬆。但正因為有官方機構擔保，物業轉按、加按的自由度會遠低於私人物業。例如私人樓樓價升值，業主可透過加按套現，以較低的利息成本取得資金。如 果物業是資助房屋，按揭涉及官方機構擔保，擔保形式會是固定金額（Fixed Amount），而非一般私人擔保的無上限（All Monies）。簡單來說，即使物業升值，業主在轉按、加按前，便需要向有關機構申請，並取得同意才可進行，但有關程序相當費時，一般需時數個月。而醫療 開支、償還債務等會是較常見的理由。

當然，上述限制只在資助房屋尚未完成補價手續前成立。一旦物業完成補價，在法律上便等同一般私人物業，轉按、加按等都不需要官方機構同意。

原文刊於晴報 2013年11月19日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

一手盤二按本質

自從金管局收緊按揭指引、按揭保險計劃只接受600萬元以下物業申請以來，不少發展商推出二按，以配合新盤銷售。市場對新盤二按的存在，早已習以為常，但對於二按的本質、二按對借款人、發展商及金融體系的影響，卻甚少討論。

在一手住宅市場，所謂二按，是指由發展商關連財務公司在銀行一按以外提供的按揭貸款。一按加二按的組合，可令新盤準買家盡量降低置業首期。

新盤二按目的：賣樓

不論是銀行提供的一按、大家晚上看到財務公司的二手物業二按、以至私人貸款、信用卡貸款，貸款方的目的都在於透過貸款賺取息差。相對來說，二按由發展商關連機構提供，與銀行一按有眾多差異，包括利率、借款人斷供時貸款人取回欠款的優先次序等等。但最大的分別是，發展商提供二按，目的不在於賺取息差，而是透過二按，方便賣樓。

目標的不同，帶來一連串重大影響：

首先，發展商目的是以二按協助賣樓，因此亦不會以一按銀行的正規方式審視借款人的還款能力。簡單來說，只要一按銀行同意，借款人借取一、二按又可通過壓力測試，發展商便會借出二按。或者有人會說，銀行同意、要通過壓力測試，借款人也有起碼的還款能力了。

但必須指出，同樣是樓宇按揭，二按的要求其實遠較持牌銀行的批會標準寬鬆。另外，銀行即使同意一按借款人借用二按，也不會以同樣嚴格的態度審視二按對借款人的影響。原因在於，一旦借款人違約，貸款人要拍賣物業抵債，一按機構是有優先順序取回欠款的，如有餘額才由二按機構取回欠款。加上二按的錢不是由銀行借出，銀行自然不會以和一按同等的態度審視借款人的還款能力；相對而言，一按貸款由銀行提供，銀行批核自然更為審慎。

對選用二按入市的買家來說，金管局的壓力測試便成了避免買家超借的唯一防線，一些負擔能力處於邊緣位置的買家，仍然可能因為二按審批寬鬆而超借入市。

發展商為了增加二按的吸引力，一般會提供還款初期的利率優惠(Teaser Rate)，或供款假期(Payment Holiday)。此種設計，一來是為買家盡量降低初期的供款金額；二來也是鼓勵買家，早日償還整筆二按-----發展商本業不在貸款，根本不希望長期管理二按戶口。

不過，一旦供款假期完結，又遇上市場利率回升的話，一、二按供款會暴升，形成供款震盪(Payment Shock)。如果借款人收入不穩、樓價下跌，一、二按的整體違約風險便會大幅增加。

二按未出問題　全因樓價上升

新盤二按欠缺有效審批、還款設計可能導致未來供款急升。近幾年二按沒有出現大問題，原因在於2003年以來樓價呈大漲小回局面，二按的潛在問題都被高升的樓價自然消弭。簡單來說，二按的利率較高，供款假期後供款急升，但樓價上升了，銀行又因熱錢流入，新造按息偏低。以二按購入新盤的買家，只要在償還二按前申請轉按，便可避免償還高息二按。極端情況下，即使買家出現財務困難，需要斬倉賣樓，上升的樓價亦可抵償一、二按有餘。

升市之中，二按的問題被隱而不見。甚至可以說，升市為二按的借貸雙方帶來雙贏：借款人順利轉按慳息、貸款方提早收回貸款。

不過，現時市場普遍認為樓價偏高，可能出現較大調整，過去幾年不成問題的二按，在未來數年可能嚴重影響借款人、發展商，甚至是銀行體系。篇幅所限，下回分解。

原文刊於信報網站 2013年11月16、17日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

新盤二按需知

市場焦點集中一手盤，除了因為發展商有種種回贈，抵銷印花稅開支外，亦與部分新盤提供二按，令買家首期支出減少有關。新盤二按的利率一般較高，但往往會以 初期免息免供等方式降低置業初期的供款總支出。對於如何處理此類一手二按，市場一向有不少獨到見解，但必須留意，部分招數在現時的指引下難以執行。

發展商的資金成本較銀行高，由發展商關連財務公司提供的二按，全期利率一般會以最優惠利率（P），或P+計算。但為減少置業人士初期的供款支出，二按供款 初期一般有優惠，常見的是首2年供款利率較低以吸引借款人（Teaser Rate），或首2年免息免供，營造一個供款假期（Payment Holiday）等。到優惠其後，才恢復以正價利率還款。

對於此類二按，會在優惠其後出現利息支出及一、二按總供款大升的情況，我們稱之為供款震盪（Payment Shock），供款佔月入比例急增，借款人可能難以適應。「市場智慧」的應對方式，便是「到時轉按」。即在優惠期過後，透過轉按將整份按揭的利息及供款壓下來。
但「轉按減息」要有三個條件配合，缺一不可：
一、新造按息息差不可出現大幅上升；
二、樓價有一定升幅；
三、轉按金額/成數不逾官方指引。

按揭指引令「轉按慳二按息」執行難度增加
嚴格來說，三個條件都是變數。未來新造按息是多少、樓價會不會持續上升、官方按揭指引會不會收緊，都是未知數。但現行的官方指引似乎已令一些2、3年前以二按購入一手盤的業主，即使樓價出現一定升幅，新造按息未有大升，仍然難以轉按。

以一個2年前購入，作價1,400萬元物業為例，假設當年以五成一按，兩成二按的組合購入。2年前借款額是一按700萬元，二按280萬元；總額980萬 元。當中一按利率，與現時新造按息一樣，在2.15厘水平。二按利率為P（5厘），但首2年免息免供；物業二按供款假期即將完結，業主希望以轉按方式減少 利息支出。

2年來，假設物業升幅20%，現值1,680萬元。根據最新的按揭指引，市值1,000萬元以上物業按揭成數上限5成，透過銀行最多可借840萬元。假設 借款人當初的一按選用25年供款，2年下來，大概還了44萬本金，現時未償還按揭餘額656萬元，二按首2年免息免供，即沒有償還本金，現時未償還按揭餘 額280萬元，即一、二按未償還餘額936萬元（見表）。現時轉按最多可借840萬元，換言之，不足以償還一、二按。業主需要以5厘利率償還二按，或者另 撥資金提早還款。

轉按需樓價見明顯上升

另一個角度看：如果置業人士現時以5成一按加2成二按的組合入市，一按年期如為25年，利率2.15厘，二按首2年免息免供。假設利率及官方按揭指引不變，未來計劃以轉按方式避免支付利息較高的二按，樓價需要有33.7%升幅。
在樓價已在高位運行多年，而且一手盤開價一般貼近二手，甚至略為高開的情況下，預期樓價2年累積三成多的升幅，可能過於樂觀。換言之，流行多年，應對高息 二按的市場智慧：「到時轉按」，在現時的環境下，執行有一定難度。當然，如果置業人士一早選用全期按息較低的高成數按揭組合，便不需要在置業後兩三年，面 對難以轉按，惟有「捱」高息二按的問題。

原文刊於經濟日報網站 2013年11月13日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

樓價租金比率看樓市

評價一地樓價是否偏高，有很多標準，其中一個是樓價租金比率（Price Rent Ratio, PRR）根據Global Property Guide網站資料，香港的PRR是33倍，意思是如租金及樓價不變，購置一個物業收租，要33年才收回本金。

PRR 由比較物業的樓價及租金而來，本地較常見的說法是租金回報率，33倍的PRR，租金回報率即3％左右。PRR的概念類似於股市的市盈率，當然是其中一個衡 量資產價格是否偏高的指標。不過，正如市盈率低不一定代表股票抵買，PRR或高或低，也不是一個表示樓價偏高偏低的標準。

某一公司的股票市盈率偏 高，往往代表市場看好有關公司前景，認為公司的盈利會改善，未來市盈率會回落。在樓市而言，投資者忍受3％的租金回報率，除了預期未來租金上升，可令回報 率上升，PRR回落外，主要原因其實是看好樓價升幅。對投資者來說，租金回報只是甜品，樓價升幅才是主菜。當然，現時要問的是，在多種印花稅推出，物業買 賣成本大升的當下，期望樓價仍會有多少上升空間。

如果樓價受官方措施遏抑，升幅受限，投資者便會期望有更高的租金回報率才會入市，流入樓市的資金減少，可能是樓市調整的契機。

原文刊於晴報 2013年11月12日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站